;
1401/08/02 09:30

مدیریت پیمان درصدی چه تفاوتی با سایر قراردادهای عمرانی و ساختمانی دارد

قراردادهای عمرانی و ساختمانی از انواع مختلفی تشکیل می‌گردند که هر کدام بسته به انتخاب و نیاز طرفین قابلیت انعقاد دارند.

 

قراردادهای ساختمانی شامل انواعی همچون: مدیریت پیمان، پیمان مدیریت و مشارکت و سایر می‌باشند. در هر پروژه بسته به نیاز طرف اول (کارفرما یا مالک) با طرف دوم (پیمانکار) نوع قرارداد مورد نظر تعیین می‌گردد و آن را منعقد می‌نمایند که همین امر، تنظیم قراردادهای پیمانکاری را به کاری تخصصی و حساس تبدیل کرده است. در این مقاله قصد داریم به بررسی مفهوم قرارداد پیمانکاری ساختمان و انواع قراردادهای پیمانکاری و نکات ضروری و کلیدی آن بپردازیم. با ما تا انتهای این مقااله همراه باشید.

پیمانکاری چیست؟

در قرارداد پیمانکاری، کارفرما در مقابل پرداخت مبلغ مشخص و روشن، انجام کاری را از طرف مقابل خود یعنی پیمانکار تقاضا می‌کند. قرارداد پیمانکاری ساختمان نیز، قراردادی است که میان کارفرما و پیمانکار منعقد شده که نحوه تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان، مطابق آن پیمانکار متعهد به ساخت ساختمان با شرایط و ضوابط درج شده در متن قرارداد می‌باشد. به طور کلی، اجرا کننده یا پیمانکار ساختمان، شخص حقیقی یا حقوقی است که متعهد به طراحی، تهیه و ساخت سازه یا ساختمان؛ در غیر این موارد نیز تعهدات و وظایف پیمانکار باید به طور دقیق در متن قرارداد مذکور ذکر شود تا بتواند از وقوع اختلافات آینده جلوگیری کند. 

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان:

فرم قراردادهای پیمانکاری یا به عبارتی دیگر، مقاطعه کاری ساختمان را می‌توان از طریق فاکتو‌رهای متعدد دسته بندی کرد؛ از مهمترین تقسیم بندی های قرارداد پیمانکاری ساختمان می‌توان به این موارد اشاره کرد:

  1. دسته بندی بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا (بدون مصالح)

  2. دسته بندی بر اساس نحوه انعقاد پیمان، جهت انجام مورد قرارداد (مدیریت پیمان)

  3. دسته بندی بر اساس چگونگی و نحوه تامین مالی (با مصالح)

هر قرارداد ساختمانی پیمانکاری می‌بایست مطابق هدف پروژه و خواسته‌های طرفین معامله به صورت دقیق تعیین گردد؛ بنابراین شناخت هر کدام از این نوع قراردادها و شناخت تفاوت‌هایشان، کمک وافری به تنظیم قرارداد پیمانکاری صحیح می‌کند اما متاسفانه بسیاری از کارفرمایان و پیمانکاران از نکات فنی و جزئیات قراردادهای ساختمانی مطلع نیستند و همین امر سبب شده است که با قراردادهای غیر استاندارد وارد همکاری هایی شوند که برایشان مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد. مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما عزیزان به وجود آورده است که با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم فرم مورد نظر خود را به وکلای متخصص سپارده و با خاطری آسوده با طرف مقابل خود قرارداد منعقد نمایید.

قرارداد مدیریت پیمان چیست؟

منظور از قرارداد مدیریت پیمان، قراردادی می‌باشد که طی آن یک کارفرما، مدیریت اجرایی‌سازی یک پروژه را به یک پیمانکار (حقیقی یا حقوقی) اعطا می‌کند. به جز کارفرما و پیمانکار، مشاور نیز در قرارداد مدیریت پیمان نقشی اساسی و مهم دارد.

کارفرما اصولا هزینه پروژه را فراهم می‌کند و اصولا مالک پروژه است. پیمانکار حقیقی یا حقوقی همان مجری عملیات پیمانکاری است که وظیفه اجرای تمام یا قسمتی از پروژه را به حکم قرارداد بر عهده دارد.

