;
1402/10/16 - 10:26

انواع قراردادهای خرید و فروش ساختمان

در این مقاله قصد داریم به بررسی انواع قرارداد خرید و فروش ساختمان و نکات مهم آن بپردازیم:

به جرأت می‌توان گفت: یکی از بزرگترین و مهمترین دغدغه این روزهای خانواده ایرانی، خرید منزل و داشتن سرپناه جهت سکونت است. به همین دلیل، تنظیم قراردادهای ساختمانی، امری بسیار حساس بوده و نیازمند دقت و توجه بالایی است، چرا که کوچکترین بی توجهی می‌تواند عواقب ناگواری را برای خریدار و فروشنده به دنبال داشته باشد. اطلاع و آگاهی از نحوه تنظیم انواع قراردادهای ملکی، مهمترین عامل تنظیم قرارداد استاندارد و دقیق می باشد؛ از این رو در این مقاله وکیل‌باشی قصد داریم به بررسی انواع قراردادهای ساختمانی و املاک پرداخته و نکات مهم آن را بیان داریم. با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

 قرارداد خرید و فروش ساختمان به چه معناست؟

مطابق ماده 338 قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. در قرارداد بیع یا خرید و فروش آپارتمان و ملک، خریدار در مقابل پرداخت مبلغ مورد توافق صاحب مبیع (ملک و یا ساختمان) خواهد شد؛ در مقابل نیز فروشنده یا همان بایع، صاحب ثمن معامله (مبلغ قرارداد) می‌گردد. خرید و فروش ملک اشکال متفاوتی دارد؛ نظیر:

  • خرید و فروش زمین

  • خرید و فروش آپارتمان

  • مستغلات

  • ویلایی

  • خرید و فروش ملک کلنگی

  • اداری

  • تجاری

  • اداری-تجاری

  • خرید و فروش باغ

  • مجتمع مسکونی

  • خرید و فروش مغازه

تنظیم قراردادهای مرتبط با هر کدام از موارد فوق الذکر، می‌بایست با توجه به جزئیات و نکات خاص آن واقع گردد؛ به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده ملک، قبل از تنظیم قرارداد خود، از نحوه تنظیم مبایعه نامه ملک مطلع شوید تا بتوانید با طرف مقابلتان، قرارداد بیع ساختمان دقیق و فنی منعقد نمایید.

انواع قراردادهای خرید و فروش خانه یا مسکن:

به طور کلی، خرید و فروش ملک به اشکال متفاوتی صورت می‌گیرد. هر کدام از این اشکال که به آن قالب حقوقی نیز می‌گویند، دارای آثار و احکام خاص خود است که در ادامه به توضیح اجمالی درباره هرکدام از این صور خواهیم پرداخت:

بیع ملک در قالب قرارداد خرید و فروش ساختمان:

این توافق، همان قرارداد فروش زمین یا قرارداد خرید و فروش ملک است که در ابتدا مطلب به آن اشاره کردیم و به این معناست که: بایع یا فروشنده در مقابل دریافت مبلغ مشخص، زمین یا ملک خود را به مالکیت خریدار درمی‌آورد. این قرارداد یکی از رایج ترین و مهمترین قراردادهای مربوط به املاک است؛ به همین دلیل بهتر است قبل از انعقاد مبایعه نامه ملک، از مشاوره حقوقی وکلای متخصص حوزه املاک بهره مند شوید.

 

مشاوره حقوقی

قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا  در زمین:

زمانی که صاحب یک زمین یا ملک قدیمی عمدتاً کلنگی، زمین خود را به شخصی به عنوان سازنده (مجری طرح) می‌دهد تا وی با هزینه خود ساخت ملک را بر عهده بگیرد. در واقع یکی از طرفین صاحب ملک و دیگری سرمایه گذار می‌باشد. قرارداد مشارکت در ساخت من جمله قراردادهای خصوصی است که ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می‌گیرد و در آن سازنده سرمایه، تخصص و تعهد به دریافت مجوز و ساخت پروژه و اخذ تاییدیه های لازم را طبق زمان تعیین شده و توافق طرفین دارد.

وکالت نامه خرید ملک:

به موجب ماده 656 قانون مدنی: وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید. در وکالت نامه خرید ملک، موکل فردی را که مورد اعتماد است به عنوان وکیل انتخاب می‌کند تا برای او زمین یا ملکی را (معین یا نامعین) تهیه کند.

پیش فروش آپارتمان:

مطابق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان:

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره: اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

۱- سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

۲- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

بنابراین تعریف، مالک یا همان پیش فروشنده موظف به ایجاد یا تکمیل ساختمان معینی است و بعد از اتمام آن را در قبال دریافت مبلغ معین به مالکیت پیش خریدار در می‌آورد. 

قرارداد حق العمل کاری خرید  یا فروش ساختمان:

مطابق ماده 357 قانون تجارت: حق‌العمل‌کار کسی است که به اسم خود ولی به حساب دیگری (‌آمر) معاملاتی کرده و در مقابل حق‌العملی دریافت می‌دارد؛ بنابراین بیع ملک در قالب قرارداد حق العمل کاری به این صورت است که مالک زمین (آمر) وظیفه خریدن ساختمان یا ملکی و یا فروختن آپارتمان یا منزل خود را در مقابل پرداخت دستمزد به دیگری می‌سپارد. در این قرارداد، عامل پس از پیدا کردن خریدار یا فروشنده و انعقاد قرارداد میان ایشان، دستمزد موردتوافق را دریافت خواهد کرد. حق العمل کاری به دو شکل عمده صورت می‎‌گیرد، قرارداد حق العمل کاری خرید ملک و دیگری، قرارداد حق العمل کاری فروش ملک.

