نکات کاربردی که در زمان انتقال سند در دفترخانه باید رعایت کنید

زمانی که شخصی می‌خواهد ملک یا خانه‌ای را خریداری کند، باید ابتدا آن را به نام خود بزند. این به نام زدن ملک به معنای انتقال ملک می‌باشد. یعنی شما قصد دارید ملکی که به نام شخص دیگری است را به نام خودتان منتقل کنید. مالک باید با فروش مال، سند آن را به نام شخصی دیگر که فروشنده نام دارد، بزند. به این عمل در اصطلاحات حقوقی، عقد بیع گفته می‌شود.

عقد بیع یکی از عقودی است که از گذشته تا کنون مورد توجه عموم افراد بوده و در معاملات مربوط به خرید خانه و ملک نیز کاربرد دارد. در انتقال سند و عقد بیع، دو طرف موجود در قرارداد، فروشنده و خریدار می‌باشند. فروشنده شخصی است که می‌خواهد ملک خود را بفروشد و سند آن را به نام خریدار منتقل نماید. خریدار نیز به فردی گفته می‌شود که قرار است سند ملک به نام او منتقل شود. این فرد در مقابل پرداخت مقداری پول، خانه یا ملک را از آن خود می‌کند. در ادامه با تعریف اصطلاحات، نکات و مراحل تنظیم سند رسمی در دفترخانه آشنا خواهیم شد.

انتقال مالکیت ملک چیست؟

قبل از اطلاع از روش‌های انتقال مالکیت، به شما توصیه می‌کنیم مطلب مفهوم سند و انواع آن را مطالعه کنید. انتقال مالکیت ملک در اصطلاح بدین معناست که شخص فروشنده مالکیت عین ملک، مالکیت حقوق مخصوص ملک و مالکیت منافعی که از ملک به دست می‌آید را به شخص دیگری که خریدار نام دارد، منتقل کند. انتقال مالکیت ملک انواع گوناگونی نظیر انتقال مالکیت زمانی ملک و انتقال مالکیت کارایی ملک دارد. انتقال مالکیت زمانی ملک به این به معنا است که شما خریدار گرامی بدانید که در یک مدت زمان مشخصی قرار است صاحب ملک مورد نظر خود بشوید. این مدت زمان شامل زمانی طولانی و زمانی کوتاه مدت ( یک ساله، یک هفته، یک روزه یا یک ماهه) می‌شود که باید مدت زمان انتقال مالکیت ملک در مبایعه نامه‌ی ملک ثبت گردد.

انتقال مالکیت ملک به صورت انتقال زمانی در دو صورت انجام می‌پذیرد:

• اولین طریق انتقال مالکیت ملک زمانی این است که فروشنده متعهد می‌شود در بازه‌ی زمانی مشخصی، انتقال مالکیت ملک را انجام دهد. در این روش، پس از گذشت مدت مشخص شده در مبایعه نامه یا سند مالکیت ملک، فروشنده می‌تواند ملک خود را از خریدار سلب نماید.

• در روش دوم، فروشنده پس از این که در یک بازه‌ی زمانی مشخص از سال، انتقال مالکیت ملک را انجام داد، دیگر نمی‌تواند مالکیت ملک را از خریدار سلب کند و باید برای همیشه ملک خود را در اختیار خریدار خود قرار دهد.

 در آن صورت خریدار به عنوان صاحب واقعی ملک شناخته می‌شود. بهتر است پیش از هرگونه اقدام برای انتقال املاک خود، حتماً از یک وکیل متبحر مشاوره حقوقی دریافت کنید. چرا که این موضوع پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی دارد و نباید به‌راحتی در این گونه موارد ریسک کنید.

