معنا و مفهوم سند مالکیت معارض

یکی از اشتباهاتی که در حوزه و قلمرو ثبت اسناد رخ می‌دهد، صدور سند معارض است. در این مقاله قصد داریم به بحث و بررسی پیرامون معنا و مفهوم سند مالکیت معارض، مرجع صالح برای رسیدگی و اقداماتی که باید صورت گیرد، بپردازیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

سند مالکیت معارض به چه معناست؟

سند مالکیت معارض مربوط به زمانی است که در مورد ملک واحد کلاً یا جزئاً، دو سند صادر شده باشد؛ در این صورت، سندی دومی که بر اساس تاریخ صادر شده باشد (مؤخرة الصدور) سند معارض است. این تعارض در اسناد ممکن است در اصل مالکیت ملک، حدود و مختصات ملک و یا در حقوق ارتفاقی ملک (مانند: حق عبور) باشد که به دلایل متفاوتی از جمله اشتباهات مامورین تنظیم سند، اشتباه مالک و یا ناقص بودن قوانین و مقررات رخ داده باشد. در صورت وجود سند مالکیت معارض، سند اول تا زمانی که حکم ابطال آن در دادگاه، نهایی نشده معتبر خواهد بود و سند دوم تا زمانی که صحت آن توسط رای نهایی اثبات نگردد، معتبر نخواهد بود. لازم به ذکر است دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه مجاز است نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و تا زمانی که تکلیف نهایی معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد.همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است اما دارنده سند مالکیت معارض تا هنگامی که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ملک ندارد ولی می تواند حقوق متصور خود را به دیگری انتقال دهد. 

اقدامات اداره ثبت در مورد تعارض سند مالکیت:

ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­‌ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت، اداره ثبت باید مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت موخر­الصدور که سند معارض محسوب می‌­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند. تصمیم هیأت نظارت در خصوص تشخیص تعارض اسناد در ظرف بیست روز از تاریخ نصب آگهی در تابلو اعلانات، قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است.

وظیفه دارنده سند معارض:

دارنده سند مالکیت معارض که پیشتر گفتیم، مالک سند موخر الصدور است، اگر ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه، در دادگاه محل وقوع ملک، اقامه دعوی نکند سند وی باطل می‌گردد. صاحب سند مالکیت معارض، هنگام اطلاع از وجود سند دیگر، باید اقدام به اقامه دعوی ابطال تمام یا جزئی از سند کند تا در این باره تعیین تکلیف شود، در ابطال جزئی از سند، دارنده به حدود و مختصات ملک یا حقوق ارتفاقی (حقی که در ملک برای دیگری است، مانند حق عبور یا مجرای آب) و در ابطال کل سند، به مالکیت مالک سند اول ملک معترض است؛ در این مواقع دادگاه بعد از تشکیل جلسه رسیدگی، با بررسی مدارک و شواهد اقدام به صدور حکم ابطال یا صحت سند دوم خواهد کرد.

مراحل ابطال سند معارض:

اداره ثبت پیروی سند معارض، ابتدائاً اقدام ارسال سند مقدم و موخر به دفتر اسناد مربوطه خواهد کرد و سپس مامور برای تعیین حدود ملک و نقشه برداری و انجام عملیات کارشناسی اعزام می‌کند و گزارش آن را به هیات نظارت ارسال خواهد کرد، هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت در ای خصوص، اقدام به صدور رای می‌کنند و آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک و دارنده سند موخر ابلاغ خواهند کرد. اداره ثبت ابطال سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک درج کرده و مراتب را به دارند سند و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می‌کند، در نهایت سند معارض باطل شده و ضمیمه پرونده ثبتی خواهد گشت. لازم به ذکر است که در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالح دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید، اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی‏‌کند.

بیشتر بخوانید: مراحل ابطال سند معارض

مراحل طرح دعوی در صدور سند مالکیت معارض:

ابتدا باید دادخواست تنظیم و سپس به دفتر خدمات حقوقی مراجعه نمود و دادخواست خود را ثبت کرد.در دادخواست باید موارد زیر قید شود :

1) نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی‌ الامکان شغل خواهان (در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود مشخصات وکیل نیز باید درج گردد)

2) نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.

3) تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعیین بها ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد.

4) تعهدات و جهتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند، به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.

5) آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.

6) ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشتجات و اطلاع مطلعین و غیره، ادله مثبته به ترتیب و واضح نوشته می شود و اگر دلیل، گواهی گواه باشد، خواهان باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.

7) امضای دادخواست دهنده و در صورت عجز از امضاء، اثر انگشت او.

چنانچه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد. پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی یا دفتر دادگاه، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب ارجاع می‌شود و در صورتی که دادخواست ابطال عملیت اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک در مورد مالکیت معارض، کامل و ایرادی مطرح نباشد، رسیدگی توسط دادگاه آغاز شده و رای مقتضی صادر می‌گردد.

 سخن پایانی:

همانگونه که مطالعه نمودید، در این نوشتار با مفهوم سند مالکیت معارض و وظایفی که اداره ثبت و دارنده سند معارض دارد وهمچنین دادگاه صالح به رسیدگی این دعوا آشنا شدیم. به طور کلی، به شما توصیه می‌کنیم قبل از هرگونه اقدام قانونی پیرامون سند مالکیت معارض، از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص در این زمینه بهره مند شوید تا بتوانید با اطمینان خاطر بهترین راه اقدام قضایی را انتخاب کرده و حقوق خود را استیفا نمایید.