مدیریت پیمان درصدی و تفاوتش با دیگر قراردادهای عمرانی و ساختمانی

قراردادهای ساختمانی شامل انواعی همچون: مدیریت پیمان، پیمان مدیریت و مشارکت و سایر می‌باشند. در هر پروژه بسته به نیاز طرف اول (کارفرما یا مالک) با طرف دوم (پیمانکار) نوع قرارداد مورد نظر تعیین می‌گردد و آن را منعقد می‌نمایند که همین امر، تنظیم قراردادهای پیمانکاری را به کاری تخصصی و حساس تبدیل کرده است. در این مقاله قصد داریم به بررسی مفهوم قرارداد پیمانکاری ساختمان و انواع قراردادهای پیمانکاری و نکات ضروری و کلیدی آن بپردازیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

پیمانکاری ساختمان به چه معناست؟

در قرارداد پیمانکاری، کارفرما در مقابل پرداخت مبلغ مشخص و روشن، انجام کاری را از طرف مقابل خود یعنی پیمانکار تقاضا می‌کند. قرارداد پیمانکاری ساختمان نیز، قراردادی است که میان کارفرما و پیمانکار منعقد شده که نحوه تنظیم قرارداد پیمانکاری مطابق آن پیمانکار متعهد به ساخت ساختمان با شرایط و ضوابط درج شده در متن قرارداد می‌باشد. به طور کلی، اجرا کننده یا پیمانکار ساختمان، شخص حقیقی یا حقوقی است که متعهد به طراحی، تهیه و ساخت سازه یا ساختمان؛ در غیر این موارد نیز تعهدات و وظایف پیمانکار در قراردد پیمانکاری باید به طور دقیق در متن قرارداد مذکور ذکر شود تا بتواند از وقوع اختلافات آینده جلوگیری کند.

 بعضی از افراد پیمانکار و مجری را یکی می‌دانند؛ اما این‌گونه نیست در این زمینه بهتر است بدانید که مجری شخصی حقیقی یا حقوقی است و دارای پروانه اشتغال از وزارت مسکن و شهرسازی نیز می‌باشد و همانند پیمانکار، وظایف طراحی، نظارت و اجرای پروژه را بر عهده دارد. قابل به ذکر است که تفاوت مجری و پیمانکار در نوع پروژه است. به طور مثال، برای پروژه‌های کوچک و ساده، می‌توان از پیمانکار استفاده کرد. اما برای پروژه‌های بزرگ و پیچیده، بهتر است از مجری استفاده شود. 

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان:

قراردادهای مقاطعه کاری یا به عبارتی دیگر، انواع قراردادهای پیمان‌کاری ساختمان را می‌توان از طریق فاکتو‌رهای متعدد دسته بندی کرد؛ از مهمترین تقسیم بندی های قرارداد پیمانکاری ساختمان می‌توان به این موارد اشاره کرد:

1. دسته بندی بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا (بدون مصالح)

2. دسته بندی بر اساس نحوه انعقاد پیمان، جهت انجام مورد قرارداد (مدیریت پیمان)

3. دسته بندی بر اساس چگونگی و نحوه تامین مالی (با مصالح)

هر قرارداد ساختمانی پیمانکاری می‌بایست مطابق هدف پروژه و خواسته‌های طرفین معامله به صورت دقیق تعیین گردد؛ بنابراین شناخت هر کدام از این نوع قراردادها و شناخت تفاوت‌هایشان، کمک وافری به تنظیم قرارداد پیمانکاری صحیح می‌کند. اما متاسفانه بسیاری از کارفرمایان و پیمانکاران از نکات فنی و جزئیات قراردادهای ساختمانی مطلع نیستند و همین امر سبب شده است که با قراردادهای غیر استاندارد وارد همکاری هایی شوند که برایشان مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

قرارداد مدیریت پیمان چیست؟

منظور از قرارداد مدیریت پیمان، قراردادی می‌باشد که طی آن یک کارفرما، مدیریت اجرایی‌سازی یک پروژه را به یک پیمانکار (حقیقی یا حقوقی) اعطا می‌کند. به جز کارفرما و پیمانکار، مشاور نیز در قرارداد مدیریت پیمان نقشی اساسی و مهم دارد.