نحوه نوشتن قرارداد خرید و فروش ملک اعم از مسکونی، تجاری:

در متن قرارداد بیع ساختمان و منزل، مواردی وجود دارد که می‌بایست قید گردد و عدم تصریح به این موارد به عدم اعتبار مبایعه نامه ساختمان منجر خواهد گشت. نظیر:

  1. مشخصات طرفین: شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی و آدرس طرفین است.

  2. موضوع قرارداد: به معنای ذکر ملک اعم از خانه، ویلا، آپارتمان و مشخصات ثبتی آن و آدرس محل وقوع ملک.

  3. مبلغ قرارداد و چگونگی پرداخت آن (نقد یا اقساط): مبلغ معامله یا وجه المعامله و نحوه پرداخت آن و میزان و زمان بازپرداخت اقساط 

  4. مرجع حل اختلاف (داوری): انتخاب داور جهت جلوگیری از طولانی شدن روند رسیدگی به اختلاف میان متعاملین

  5. موارد فسخ: این بخش به دلیل لازم بودن عقد بیع ساختمان و اعطای اختیار به طرفین جهت برهم زدن قرارداد در شرایطی خاص است.

  6. تعداد نسخ: تعداد نسخه هایی که از قرارداد موجود است.

موارد فوق الذکر، از بخش های تفکیک ناپذیر قراردادهای خرید و فروش ملک اعم از مسکونی یا اداری و تجاری خواهد بود و درج آن در متن مبایعه نامه ضروری است.

در هنگام بیع ساختمان یا آپارتمان به این نکات دقت کنید:

در تنظیم قرارداد خرید خانه و یا فروش ملک، دقت به مسائل و نکاتی که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم، بسیار مهم و حیاتی است؛ نظیر:

  • بررسی تاسیسات ساختمان نظیر آبگرمکن و لوله کشی و… ، مشاعات آپارتمان مانند انباری و وضعیت پارکینگ و یا مسیرهای دسترسی، به طور کلی موقعیت ساختمان 

  • اعتبار سنجی مبایعه نامه و وکالت نامه (اگر ملک وکالتی باشد)

  • اطمینان از صحت مالکیت فروشنده

  • آزاد بودن ملک یعنی در رهن یا توقیف نبود آن

  • تطبیق مشخصات ملک با مشخصات ذکر شده در سند مالکیت

  • استعلام درباره عدم وجود بدهی ملک به ارگان های دولتی. نظیر: اداره مالیات یا شهرداری

دقت به نکات ذکر شده در بالا به شما کمک می‌کند تا در دام کلاهبرداران ملکی نیافتید و معامله ای امن و مطمئن انجام دهید.

سخن نهایی:

همانطور که ملاحظه نمودید، در این مقاله با مفهوم و معنای خرید و فروش ساختمان و انواع قراردادهای ساختمانی و ملکی آشنا شدیم. در نهایت باید به این نکته اشاره کرد که تنظیم قراردادهای ملکی، امری بسیار حساس و نیازمند تجربه و مهارت کافی در این زمینه است، شما می‌توانید با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک خود را به وکلای متخصص در زمینه امور ملکی سپارده تا با خاطری آسوده، چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده، با طرف مقابل خود قرارداد منعقد نمایید.

 

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی

title-bg

نظرات

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر
avatar

امیر_احسان

سلام سوال داشتم.من میخوام ملکمو بدم به کسی تا برام بسازه برای گرفتن پروانه و مجوز من باید برم دنبال یا اون؟

 

پاسخ وکیل باشی: با سلام ممنون از پیام شما.دوست عزیز با توجه به توافقات شما و در قالب قراردادتون باید بررسی کنید تابع نظر هردو طرف هست.میتونید برای اطمینان خاطر از انعقاد قرارداد صحیح از متخصصین وکیل باشی در زمینه قراردادها مشاوره حقوقی دریافت کنید

right-arrow left-arrow

FAQ

پرسش های متداول

در شرایطی که انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین مقدور نبود چه عواقبی در انتظار طرفین میباشد؟

اگر توانایی انجام تعهد برای هر یک از طرفین از بین برود و در آن هیچ تعدی و تفریطی وجود نداشته باشد، همچنین حادثهای خارج از اراده طرفین باعث این مسئله شود (قوه قاهره)، مسئولیتی به عهده طرفین قرارداد نمیباشد چرا که این موضوع در قرارداد تحت عنوان فورس ماژور یا قوای قاهره پیشبینی شده است.

یک قرارداد بیع ساختمان استاندارد چه ویژگی هایی دارد؟

قرارداد ها باید توسط یک فرد متخصص و با تجربه تنظیم گردند، نمیتوان گفت قراردادی که طویل باشد بینقص تر یا کامل تر است. یک قرارداد عالی و استاندارد بسته به نیاز طرفین آن کامل میشود.