مشاور در نحوه تنظیم قرارداد مدیریت پیمان نیز نقش مهمی برعهده دارد و سبب می‌شود ریسک‌ها و خطرات فنی و عملیاتی پروژه به حداقل برسد و از لحاظ مالی پروژه امنیت بیشتری را داشته باشد. مشاوران به نوعی رابط میان خواسته‌ها و نظرات کارفرما با پیمانکار هستند.به همین خاطر انتخاب مشاور توسط کارفرما یک اقدام حیاتی و مهم است چرا که یک مشاور مناسب می‌تواند سرعت انجام پروژه و همچنین امنیت مالی آن را به حداکثر برساند و در نهایت رضایت کارفرما را از پروژه نهایی به دست آورد.

قرارداد مدیریت پیمان دارای 2 زیر مجموعه می‌باشد که هر کدام به خودی خود سبک متفاوتی از قرارداد ها می‌باشند.

  • قرارداد مدیریت پیمان درصدی

  • قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی

در ادامه به توضیح قرارداد مدیریت پیمان درصدی خواهیم پرداخت.

قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی به چه معناست؟

قرارداد پیمانکاری درصدی، قراردادی است که در آن فرد حقیقی یا حقوقی با دستمزدی مطابق با درصدی از هزینه‌ها با کارفرما قرارداد منعقد می‌کند و متعهد به انجام موضوع قرارداد می‌گردد. در این نوع قرارداد، تعیین کلیه روش‌های اجرایی پروژه و استخدام نیروها، بر عهده پیمانکار است و همچنین سود و مزایا متعلق نیز به هردو طرف قرارداد تعلق دارد. به صورت کلی باید اشاره کرد که تنظیم قرارداد مدیریت پیمان به صورت درصدی، امری مهم و نیازمند دقت و تخصص بسیار است اما خبر خوب اینکه شما می‌توانید قبل از تنظیم قرارداد مورد نظر خود، از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص ما در این زمینه بهره مند شوید.

مشارکت در ساخت چیست؟ 

باید بدانید که همه ی قراردادهایی که با موضوع مشارکت تهیه و تنظیم می‌شوند، به این منظور منعقد می‌شوند که دو طرف قرارداد، دارایی های نقدی و غیرنقدی شان را با یک دیگر به اشتراک بگذارند و از این طریق به سودی سرشارتر دست پیدا کنند. همان طور که می‌دانید مهم ترین هدفی که از این قرارداد مد نظر قرار دارد، هدف اقتصادی است. در قرارداد مشارکت در ساخت نیز مانند همه ی قراردادهای دیگر مشارکت، دو طرف قرارداد، دارایی های خود را مورد مشارکت قرار می‌دهند.

در یک متن قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از طرفین، به عنوان مالک یا مالکین قرارداد در نظر گرفته می‌شوند. مالک یا مالکین این گونه در این قرارداد ایفای نقش می‌کنند: آن ها زمین شخصی یا ملکی را در اختیار شخصی که طرف دوم قرارداد است می‌گذارند، این طرف دوم به عنوان سازنده در این قرارداد به ایفای نقش می‌پردازد و تعهد می‌نماید که احداث پروژه را بر عهده گیرد و در سر تاریخ مقرر آن را به طرف اول قرارداد، تحویل دهد. سازنده نیز در این قرارداد آورده ای دارد و آن هم شامل هزینه هایی می شود که او باید برای ساخت سازه ی مد نظر، پرداخت نماید. باید بدانید که طبق روال عرف، هزینه های دیگری به جز هزینه های نام برده شده بر عهده ی سازنده قرار می گیرد و بسیاری از آن ها با توافق طرفین بر عهده ی هر یک از آن‌ها قرار می گیرد.

لازم به ذکر است که در یک نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت، هر دو طرف قرارداد می‌توانند از اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. برای این که یک قرارداد مشارکت در ساخت تهیه و تنظیم شود ، توافقی میان دو طرف قرارداد باید وجود داشته باشد.

تفاوت قراردادهای عمرانی و ساختمانی

پس از آنکه تعاریف مهم و مورد نظر ارائه شد حال به بررسی تفاوت قراردادهای عمرانی و ساختمانی با یکدیگر می‌پردازیم.

