سند ملکی و انواع آن

سند یکی از مهم‌ترین ابزارهای اثبات دعوا و ادعا در مراجع قضایی است و نقش مهمی در تثبیت حقوق افراد دارد. قانون مدنی در ماده 1284 به تعریف سند پرداخته و آن را به‌عنوان هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد، معرفی کرده است.

اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند؛ اسناد رسمی آن‌هایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، در حالی که اسناد عادی بین طرفین خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند. در انتقال املاک، انواع مختلفی از اسناد ملکی وجود دارد که هر یک دارای ویژگی‌ها و الزامات خاصی هستند.

سند ملکی چیست؟

سند ملکی یکی از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی است که مالکیت فرد را نسبت به یک ملک مشخص می‌کند و حقوق و تعهدات مالک را به‌صورت قانونی ثبت می‌نماید. این سند در واقع تضمین‌کننده حقوق مالک در برابر دیگران است و به عنوان مدرکی معتبر در مراجع قضایی و اداری مورد استفاده قرار می‌گیرد.

اسناد ملکی از طریق دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شوند که این روش‌ها، امن‌ترین راه برای انتقال مالکیت به شمار می‌آیند. انواع سند در حوزه املاک، شامل سند رسمی و سند عادی است که هر کدام ویژگی‌ها و کاربردهای متفاوتی دارند و در شرایط مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرند.

سند ملکی عادی و سند ملکی رسمی چیست؟

همانطور که اشاره شد سند، ابزاری حقوقی برای اثبات مالکیت و حقوق افراد است که به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود: سند عادی و سند رسمی. هر یک از این اسناد ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند که در ادامه به توضیح آن‌ها می‌پردازیم.

تعریف سند ملکی عادی

سند عادی به نوشته‌هایی اطلاق می‌شود که بدون دخالت و تأیید رسمی یک نهاد دولتی یا قانونی، بین طرفین تنظیم می‌شود. این نوع سند معمولاً در توافق‌های روزمره مانند قولنامه‌ها، اجاره‌نامه‌های غیررسمی و قراردادهای خصوصی به کار می‌رود. هرچند که سند عادی می‌تواند در مراجع قضایی معتبر باشد اما از نظر قانونی در مقایسه با سند رسمی از قدرت اثباتی کمتری برخوردار است.

تعریف سند ملکی رسمی

سند رسمی، سندی است که در یک مرجع قانونی مانند دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم و ثبت می‌شود. این نوع سند تحت نظارت و تأیید مأموران رسمی قرار دارد و از اعتبار حقوقی و قانونی بالایی برخوردار است. اسناد رسمی به‌عنوان مدارک معتبر در مراجع قضایی و اداری قابل استناد هستند و به دلیل ثبت در نهادهای رسمی، از امنیت بیشتری در مقابل جعل و تقلب برخوردارند.

انواع سند ملکی کدام است؟

اسناد ملکی انواع مختلفی دارند که هر کدام از آنها برای منظور خاص تنظیم می‌شوند. انواع سند ملکی عبارتند از:

• سند 6 دانگ
• سند تک برگ
• سند ملکی تفکیکی
• سند ملکی مشاع
• سند وقفی
• سند المثنی
• سند ملکی ورثه‌ای
• سند وکالتی
• سند ملکی معارض
• سند بنچاق
• سند ملکی شورایی
• سند منگوله‌دار

سند 6 دانگ

سند ملکی شش دانگ یکی از معتبرترین و مهم‌ترین اسناد در حوزه املاک است که مالکیت کامل یک ملک را برای یک فرد به رسمیت می‌شناسد.

عبارت "شش دانگ" به تمامی جهات مالکیت اشاره دارد؛ شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین که شامل تمامی بخش‌های یک ملک از سطح زمین تا فضاهای زیرزمینی و بالاتر است.

این نوع سند نشان‌دهنده مالکیت تام و مطلق صاحب آن بر کل ملک می‌باشد و به عنوان یکی از اسناد رسمی بسیار معتبر در معاملات ملکی محسوب می‌شود. دارنده سند شش دانگ از حقوق کامل مالکیت برخوردار است و می‌تواند بدون محدودیت‌های قانونی از ملک خود بهره‌برداری کند.

سند تک برگ

سند تک برگ یکی از مهم‌ترین تحولات در نظام مالکیت املاک در ایران است که از سال ۱۳۹۰ جایگزین اسناد منگوله‌دار قدیمی شده است. این سند به صورت مکانیزه و در یک برگ صادر می‌شود و دارای اعتبار و رسمیت برابر با اسناد منگوله‌دار قدیمی است اما بدون پلمپ سربی که در گذشته به اسناد دفترچه‌ای اضافه می‌شد.

