سند مشاعی چیست

در دنیای امروز، مالکیت مشاعی یکی از موضوعات مهم و پیچیده در حوزه املاک و مستغلات به شمار می‌رود. خانه‌هایی که به دلیل فرسودگی نیاز به بازسازی دارند، معمولاً به آپارتمان‌های چند مالکیتی تبدیل می‌شوند. این فرایند به ویژه زمانی که چندین نفر در مالکیت یک ملک مشاع شریک هستند، پیچیدگی‌هایی را به همراه می‌آورد.

به عنوان مثال، در موارد ارث، وراث سهم‌هایی از یک ملک را دارند که این ملک نیز مشاع به حساب می‌آید و به همین دلیل، خرید و فروش آن تحت شرایط خاصی انجام می‌شود.

تعریف سند مشاعی

سند مشاع به عنوان یکی از انواع اسناد، یکی از موارد قانونی مهم است که به معنای مالکیت مشترک چند نفر بر یک مال واحد تعریف می‌شود. این نوع سند می‌تواند برای اموال مختلف، از جمله اموال منقول و غیر منقول صادر شود، اما غالباً در مورد اموال غیر منقول مانند زمین و ملک کاربرد بیشتری دارد.

استفاده از این اموال برای تمام مالکان ممکن است و هر گونه تصمیم‌گیری برای فروش، ساخت یا تعمیر ملک نیاز به تایید دیگر مالکان دارد. به عبارت دیگر، تمامی مالکان حق دخل و تصرف در ملک را دارند، مشروط بر اینکه با رضایت یکدیگر این اقدام صورت گیرد.

در سند مشاع، تعداد مالکان مشخص است اما بخش دقیق مالکیت هر شخص مشخص نمی‌باشد و تنها به ذکر نام مالکان در سند بسنده می‌شود.

شرایط دریافت سند مشاعی

برای دریافت سند مشاع، مالکان باید شرایط و ضوابط خاصی را رعایت کنند. اولین و مهم‌ترین شرط این است که مال باید متعلق به چند نفر باشد؛ بدین معنا که اگر یک مال فقط متعلق به یک نفر باشد، امکان صدور سند مشاع برای آن وجود نخواهد داشت.

همچنین، مال باید به‌صورت اشاعه بین مالکان مشترک باشد. به عبارت دیگر، اگر مال به‌طور کامل بین شرکا تقسیم شده و سهم هر یک از آن‌ها مشخص باشد، دیگر امکان دریافت سند مشاع وجود نخواهد داشت.

در صورتی که هر یک از مالکان تمایل داشته باشند در سهم خود دخل و تصرف کنند و یا سند ملکی جداگانه‌ای برای سهم خود دریافت نمایند، لازم است مراحل دیگری را نیز طی کنند. این مراحل شامل ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت، تعیین سهم هر یک از اعضا، و تنظیم تقسیم‌نامه و صورت مجلس تفکیکی است.

با رعایت این شرایط، مالکان می‌توانند به‌راحتی سند مشاع خود را دریافت کنند و از حقوق قانونی خود بهره‌مند شوند.

سند ملک مشاعی چه مراحلی دارد؟

به طور کلی برای فرآیند انتقال یا خرید یک ملک مشاعی برای دریافت سند مشاعی باید دو مرحله را پیش ببرید که عبارتند از:

• انتقال سند مشاعی قبل از ثبت
• انتقال سند مشاع بعد از ثبت

انتقال سند مشاعی قبل از ثبت

براساس ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، فرآیند ثبت ملک مشاع تحت شرایط خاصی مدیریت می‌شود. در صورتی که چند نفر درخواست ثبت یک ملک مشاع را ارائه دهند و پیش از ثبت، ملک به یک نفر منتقل شود، مسئولین ثبت موظف‌اند که اطلاعات مربوط به متقاضیان اولیه را در نظر بگیرند. این به این معناست که در صورت انتقال ملک، نام تمامی متقاضیان که ملک به نام آن‌ها آگهی شده است، باید ذکر شود. در این شرایط، ملک به نام فردی که انتقال‌دهنده در نظر گرفته، ثبت خواهد شد و سند مالکیت کامل برای آن صادر می‌شود.

این رویه قانونی به حفظ حقوق تمامی شرکا و متقاضیان اولیه کمک می‌کند و مانع از بروز مشکلات احتمالی در آینده می‌شود. با این اقدام، قانونگذار سعی در ایجاد شفافیت و امنیت در معاملات ملکی دارد، به‌طوری که تمامی طرفین در فرآیند ثبت و انتقال ملک در جریان قرار بگیرند و حقوقشان محفوظ بماند.

به طور کلی، این ماده از آیین‌نامه قانون ثبت، ضمن تأمین حقوق مالکین مشاع از بی‌نظمی و اختلافات احتمالی در امور ملکی جلوگیری می‌کند و اطمینان حاصل می‌کند که تمامی مراحل ثبت با رعایت اصول قانونی انجام می‌شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در این باره، می‌توانید به مقاله "تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی" مراجعه کنید. 

انتقال سند مشاع بعد از ثبت

انتقال ملک مشاع پس از ثبت آن یکی از موضوعات مهم در قوانین ثبت و مالکیت املاک است. مطابق با ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت، زمانی که یک ملک مشاع به دلیل انتقالات به یک نفر منتقل می‌شود، اسناد مالکیت قبلی ابطال شده و سند مالکیت جدید به نام شخص منتقل‌الیه صادر می‌شود. این اقدام به شفاف‌سازی وضعیت مالکیت و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده کمک می‌کند.

بر اساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی هر یک از شرکا می‌توانند بدون نیاز به کسب رضایت دیگر شرکا، سهم خود را به طور جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. این ویژگی در حقوق مالکیت مشاع به مالکان این امکان را می‌دهد که به‌راحتی از حقوق خود بهره‌برداری کنند.