تفاوت مدیریت پیمان با پیمانکاری

نخستین تفاوت میان این دو مفهوم به شرح وظایف کارفرما یا سرمایه‌ گذار پروژه بستگی دارد. با توجه به اینکه کارفرما در روش مدیریت پیمان نقشی شبیه به یک ناظر با  مدیریت کلان را برعهده دارد می‌تواند در طی مراحل ساخت نظرات بیشتری اعمال کرده و وظیفه خود را حتی در زمان ساخت و ساز نیز بیشتر از پیش سازد. به همین دلیل در قرارداد مدیریت پیمان امکان جلوگیری از بروز هزینه های بالاسری و مشکلات مربوط به صورت حساب های مالی وجود دارد. حال آنکه  برخلاف این مورد در روش پیمانکاری تمامی مصالح و جزئیات مربوط به کار از پیش مشخص می‌شود و با جلو رفتن کار ممکن است هزینه پیش بینی نشده ای نیز به وجود آید که در این صورت کارفرما و یا سرمایه گذار باید مخارج مربوط به این تغییرات و هزینه‌های ناگهانی و اضافی را  پرداخت نماید.

مشخص است که میزان انعطاف‌پذیری در بودجه به روش پیمانکاری بیش از روش  مدیریت پیمان است. بنابراین در روش مدیریت پیمان ریز مخارج از ابتدا تا انتها مشخص‌ شده و بودجه بر اساس همان صورت حساب تنظیم‌شده به پروژه ساخت‌ و ساز اختصاص داده می‌شود. بنابراین نمی‌توان هیچ گونه پیش بینی دقیقی از افزایش قیمت و دیگر مشکلات پیش آمده در به پایان رساندن پروژه در دست داشت. به همین دلیل است که در روش پیمانکاری نمی‌توان دیدی وسیع تری با در نظر گرفتن مشکلات ناخواسته بر سر راه پروژه داشت. بنابراین عمده ‌ترین تفاوت میان مدیریت پیمان و پیمانکاری مربوط است به بحث مدیریت بودجه مالی در نظر گرفته شده.

تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت چیست؟

تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت در چند مورد است که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهیم نمود:

  • یکی از تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت در این است که در مشارکت ساخت شخص مالک، ملک قدیمی یا زمین خود را به منظور ساخت ساختمانی جدید در اختیار شخص سازنده قرار می دهد تا با بهره گیری از تخصص خود ساخت و اجرای مراحل ساختمان را برعهده بگیرد، در پایان کار با مالک در بخشی از ملک شریک می شود.

  • در مدیریت پیمان شخص کارفرما یا سرمایه گذار شخصی را به عنوان نایب خود انتخاب می کند و مدیر پیمان با شناسایی و تعیین کارفرما و تامین اقلام مورد نیاز مدیریت پروژه را جهت هماهنگی بر عهده می گیرد و با مالک در ساختمان جدید شریک نمی شود بلکه با توجه به قراردادی که بسته شده است اجرت خود را دریافت می کند.

  • یکی دیگر از تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت این است که در مدیریت پیمان، شخص مدیر که از سوی مالک تعیین شده  است هیچگونه سرمایه گذاری را در اجرای مراحل ساخت انجام نمی دهد اما در روش مشارکت در ساخت ، شخص دوم که مسئولیت ساخت را برعهده دارد در مرحله اجرا سرمایه گذاری می کند.

 

انواع قرارداد عمرانی ساختمانی

 

تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت

به صورت کلی در مورد تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت میتوان گفت که در مدیریت پیمان مدیر پروژه درصدی از هزینه های ساخت و ساز را که در ابتدای کار به توافق رسیده باشد را به عنوان حق و الزحمه دریافت می کند. البته در این میان به برخی از هزینه های انجام شده، درصدی به شخص تعلق نمی گیرد که در این صورت باید در بخش شرایط خصوصی ذکر شود. البته به منظور اطمینان خاطر کارفرما، در هر بار پرداخت به شخص درصدی را به عنوان حسن انجام کار کسر شده و پس از قرارداد و در پایان دوره تضمین به ایشان تحویل داده می شود.

مدیریت پیمان روشی از ساخت است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک مهندس، کاردان فنی و فردی که علم ساخت و ساز را داشته باشد را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد.پیمان مدیریت یا مشارکت در ساخت روشی است که مالک با سازنده برای نوسازی و یا ساخت دوباره سازه مشارکت می کند، در این حالت اصولا آورده مالک، ملکی می باشد که در اختیار خود داشته و سازنده نیز هزینه های جواز و اجرای ساخت را متحمل می شود. به این ترتیب در این نوع قرارداد هیچ مسئولیتی در هیچ بخشی به عهده شما نبوده و سازنده موظف می باشد که از سیر تا پیاز قضیه را انجام داده و تمامی هزینه ها را نیز تامین کند.