صدور سیستمی و مکانیزه این اسناد باعث شده تا احتمال جعل در آن به شدت کاهش یابد و این موضوع اهمیت و اعتماد بیشتری به این نوع سند بخشیده است.

یکی از مزایای کلیدی سند تک برگ، ثبت دقیق اطلاعات ملک از جمله نقشه هوایی کاداستر در مقیاس یک دو هزارم، در قسمت پایین صفحه سند است. این ویژگی به مالک و خریدار این امکان را می‌دهد تا محل دقیق ملک را به راحتی شناسایی کنند.

همچنین، فرآیند انتقال سند به نام خریدار و تعویض آن به صورت هم‌زمان و در یک محل انجام می‌شود که از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کرده و نظم بیشتری به فرایندهای اداری می‌بخشد.

سند تک برگ، برخلاف اسناد منگوله‌دار که در صورت وجود چند مالک درج نام همه آنها و تعیین سهم هر یک به سختی انجام می‌شد، امکان صدور سند جداگانه برای هر مالک را فراهم می‌کند.

این امر به‌ویژه در املاکی که به صورت مشاع هستند، بسیار کارآمدتر است و فرآیند تعیین سهم و مالکیت هر فرد را تسهیل می‌کند. به همین دلیل، سند تک برگ با دقت و شفافیت بیشتری به حفظ حقوق مالکین می‌پردازد و به عنوان یکی از مطمئن‌ترین و رسمی‌ترین اسناد ملکی در ایران شناخته می‌شود.

سند ملکی مشاع

سند ملکی مشاع به سندی اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده مالکیت مشترک دو یا چند نفر بر یک ملک است. در واقع، "مشاع" به معنای مشترک و تقسیم‌نشده است و در حقوق به املاکی اشاره دارد که مالکان هر یک به نسبت سهم خود در آن سهیم هستند.

این نوع سند معمولاً برای زمین‌ها و املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد که مالکیت آنها به صورت مشترک بین چند نفر تقسیم شده است.

در سند مشاع، مالکیت هر فرد به طور دقیق و مشخص تعیین نمی‌شود؛ بلکه تنها اشاره به مالک بودن آن فرد در سند وجود دارد. به عبارت دیگر، هیچ یک از مالکین نمی‌تواند به تنهایی به بخش خاصی از ملک دسترسی داشته باشد و این موضوع می‌تواند در مواقعی که تصمیم‌گیری درباره دخل و تصرف در ملک ضروری است چالش‌هایی را به وجود آورد. به همین دلیل، مالکان معمولاً برای مشخص کردن سهم‌های خود و ایجاد وضوح در مالکیت، اقدام به دریافت سند مجزا می‌کنند.

سند ملکی تفکیکی

سند ملکی تفکیکی به سندی اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده تقسیم یک ملک مشترک بین چند مالک است. این نوع سند معمولاً زمانی صادر می‌شود که یک ملک به بخش‌های مجزا تقسیم شده باشد و هر بخش به طور مستقل در قالب یک سند مجزا ثبت گردد.

با توجه به معنای واژه "تفکیک" این سند به وضوح به تقسیمات صورت‌گرفته در ملک اشاره دارد و تضمین‌کننده حقوق هر یک از مالکان بر بخش مشخصی از آن ملک است.

سند تفکیکی به‌خصوص برای املاکی که به صورت مشاع بین چند نفر مالکیت دارند، اهمیت ویژه‌ای دارد. در این سند، جزئیات دقیق هر قسمت از ملک، از جمله مشخصات فنی، متراژ و موقعیت آن درج می‌شود.

این امر به مالکان این امکان را می‌دهد که بدون ایجاد هرگونه ابهام، از حقوق خود دفاع کنند و از مسائل حقوقی مربوط به مالکیت مشترک جلوگیری نمایند.

با وجود اینکه سند تفکیکی به طور خاص برای املاکی با چند مالک صادر می‌شود اما این سند نیز باید بر اساس قوانین و مقررات مشخصی تنظیم و تأیید شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.

بنابراین، آشنایی با الزامات و فرآیندهای قانونی مرتبط با سند تفکیکی برای مالکان و خریداران املاک ضروری است، زیرا این سند نه‌تنها وضعیت مالکیت را تعیین می‌کند بلکه در صورت بروز اختلافات می‌تواند مبنای حقوقی محکمی برای حل و فصل دعاوی باشد.

سند وقفی

در تعریف سند ملکی چیست باید بگوییم که یکی از انواع اسناد ملکی، سند وقفی است. سند وفقی به سندی اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده وقف ملک یا مالی به نفع یک هدف خاص مانند امور خیریه یا مذهبی است. این نوع سند معمولاً به‌وسیله صاحبان ملک صادر می‌شود و اداره اوقاف مسئولیت مدیریت و نظارت بر این اموال را بر عهده دارد.