کارفرما اصولاً هزینه پروژه را فراهم می‌کند و اصولا مالک پروژه است. پیمانکار حقیقی یا حقوقی همان مجری عملیات پیمانکاری است که وظیفه اجرای تمام یا قسمتی از پروژه را به حکم قرارداد بر عهده دارد.

مشاور در نحوه تنظیم قرارداد مدیریت پیمان نیز نقش مهمی برعهده دارد و سبب می‌شود ریسک‌ها و خطرات فنی و عملیاتی پروژه به حداقل برسد و از لحاظ مالی پروژه امنیت بیشتری را داشته باشد. مشاوران به نوعی رابط میان خواسته‌ها و نظرات کارفرما با پیمانکار هستند.به همین خاطر انتخاب مشاور توسط کارفرما یک اقدام حیاتی و مهم است چرا که یک مشاور مناسب می‌تواند سرعت انجام پروژه و همچنین امنیت مالی آن را به حداکثر برساند و در نهایت رضایت کارفرما را از پروژه نهایی به دست آورد.

چند نمونه از انواع قرارداد مدیریت پیمان که هر کدام به خودی خود سبک متفاوتی از قراردادها می‌باشد را در ادامه ذکر کردیم:

• پیمان‌های خاص (گلوبال)

قرارداد پیمان‌های خاص نوعی قرارداد است که برای پروژه‌های بزرگ و پیچید استفاده می‌شود.

• پیمان طرح و اجرا

در این قرارداد کارفرما وظایف کلی طرح و اجرا پروژه را به عهده پیمانکار می‌گذارد.

• پیمان با تعیین پیمانکار عمومی

در این نوع قرارداد، کارفرما یک پیمانکار عمومی را برای مسئولیت تمام پروژه استخدام می‌کند.

• پیمان کلید در دست یا B.O.T

در این قرارداد مدت زمان مشخصی برای کارهای پیمانکار تعیین می‌شود و در تایم مشخص پیمانکار موظف است پروژه را به کارفرما تحویل دهد.

• پیمان فاینانس ( Finance )

در پیمان فاینانس پیمانکار طراحی، ساخت و تجهیز یک پروژه را برعهده می‌گیرد و کارفرما در قالب اقساط هزینه‌های پروژه را به پیمانکار تقبل می‌کند. در صورتی که به این نوع قرارداد نیاز داشتید، می‌توانید قرارداد فاینانس را که توسط وکلای متخصص تنظیم شده را در سریع‌ترین زمان ممکن از وکیل باشی دریافت نمایید.

• قرارداد پیمان دستمزدی

در قرارداد پیمان دستمزدی بر اساس عوامل مختلفی چون پیچیدگی پروژه، زمان‌بندی دستمزد پیمانکار تعیین می‌شود و وظایف تامین مالی، تهیه مصالح و دیگر اوامر بر عهده وی می‌باشد.

• قرارداد پیمان امانی

در این نوع قرارداد تمام مراحل پروژه از جمله تامین مالی، تهیه مصالح و دیگر کارها بر عهده خود کارفرما می‌باشد و فقط پیمانکار برای نظارت بر پروژه استخدام می‌شود.

در ادامه به توضیح قرارداد مدیریت پیمان درصدی خواهیم پرداخت.

قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی به چه معناست؟

قرارداد پیمانکاری درصدی، قراردادی است که در آن فرد حقیقی یا حقوقی با دستمزدی مطابق با درصدی از هزینه‌ها با کارفرما قرارداد منعقد می‌کند و متعهد به انجام موضوع قرارداد می‌گردد. در این نوع قرارداد، تعیین کلیه روش‌های اجرایی پروژه و استخدام نیروها، بر عهده پیمانکار است و همچنین سود و مزایا نیز به هردو طرف قرارداد تعلق دارد.

قرارداد مدیریت پیمان با حق‌الزحمه درصدی قراردادی است که در آن کارفرما برای مدیریت و نظارت بر اجرای پروژه با پیمانکار قرارداد می‌بندد. تفاوت قرارداد مدیریت پیمان درصدی با سایر قراردادها چنین است که در این قرارداد، دستمزد مدیر پیمان، درصدی از کل سرمایه پروژه است و مسئولیت اجرای پروژه برعهده پیمانکاران فرعی نیز می‌باشد، همچنین در این نوع قرارداد پیمانی، کارفرما کنترل کاملی بر روند اجرای پروژه دارد.