روش‌های گوناگون انتقال مالکیت ملک

انتقال مالکیت و مراحل انتقال سند زمین مسکونی، روش‌های گوناگونی دارد. یکی از این روش‌ها، روش انتقال مالکیت زمانی ملک است که پیش‌تر در مورد آن توضیح دادیم. سایر روش‌های انتقال مالکیت ملک به شرح زیر می‌باشد:

• صلح:

همان طور که همه‌ی ما می‌دانیم، کلمه‌ی صلح در لغت به معنای صلح سازش و توافق با دیگران بر سر موضوعات مختلف می‌باشد. در این روش انتقال مالکیت ملک، اختلافات موجود در انجام معامله از بین می‌رود و طرفین معامله به گونه‌ای سالم و با استفاده از روش صلح می‌توانند به آسانی معامله‌ی خود را به پایان برسانند. لازم به ذکر است که در این روش به کسی که قرار است ملک خود را صلح کند، مصالح و به کسی که قرار است ملک صلح شده را خریداری کند، متصالح گفته می‌شود.

• مشارکت در ساخت:

یکی ار راه های انتقال مالکیت ملک، انتقال از طریق قرارداد مشارکت در ساخت است. شاید شما نیز تا کنون اصطلاح بساز و بفروش را شنیده باشد. این روش، بیشتر به همین اصطلاح دلالت دارد و در آن فرد سازنده و فرد مالک با یکدیگر تعهداتی را امضا می‌کنند که طبق آن، پس از ساخته شدن ملک، مالک باید بخشی از آن را به نام سازنده بزند.

• انتقال مالکیت ملک از طریق هبه:

هبه نیز یکی دیگر از روش‌های انتقال مالکیت ملک است که در آن صاحب ملک، ملک خود را به صورت مجانی یا رایگان به شخص دیگری می‌بخشد. یکی از شروط مهمی که در عقد هبه باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در این عقد باید مال موهوبه به طور کامل و تمام به فرد متهب تعلق پیدا کند. گاهی اوقات ممکن است طرفین عقد هبه پس از وقوع این عقد، خواهان آن باشند که عقد صورت گرفته را باطل نمایند. ابطال عقد هبه در زمینه‌ی انتقال مالکیت ملک، شرایط مخصوص خود را دارد که طرفین باید با توجه به آن، قرارداد خود را باطل کنند.

بیشتر بخوانید: چگونه یک قرارداد هبه ساختمان تنظیم کنیم.

• معاوضه:

گاهی اوقات ممکن است انتقال سند مالکیت با معاوضه همراه باشد. در این صورت، دو طرف معامله متعهد می‌شوند که املاک یا اموال خود را با یکدیگر تعویض نمایند. در این شرایط، دیگر نیازی نیست که فرد پولی را با عنوان هزینه‌ی خرید ملک بپردازد و می‌تواند ملک را با کالاهای دیگری که دارد، خریداری کرده و مالک شود.

• اجاره به شرط تملیک:

در مطلب اجاره به شرط تملیک چیست؟ دانستیم که این قرارداد به معنای این است که شما خریدار گرامی ابتدا ملکی را با عنوان اجاره در اختیار خود قرار می‌دهید و پس از آن که اقساط آن را به اتمام رساندید، مالک موظف است که مراحل انتقال مالکیت ملک را طی کند و سند آن را به نام شما بزند.

• پیش فروش ساختمان:

امروزه یکی از روش‌های متداول در جهت انتقال مالکیت ملک به فرد دیگر، انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان می‌باشد. در این روش، افراد ابتدا مبلغی پول را به عنوان پیش پرداخت به حساب فروشنده واریز می‌کنند و پس از تکمیل شدن ملک، مابقی مبلغ ملک را پرداخت کرده و فرآیند انتقال مالکیت ملک را انجام می‌دهند.

مدارک مورد نیاز برای انتقال مالکیت ملک

 همه‌ی ما می‌دانیم که هر ملکی سند دارد. گاه ممکن است این سند، یک سند رسمی باشد و گاهی نیز ممکن است سند ملک، سندی عادی باشد. به هر حال ملکی وجود ندارد که سند و مالک نداشته باشد.