املاک وقفی معمولاً به مدت ۹۹ سال به افراد دیگر اجاره داده می‌شوند و در این مدت، اداره اوقاف از مستأجران اجاره دریافت می‌کند.

مهم‌ترین نکته در مورد املاک وقفی این است که خرید و فروش آنها بدون هماهنگی و دریافت مجوز از اداره اوقاف غیرقانونی بوده و می‌تواند منجر به پیگیری‌های قانونی شود. در صورتی که فردی با مجوز اداره اوقاف اقدام به ساخت بنا در اراضی وقفی کند، تنها می‌تواند برای اعیانی که ساخته، سند درخواست کند و حق مالکیت بر عرصه را نخواهد داشت. این قوانین به‌منظور حفظ و استمرار مقاصد وقف و جلوگیری از سوءاستفاده از املاک وقف‌شده وضع شده‌اند.

سند المثنی

سند ملکی المثنی به سندی گفته می‌شود که در صورت مفقود شدن سند رسمی ملک به هر دلیلی از جمله دزدی، آتش‌سوزی یا بلایای طبیعی صادر می‌گردد. در چنین شرایطی، مالک ملک می‌تواند با ارائه مدارک لازم و طی مراحل قانونی مربوطه، درخواست صدور سند المثنی را ارائه دهد.

این فرآیند شامل تهیه مستندات شناسایی، گواهی مفقود شدن سند و سایر مدارک مرتبط است. پس از بررسی مدارک توسط مراجع ذی‌صلاح و تأیید اطلاعات، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر خواهد شد. این نوع سند از اعتبار قانونی برخوردار است و به عنوان جایگزینی برای سند مفقودشده شناخته می‌شود.

سند ملکی ورثه ای

سند ورثه‌ای به سندی اطلاق می‌شود که پس از فوت مالک، برای تقسیم و انتقال مالکیت اموال به وراث صادر می‌گردد. پس از فوت صاحب ملک، وراث می‌توانند با ارائه مدارک مورد نیاز به اداره ثبت مربوطه، درخواست صدور سند مالکیت به میزان سهم‌الارث خود را ارائه دهند.

برای دریافت سند ورثه‌ای، وراث باید مدارکی مانند تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت متوفی را به اداره ثبت تسلیم کنند.

صدور این نوع سند به وراث کمک می‌کند تا حق خود را در مالکیت اموال متوفی به رسمیت بشناسند و بتوانند به راحتی در امور قانونی و معاملاتی مربوط به اموال متوفی اقدام نمایند. این فرآیند به وضوح و نظم در تقسیم ارث و حفظ حقوق وراث کمک می‌کند.

سند وکالتی

سند وکالتی به سندی اطلاق می‌شود که به نمایندگی از طرف یک فرد یا افراد دیگر، به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. این نوع سند معمولاً در مواقعی استفاده می‌شود که مالک به دلایل مختلفی مانند بیماری، مسافرت و... نمی‌تواند به‌طور مستقیم در معاملات حضور یابد.

در چنین شرایطی، وکالت‌نامه باید به‌صورت رسمی و محضری ثبت گردد تا اعتبار قانونی داشته باشد و برای دیگران قابل استناد باشد.

داشتن یک سند وکالتی معتبر به وکلا این امکان را می‌دهد که به‌طور قانونی در امور مربوط به ملک یا دارایی‌های دیگر تصمیم‌گیری و اقدام کنند. با این حال، در صورتی که فرد یا افرادی از طریق جعل سند به معاملات غیرقانونی اقدام کنند مالک اصلی می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و پیگیری حقوقی از کلاهبرداران شکایت کند و حق خود را مطالبه نماید.

سند ملکی معارض

سند ملکی معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت برای یک ملک مشخص صادر شده باشد.

طبق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی مرتبط با اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه پس از انجام بررسی‌های لازم، اقدام به باطل کردن یکی از این دو سند می‌کند، به‌ویژه اگر هر یک از این اسناد در ملک دیگری تعرض کرده باشد. این فرآیند به منظور حفظ حقوق مالکیت و جلوگیری از تضادهای قانونی میان طرفین ایجاد می‌شود.

سند بنچاق

سند ملکی بنچاق نوعی سند تاریخی است که در گذشته به‌منظور تأیید توافقات بین افراد نوشته می‌شد. قبل از شکل‌گیری نظام مدیریت ثبت اسناد به‌صورت یکپارچه و الکترونیکی، مردم برای صحت قراردادهای خود به علما و افراد معتبر مراجعه می‌کردند تا این اسناد با مهر و امضای آنان معتبر شوند.

اگرچه امروزه استفاده از اسناد بنچاق کمتر رایج است اما اعتبار آنها پس از تأیید در مراجع قانونی همچنان پذیرفته می‌شود و می‌توانند به‌عنوان مدرکی معتبر در دعاوی حقوقی مطرح شوند.