برای آگاهی بیشتر از نکات و جزئیات حقوقی این قرارداد، می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی آنلاین، از راهنمایی و مشورت وکلای متخصص در این زمینه بهره مند شوید. 

تفاوت قراردادهای عمرانی و ساختمانی با قرارداد مدیریت پیمان در چیست؟

در این بخش قصد داریم درباره تفاوت های قرارداد مدیریت پیمان و سایر قراردادهای عمرانی و ساختمانی سخن بگوییم:

تفاوت مدیریت پیمان با پیمانکاری:

نخستین تفاوت میان این دو مفهوم به شرح وظایف کارفرما یا سرمایه‌ گذار پروژه بستگی دارد. با توجه به اینکه کارفرما در روش مدیریت پیمان نقشی شبیه به یک ناظر با مدیریت کلان را برعهده دارد می‌تواند در طی مراحل ساخت نظرات بیشتری اعمال کرده و وظیفه خود را حتی در زمان ساخت و ساز نیز بیشتر از پیش سازد. به همین دلیل در قرارداد مدیریت پیمان امکان جلوگیری از بروز هزینه های بالاسری و مشکلات مربوط به صورت حساب های مالی وجود دارد. حال آنکه برخلاف این مورد در روش پیمانکاری تمامی مصالح و جزئیات مربوط به کار از پیش مشخص می‌شود و با جلو رفتن کار ممکن است هزینه پیش بینی نشده ای نیز به وجود آید که در این صورت کارفرما و یا سرمایه گذار باید مخارج مربوط به این تغییرات و هزینه‌های ناگهانی و اضافی را پرداخت نماید.

مشخص است که میزان انعطاف‌پذیری در بودجه به روش پیمانکاری بیش از روش مدیریت پیمان است. بنابراین در روش مدیریت پیمان ریز مخارج از ابتدا تا انتها مشخص‌ شده و بودجه بر اساس همان صورت حساب تنظیم‌شده به پروژه ساخت‌ و ساز اختصاص داده می‌شود. بنابراین نمی‌توان هیچ گونه پیش بینی دقیقی از افزایش قیمت و دیگر مشکلات پیش آمده در به پایان رساندن پروژه در دست داشت. به همین دلیل است که در روش پیمانکاری نمی‌توان دیدی وسیع تری با در نظر گرفتن مشکلات ناخواسته بر سر راه پروژه داشت. بنابراین عمده ‌ترین تفاوت میان مدیریت پیمان و پیمانکاری مربوط است به بحث مدیریت بودجه مالی در نظر گرفته شده.

تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت:

قرارداد مدیریت پیمان (Construction Management Contract) و قرارداد مشارکت در ساخت (Construction Partnership Contract) دو نوع قرارداد متفاوت هستند که هر کدام برای موارد خاص خود مورد استفاده قرار می‌گیرند. در زیر تفاوت‌های اصلی بین این دو قرارداد بررسی شده است:

شکل حقوقی:

قرارداد مدیریت پیمان یک قرارداد بین سازنده و مدیر پیمان است که به صورت مشترک مسئولیت پروژه را بر عهده می‌گیرند.

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد بین دو یا چند شرکت است که برای اجرای یک پروژه مشترک تشکیل شده‌اند.

نوع و میزان مسئولیت:

در قرارداد مدیریت پیمان، مدیر پیمان مسئولیت نظارت بر فرایند اجرای پروژه و تضمین کیفیت کار را بر عهده دارد. در این حالت، سازنده تنها مسئولیت اجرای فعالیت‌های خود را دارد.

در قرارداد مشارکت در ساخت، شرکت‌های مشارکت کننده مسئولیت‌های مالی و فنی را به طور مشترک بر عهده دارند. هر شرکت بر اساس سهم خود در پروژه، به تأمین مالی و اجرای فعالیت‌های مربوط به خود می‌پردازد.

نوع پروژه:

قرارداد مدیریت پیمان بیشتر برای پروژه‌های بزرگ و پیچیده استفاده می‌شود که نیاز به نظارت بسیار دقیق دارند.

قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر برای پروژه‌های کوچک و متوسط ​​استفاده می‌شود که نیاز به سرمایه‌گذاری و مدیریت مشترک دارند.