حال اگر قرار باشد مراحل انتقال مالکیت یک ملک صورت بگیرد، علاوه بر این که سند ملک باید موجود باشد، مدارک دیگری نیز مورد نیاز است. این مدارک عبارتند از:

1. اصل بنچاق و تصویر آن:

در معاملات ملکی، بنچاق به ورقه‌ای گفته می‌شود که در آن نام فروشنده، نام خریدار و مشخصات کامل آن‌ها، موقعیت جغرافیایی ملک، آدرس و هزینه‌های مربوط به معامله ذکر شده است و طرفین قرارداد باید با توجه به این مدرک که برگه ای a4 است، انتقال مالکیت ملک را انجام دهند.

2. مدارک شناسایی:

برای انتقال مالکیت ملک، هم خریدار و هم فروشنده باید مدارک شناسایی خود را به همراه داشته باشند. علاوه بر این، بهتر است کپی این مدارک که شامل شناسنامه و کارت ملی می‌شود نیز همراه افراد باشد.

3. صورت مجلس تفکیکی:

املاکی که به صورت ویلایی هستند، نیاز چندانی به صورت مجلس تفکیکی ندارند اما اگر قرار است یک ملک آپارتمانی تغییر مالکیت دهد، باید صورت مجلس تفکیکی این ملک موجود باشد.

4. اصل و تصویر مدرک حصر وراثت:

اگر ملکی که قرار است تغییر مالکیت دهد ورثه‌ای باشد، لازم است مدرکی را با عنوان حصر وراثت به محضر ارائه کنید تا مراحل انتقال مالکیت ملک برای ملک مورد نظر شما انجام پذیرد.

5. اصل و تصویر پایان کار ساختمان:

این مدرک بیشتر اوقات برای خرید ساختمان‌هایی مورد نیاز است که نوساز هستند و هنوز کلید نخورده‌اند. در این صورت، برای انتقال مالکیت این املاک، باید مدرکی را دال بر پایان کار ساختمان در دست داشته باشید.

مراحل انتقال مالکیت ملک

به طور کلی مراحل سند زدن خانه در دفترخانه اسناد رسمی عبارتند از:

توافق مکتوب فروشنده و خریدار

زمانی که دو طرف قصد دارند انتقال مالکیت ملک را انجام دهند، در اولین مرحله لازم است که تعهدات خود را به صورت کتبی ذکر نمایند.

هر قراردادی، دارای جزئیات و موارد زیادی است که اگر به صورت کتبی ثبت و ضبط نشود، ممکن است فراموش شود یا توسط یکی از طرفین قرارداد، زیر پا گذاشته شود.

بنابراین، اولین گام برای این که تغییر مالکیت یک ملک صورت بگیرد، این است که خریدار و فروشنده توافقنامه‌ای مکتوب را ثبت کرده و نزد خود نگه دارند.

تنظیم مبایعه نامه

مرحله‌ی بعد برای انتقال مالکیت یک ملک این است که مبایعه نامه‌ای توسط دو طرف قرارداد تنظیم شود.

همان طور که پیش‌تر گفتیم، مبایعه نامه سندی است که به صورت غیر رسمی بین دو طرف قرارداد تنظیم می شود.

 در این مرحله پس از این که مبایعه نامه تنظیم شد، لازم است که دو شاهد غیر از خریدار و فروشنده، این مبایعه نامه را امضا کنند.

لزوم وجود شاهد در امضای مبایعه نامه به این دلیل است که اگر در آینده یکی از طرفین قرارداد قصد داشت که تعهدات خود را زیر پا بگذارد، قانون می‌تواند با توجه به گواه شاهدان، مجازات مربوط به زیر پا گذاشتن تعهدات ملکی را بر روی فرد اعمال نماید.

در این مرحله فروشنده باید از مدارکی که برای انتقال سند لازم است، اطلاع یابد.

مرحله‌ی بعد انتقال مالکیت ملک، به خریدار هیچ ربطی ندارد و مختص فروشنده‌‌ی ملک می‌باشد.