سند ملکی شورائی

سند ملکی شورایی نوعی سند عادی است که توسط شورای محلی یک منطقه تأیید و مهر می‌شود. این سند به‌دلیل عادی بودن، فاقد اعتبار سند رسمی است و نمی‌تواند به‌عنوان مدرکی معتبر در محاکم قضایی مطرح شود.

برای تبدیل سند شورایی به سند رسمی، مالکان موظف به گذراندن مراحل متعددی در اداره‌های ثبت اسناد هستند. این فرآیند ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد، بنابراین توصیه می‌شود قبل از اقدام به خرید و فروش، از اعتبار و شرایط این نوع سند آگاه شوید.

سند منگوله دار

سند ملکی منگوله دار یا دفترچه ای به اسناد مالکیتی گفته می شود که برای اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک مسکونی و ملک تجاری از سوی اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شده و در مقابل تمامی افراد ثالث قابل استناد بوده است.

در واقع اینگونه اسناد از لحاظ شکلی از دفترچه ای چند برگ با قید اوصاف ملک و مالک و تعدادی صفحه خالی و در نهایت پلمپ شده توسط نخ و سرب که نتوان برگی از آن جدا نمود، تشکیل شده است.

منظور از منگوله در واقع همین عمل پلمپ دفترچه مالکیت است که اگر دفترچه ای بدون منگوله یا پلمپ سربی می‌بود، آن را بی اعتبار می دانستند.

نحوه استعلام سند ملکی

یکی از اقدامات مهمی که قبل از خرید یک ملک باید انجام دهید، گرفتن استعلام از وضعیت حقوقی و مالکیت آن می‌باشد. این فرایند را می‌توانید به وسیله سازمان‌ها و مراجع مربوطه به دست بیاورید. استعلامات از این جهت قابل اهمیت و حساس هستند که در آینده با مشکلات قانونی و قضایی روبه‌رو نشوید؛ همچنین این فرایند استعلام سند رسمی برای اینکه مطمئن شوید که ملک در رهن است یا نه و یا آمادگی فروش دارد، خیلی دقیق عمل می‌کند. از مزایای استعلام سند ملک، اطمینان حاصل کردن از صحت اطلاعات آن است. از دیگر مزایای آن بررسی وضعیت قانونی و احراز مالکیت بلامنازع (یعنی فروشنده مالک واقعی ملک می‌باشد) است.

استعلام سند ملک به سه طریق انجام می‌گیرد: 

1. استعلام سند رسمی با کد ملی 

2. استعلام اصالت سند مالکیت با بارکد از سامانه استعلام الکترونیک

3. استعلام صحت سند رسمی ملک از طریق کد رهگیری

با هر سه روش می‌توانید به آسانی استعلام سند ملک را بگیرید و از صحت آن اطلاع یابید. برای اطلاعات بیشتر از انجام هر کدام از این سه روش، می‌توانید به مقاله "استعلام سند ملکی" مراجعه کنید.

هزینه انتقال سند ملک چقدر است؟

هزینه‌ های انتقال سند ملک شامل موارد زیر است:

1. هزینه ثبت مبایعه‌ نامه در سامانه املاک: در این قسمت، هر دو طرف معامله باید نیم درصد از ارزش ملک را به عنوان حق کمیسیون بپردازند.
2. هزینه شهرداری: فروشنده موظف است هزینه‌های مربوط به خلافی، نوسازی و پسماند را به شهرداری پرداخت کند.
3. هزینه دارایی: این هزینه شامل مالیات نقل و انتقال می‌شود. اگر ملک قبلاً اجاره داده شده باشد، مالیات بر اجاره نیز محاسبه می‌شود. معمولاً این مبلغ ۴ درصد از ارزش ملک است، هرچند که ارزش‌گذاری دارایی ممکن است کمتر از قیمت واقعی ملک باشد.
4. هزینه دفترخانه (حق التحریر): این هزینه به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود و مبلغ آن معمولاً بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان است.

یادداشت پایانی

در پایان، اهمیت دقت و توجه به جزئیات در مسائل مرتبط با اسناد ملکی را نمی‌توان نادیده گرفت. اسناد ملکی، علاوه بر اینکه مالکیت شما را به طور قانونی تثبیت می‌کنند، می‌توانند از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری کنند.

از این رو، استفاده از منابع معتبر برای استعلام و تأیید صحت اسناد و همچنین مشورت با متخصصان حقوقی، همواره توصیه می‌شود. با انجام این اقدامات می‌توانید از دارایی‌های خود به بهترین شکل ممکن محافظت کرده و از امنیت معاملات ملکی خود اطمینان حاصل کنید.

نویسنده: پگاه رهبر