علاوه بر این، ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت تصریح می‌کند که هنگام انتقال کل یا قسمتی از ملک ثبت شده یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک، سند معامله باید در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک مربوطه ثبت شود.

این مراحل قانونی به تأمین حقوق تمامی طرفین و حفاظت از منافع آن‌ها کمک می‌کند. در نتیجه، آگاهی از این قوانین و مراحل انتقال به مالکان و شرکا کمک می‌کند تا از حقوق خود به درستی دفاع کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

برای دریافت سند مشاعی چه مدارکی لازم است؟

مراحل تنظیم سند ملک مشاعی به صورت موردی عبارتند از:

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت؛
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا؛
• تنظیم تقسیم‌نامه با جزئیات مربوط به سهم‌ها؛
• تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق و کامل سهم‌های تقسیم شده؛
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم‌نامه به اداره ثبت اسناد؛
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد جداگانه برای هر یک از مالکین.

این مراحل به مالکان کمک می‌کند تا حقوق خود را به وضوح مشخص کرده و سند مستقل دریافت کنند.

هزینه دریافت سند مشاعی چقدر است؟

هزینه دریافت سند مشاع برای ملک به عوامل مختلفی بستگی دارد و ممکن است متفاوت باشد. یکی از هزینه‌های اصلی، مربوط به تنظیم تقسیم‌نامه است که طبق تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی در سال جاری، معادل 1,000,000 ریال تعیین شده است. این نرخ سالانه ممکن است تغییر کند و افزایش یابد.

هزینه دیگر به تفکیک زمین و تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی مربوط می‌شود که توسط کارشناسان اداره ثبت محاسبه می‌گردد. این هزینه به نوع کاربری ملک و ارزش به‌روز آن بستگی دارد و باید توسط مالکین پرداخت شود.

علاوه بر این، مدارک مربوط به پرداخت عوارض شهرداری و مالیات ملک نیز از دیگر هزینه‌های لازم برای صدور سند مشاع به شمار می‌آید. آگاهی از این هزینه‌ها به مالکان کمک می‌کند تا برنامه‌ریزی بهتری برای دریافت سند مشاع داشته باشند و از تمامی مراحل به‌خوبی آگاه شوند.

نحوه استعلام سند ملک مشاعی چگونه است؟

برای استعلام سند رسمی وهمچنین پیگیری سند ملکی مشاعی با استفاده از کد ملی و شناسه یکتای ملک، مراحل زیر باید طی شود:

1. ورود به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ssaa.ir): ابتدا وارد سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس ssaa.ir شوید. این سایت ارائه‌دهنده خدمات الکترونیکی مختلف از جمله پیگیری و استعلام املاک است.
2. انتخاب گزینه میز خدمات الکترونیک: پس از ورود به صفحه اصلی سایت، گزینه "میز خدمات الکترونیک" را پیدا کنید و روی آن کلیک کنید. این بخش شامل تمامی خدمات آنلاین مربوط به استعلام و پیگیری اسناد است.
3. انتخاب گزینه "پیگیری استعلام الکترونیکی ملک": در منوی باز شده، بر روی گزینه "پیگیری استعلام الکترونیکی ملک" کلیک کنید تا به صفحه مربوط به استعلام سند هدایت شوید.
4. درج شناسه یکتای استعلام: در این مرحله، صفحه‌ای نمایش داده می‌شود که باید شناسه یکتای استعلام ملک (کدی 18 رقمی) را وارد کنید. این شناسه به‌عنوان شناسنامه ملک شناخته می‌شود و مخصوص همان ملک است.
5. مشاهده وضعیت سند ملک مشاع: با وارد کردن شناسه یکتای استعلام، می‌توانید از آخرین وضعیت سند ملک مشاع و جزئیات آن باخبر شوید.

با این مراحل ساده، هر شخص می‌تواند به‌راحتی و به‌صورت آنلاین سند ملک مشاع را پیگیری کند و از وضعیت آن مطلع شود.

دعوای الزام به تنظیم سند مشاعی

دعوای الزام به تنظیم سند مشاعی زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکای ملک مشاع، درخواست رسمی کردن سهم خود از ملک را داشته باشد و سایر شرکا به دلایلی از این موضوع امتناع کنند. این نوع دعوا به عنوان دعوای مالی شناخته می‌شود و هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌گردد.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه طرفین را ملزم می‌کند که برای تفکیک سهم هر یک از مالکان و صدور سند مجزا اقدام کنند. در نهایت، پس از تفکیک سند ملک مشاع، برای هر یک از شرکا سند شش‌دانگ صادر می‌شود. این دعوا بیشتر زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا قصد فروش یا واگذاری سهم خود را داشته باشد، اما عدم همکاری سایر شرکا مانع از انجام معامله می‌گردد.

یادداشت پایانی

و در آخر به طور خلاصه باید اینگونه بیان کنیم که سند مشاعی به سندی گفته می‌شود که نشان‌دهنده مالکیت مشترک چند نفر بر یک مال، بدون تفکیک بخش‌های مالکیت هر فرد است. در این حالت، مالکان به صورت مشترک در تمام مال سهیم هستند و نمی‌توانند بدون رضایت سایرین در آن دخل و تصرف کنند. این نوع سند بیشتر در مسائل مربوط به ارث نمود پیدا می‌کند، جایی که هر یک از ورثه سهمی از مال مشاع دارند. برای تبدیل سند مشاع به سند مفروز (تفکیک شده)، ابتدا باید سهم هر مالک مشخص شده و سپس سند رسمی تنظیم شود. تنظیم سند رسمی بدون تفکیک، امکان‌پذیر نیست.

نویسنده: پگاه رهبر