 در این مرحله فروشنده باید به ادارات قانونی و دفترخانه‌های مخصوصه مراجعه کند تا بتواند از شیوه‌ی انتقال سند و مدارک مورد نیاز برای انجام این کار، مطلع شود.

لازم به ذکر است که اگر در مراحل مختلف انتقال مالکیت ملک، فروشنده مدرک مورد نیاز را به محضر یا دفترخانه ارائه نکند، ممکن است نتواند ملک خود را به نام فردی دیگر منتقل نماید.

حضور یافتن دو طرف قرارداد در دفترخانه و انتقال سند رسمی مالکیت

پس از طی سه مرحله‌ی فوق، لازم است مرحله‌ی دیگری نیز انجام گیرد تا انتقال سند در دفترخانه و انتقال مالکیت ملک به اتمام برسد.

 در این مرحله که مرحله‌ی پایانی انتقال سند است، فروشنده و خریدار موظف هستند با مدارک شناسایی خود، به دفترخانه‌ی مربوطه مراجعه کنند و انتقال سند را انجام دهند.

در این مرحله بهتر است که علاوه بر مدارک شناسایی، کپی آن‌ها را نیز به همراه داشته باشید.

 البته فروشنده‌ی ملک باید دقت کند که مدارک گوناگون انتقال مالکیت ملک را به همراه داشته باشد تا در به انجام رساندن مراحل انتقال سند، مشکلی برای او پیش نباید.

نکات مهمی که در انتقال سند باید بدانید!

مسلماً برای انجام هر کاری، ابتدا نیاز است شما نکات مهم و قابل توجه برای انجام آن کار را در نظر بگیرید و با توجه به این نکات، پیش بروید. ما در ادامه برخی از نکات قابل توجه در زمینه‌ی انتقال مالکیت ملک را برای شما عزیزان تشریح می‌کنیم تا با استفاده از آن، بتوانید به راحتی مراحل انتقال سند را طی کنید.

این نکات عبارتند از:

• اولین نکته‌ی قابل توجه در این زمینه این است که شما باید وقتی کافی را برای سند زدن در نظر بگیرید. بدیهی است که کاری که با عجله انجام شود، از کیفیت قابل قبولی برخوردار نخواهد بود.

• زمانی که مبایعه نامه‌ای را تنظیم می‌کنید، آن را با دقت بخوانید تا مطمئن شوید که تمامی نکات و جزئیات قرارداد در آن ذکر شده باشد.

گاهی اوقات ممکن است فروشنده با استفاده از ترفندهای گوناگون، تعهدات موجود در قرارداد را به نفع خود تنظیم کند. بنابراین در انتقال مالکیت ملک حتما به این موضوع دقت داشته باشید تا سرتان کلاه نرود.

• اگر به عنوان خریدار قرار است عملیات انتقال مالکیت ملک را انجام دهید ، باید دقت داشته باشید که سند ملک مورد نظر شما تک برگ باشد چرا که سندهای قدیمی از امنیت کافی برخوردار نیستند و افراد سودجو به راحتی می‌توانند این اسناد را جعل کنند.

بنابراین، لازم است که سند ملک مورد نظر شما سندی تک برگ و غیر قابل جعل باشد.

• باید بدانید که قبل از خرید ملک و انتقال سند ملکی، فروشنده باید تمام بدهی‌های مربوط به ملک که از پیش وجود داشته تند را پرداخت نماید.

 این بدهی‌ها شامل مواردی همچون اقساط ملک و بدهی‌های مربوط به مالیات می‌شود. زمانی که فردی می‌خواهد مالی را بخرد یا آن را بفروشد، باید مراحل انتقال سند را به عنوان خریدار یا فروشنده طی کند. انتقال سند مراحل گوناگونی دارد نیاز به مدارک مختلفی نیز دارد که در این مقاله به آن اشاره شد. چنانچه در این باره سوال یا ابهامی دارید، می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی وکلای متخصص مجموعه وکیل‌باشی بهره مند شوید.