تفاوت های اساسی در سهم ها

این دو بحث تنها در سهم و هزینه های تبادل شده در میان مالک و سازنده تفاوت دارند. مشاور و پیمانکار در مدیریت پروژه هیچ قرارداد رسمی و مستقلی باهم نخواهند داشت. قرارداد هر یک از این افراد فقط با کارفرما خواهد بود و این کارفرما است که به عنوان واسطه ای میان این دو نفر وظایف هر یک را مشخص می کند. پس در مدیریت پیمان ، درامد کسب شده توسط شخص حقوقی یا حقیقی دریافت کننده پروژه رابطه مستقیمی با هزینه های انجام شده در پروژه داشته و درامد شما درصدی از هزینه ها انجام شده می باشد.

اما مزیت مدیریت پیمان عدم نیاز به هزینه کردن از سمت شما بوده و شما تنها در فاز مدیریتی توانایی های خودتان را بکار می گیرید. به همین دلیل در صورت بالا بودن هزینه ها، درآمد شما نیز بیشتر شده و در صورت کاهش هزینه درآمد شما نیز کاهش خواهد یافت.اما در پیمان مدیریت شما به عنوان سازنده با مالک یک ملک به توافق می رسید که بنای جدیدی را ایجاد کنید. در این حالت تمام هزینه های انجام شده از صفر تا صد ماجرا بر عهده شما بوده و طبیعتا سود بیشتری را نیز بدست خواهید آورد.

نمیتوان گفت مدیریت پروژه بهتر است یا مدیریت ساخت ، بلکه متناسب با هر پروژه ای باید روش مناسب آن اتخاذ شود. با توجه به منحصر به فرد بودن هر پروژه ممکن است در یک پروژه مدیریت ساخت بازدهی بالاتری داشته باشد و در پروژه ای دیگر مدیریت پروژه. مدیریت ساخت در واقع نوع رایج تر و مدرن تری از مدیریت پروژه است. تنها هماهنگی میان اعضای تیم های مدیریت و مشاوره و اجرایی در این دو رشته متفاوت است. 

سخن پایانی:

شما می‌توانید به عنوان کارفرما، مالک یا پیمانکار در پروژه های عمرانی و ساختمانی از طریق مجموعه وکیل‌باشی و وکلای پایه یک دادگستری مجرب حاضر در این مجموعه، فرم قراردادهای عمرانی و ساختمانی مدنظر را تهیه نمایید یا بطور سفارشی درخواست تنظیم قراردادی با شرایط خاص مورد توجه تان را با مشاوره رایگان از وکلای متخصص در قرارداد نویسی دریافت کنید.

title-bg

نظرات متنی

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر

FAQ

پرسش های متداول

تعهدات طرفین قرارداد چه تضمینی دارد؟

هر قراردادی چه مطابق قانون، معین باشد یا نا معین، در صورتی که خلاف شرع و قانون نباشد معتبر است. در نتیجه هر قرارداد معتبری که در آن تعهدی بر عهده طرفین باشد باید ایفای تعهد گردد در غیر این صورت هم حق فسخ و هم حق مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ایجاد میگردد. (سعی کنید قبل از اقدام به مطالبه این حقوق در محاکم ابتدا توسط اظهارنامه الزام به تعهد از طرف مقابل خود بخواهید.)

برای آنکه هنگام بروز اختلاف زودتر به نتیجه برسیم چه راهکاری وجود دارد؟

سعی کنید در قراردادها مرجع حل اختلافات خود را داور مرضیالطرفین معرفی نمایید. چراکه هم در هزینه و هم در وقت شما صرفه جویی خواهد شد. حکم داور مانند حکم قضات لازم الاتباع است.

در شرایطی که انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین مقدور نبود چه عواقبی در انتظار طرفین می‌باشد؟

اگر توانایی انجام تعهد برای هر یک از طرفین از بین برود و در آن هیچ تعدی و تفریطی وجود نداشته باشد، همچنین حادثهای خارج از اراده طرفین باعث این مسئله شود (قوه قاهره)، مسئولیتی به عهده طرفین قرارداد نمیباشد چرا که این موضوع در قرارداد تحت عنوان فورس ماژور یا قوای قاهره پیشبینی شده است.

تماس
گفتگو
x
x
گفتگوی آنلاین
پاسخگوی سوالات شما هستیم

برای دریافت پاسخ در صوت قطع ارتباط آنلاین ، لطفا با فشردن دکمه ذیل ، اعلان مروگر خود را فعال کنید.

جهت شروع گفتگو پیام خود را تایپ و ارسال نمایید ، می توانید با نگه داشتن دکمه میکروفن صدای خود را ضبط و ارسال کنید.
صبور باشید ...