روابط قراردادی:

در قرارداد مدیریت پیمان، روابط بین سازنده و مدیر پیمان تعریف شده و سایر شرکت‌ها در پروژه نقشی ندارند.

در قرارداد مشارکت در ساخت، روابط بین شرکت‌های مشارکت کننده تعریف شده و هر کدام از شرکت‌ها در پروژه نقشی دارند.

شرایط پرداخت:

در قرارداد مدیریت پیمان، سازنده به صورت مستقیم توسط مدیر پیمان پرداخت می‌شود.

در قرارداد مشارکت در ساخت، هر شرکت به تناسب سهم خود در پروژه پرداخت می‌شود.

زمان انجام پروژه:

در قرارداد مدیریت پیمان، مدیر پیمان برای تضمین زمانبندی مناسب و کیفیت کار، باید برنامه‌های کاری را تعیین کند و سازنده بر اساس آن اقدام به اجرای کار خواهد کرد.

در قرارداد مشارکت در ساخت، شرکت‌های مشارکت کننده برای تضمین زمانبندی و کیفیت کار باید به صورت مشترک برنامه‌های کاری را تعیین کنند و به اجرای آن بپردازند.

در کل، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مشارکت در ساخت دو نوع قرارداد متفاوت هستند که هر یک برای موارد خاص خود مورد استفاده قرار می‌گیرند. در انتخاب نوع قرارداد مناسب، باید به نیازهای پروژه و شرایط مالی و فنی دقت کرد. ما در مقاله دیگر، به صورت مفصل به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته ایم.

تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت:

به صورت کلی در مورد تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت می‌توان گفت مدیریت پیمان ساختمان به معنای مدیریت یک پروژه ساختمانی است که به صورت قرارداد با یک پیمانکار ساختمانی انجام می‌شود. در این حالت، مدیر پروژه مسئولیت اجرای قرارداد با پیمانکار را دارد و هدف او مدیریت پروژه در راستای اهداف پروژه است. مدیر پروژه باید قادر باشد برای به دست آوردن اهداف پروژه، برنامه‌ریزی کند، منابع را تخصیص دهد، تدارکات را برای پیمانکار فراهم کند و در نهایت نتایج کار را ارزیابی کند.

پیمان مدیریت ساختمان به عنوان یک پیمان نوع دیگری از قرارداد ساختمانی است که به طور معمول توسط یک مدیریت ساختمانی به منظور مدیریت یک ساختمان انجام می‌شود. در این حالت، پیمانکار نقش مدیریت کننده را بازی می‌کند و مسئولیت‌هایی مانند نظارت بر تعمیر و نگهداری، تدارکات لازم، تعیین سیاست‌های مالی و مدیریت سایر امور بر عهده وی می‌باشد.

مدیریت پیمان روشی از ساخت است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک مهندس، کاردان فنی و فردی که علم ساخت و ساز را داشته باشد را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد.پیمان مدیریت یا مشارکت در ساخت روشی است که مالک با سازنده برای نوسازی و یا ساخت دوباره سازه مشارکت می کند، در این حالت اصولا آورده مالک، ملکی می باشد که در اختیار خود داشته و سازنده نیز هزینه های جواز و اجرای ساخت را متحمل می شود. به این ترتیب در این نوع قرارداد هیچ مسئولیتی در هیچ بخشی به عهده شما نبوده و سازنده موظف می باشد که از سیر تا پیاز قضیه را انجام داده و تمامی هزینه ها را نیز تامین کند.

سخن آخر:

در این مطلب از وکیل‌باشی تلاش کردیم شما را با تفاوت های قرارداد مدیریت پیمان با سایر قراردادهای ساختمانی آشنا کنیم. در نهایت چنانچه سوال و ابهامی در این باره برای شما پیش آمده است، به صورت کلی باید اشاره کرد که تنظیم قرارداد مدیریت پیمان به صورت درصدی، امری مهم و نیازمند دقت و تخصص بسیار است. از این رو چنانچه قصد انعقاد قرارداد مورد نظر را دارید، می توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، نگارش قرارداد ساختمانی مدنظرتان را به وکلای متخصص مجموعه وکیل‌باشی بسپارید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی