آیا قولنامه ملک بدون سند اعتبار قانونی دارد

بسیاری از خریداران ملک، به دلایل مختلفی به دنبال خرید ملک قولنامه ای و بدون سند هستند. این قبیل معاملات که بیشتر به دلیل افزایش هزینه ها اتفاق می‌افتد با خود مشکلات را هم به همراه دارد، دلیل این مشکلات هم برای این است که چنین املاکی دارای سند مالکیت نیستند به همین دلیل ارزان تر به اشتراک گذاشته می‌شوند. در ادامه این مقاله از وکیل‌باشی قصد داریم به بررسی نکاتی در این باره بپردازیم؛ بنابراین با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید. 

قولنامه چیست؟

مبایعه نامه، یک قرارداد رسمی است که بین فروشنده و خریدار ملک برای انتقال مالکیت عین یا منافع ملک و حقوق مربوط به آن امضا می‌شود. این قرارداد شامل شرایط و مقرراتی مانند مبلغ فروش، شرایط پرداخت، شرایط تحویل، شرایط قرارداد و ضوابط و شرایطی است که هر طرف می‌بایست به آن پایبند باشد؛ بنابراین می‌بایست توسط افراد باتجربه در این زمینه نگاشته شود.

قولنامه نیز به معنای قرارداد فروش ملک، نوعی توافق میان طرفین معامله جهت بیع ملک در آینده محسوب می‌شود؛ در بیان تفاوت مبایعه نامه و قولنامه باید گفت که مبایعه نامه {بیع نامه}، قرارداد بین خریدار و فروشنده است و به موجب آن، ملک از بایع به خریدار منتقل می‌گردد.اما قولنامه، تعهد به فروش ملک در آسنده است.

لازم به ذکر است که قراردادهایی که امروزه در بنگاه‌های معاملات ملکی انجام می‌شود، مبایعه‌نامه است که عرف به اشتباه لفظ قولنامه برای آن به کار می‌برند. در صورتی که مبایعه نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره های ثبت اسناد نوشته شوند و در صورتی که توسط ماموران دولتی یا تنظیم شده توسط رای دادگاه باشند، سند رسمی محسوب می‌شوند.

انواع سندهای ملکی

در مطلب آشنایی با مفهوم سند، دریافتیم که سند عبارت است از: هر نوشته مکتوبی که در مقام دفاع یا اقامه دعوا، قابلیت استناد، در دادگاه را دارد. سند، نقش مهمی در اثبات یک ادعا، در دادگاه داشته و در مقام دفاع، نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. سند عادی و سند رسمی، از انواع اسناد می‌باشند که از جهت نحوه تنظیم، آثار و اعتبار اثباتی، تفاوت هایی با یکدیگر دارند.

انواع اسناد رسمی عبارتند از:

• سند منگوله دار

• سند تک برگ

• سند مشاع

• سند مفروز

• سند شش دانگ

• سند اعیان

• سند عرصه

• سند وقفی

• سند ورثه‌ای

• سند المثنی

• سند معارض

• سند شورایی

• سند وکالتی

• سند بنچاق

• سند رهنی

اگر فروشنده مدعی شد که ملک فاقد سند رسمی می‌باشد، معاملات آن زمین به صورت قولنامه‌ای خواهد بود. دقت داشته باشید که معامله ملک، بدون سند نیزمعتبر است؛ در این صورت خریدار می‌تواند به عنوان انتقال گیرنده جدید، اقدام به دریافت سند مالکیت ملک از ادارات ذی الصلاح نماید و باید مراحل دریافت سند برای ملک قولنامه‌ای را دنبال کند.

چطور متوجه صحت ادعای فروشنده درباره عدم وجود سند شویم؟

یکی از راه‌هایی که می‌توان با استفاده از آن به صحت ادعای فروشنده دست یافت، استعلام است. استعلام به معنای درخواست اطلاعات، پرسش یا سؤالی است که با هدف کسب اطلاعات و یا بررسی وضعیتی مطرح می‌شود. به طور کلی، استعلام به معنای درخواست اطلاعاتی پیرامون موضوع مورد نظر است.

چه نکاتی را هنگام معامله املاک بدون سند باید مد نظر قرار داد؟

تنظیم قرارداد ملک و شرایط مبایعه نامه ملک بدون سند، یک مرحله حیاتی در فروش و خرید ملک است که نیازمند دقت و کارشناسی در امور حقوقی و قراردادی است. در زیر، به برخی از نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد ملک اشاره شده است:

1- صحت اطلاعات: اطمینان حاصل شود که تمام اطلاعات مربوط به ملک و شخصیت فروشنده صحیح و دقیق است.

2- موضوع قرارداد: موضوع و شرایط فروش و خرید ملک به دقت تعیین شود و هرگونه نقص یا ناهماهنگی در قرارداد باید برطرف شود.

3- حقوق مالکیت: حقوق مالکیت ملک باید به طور کامل و رسمی تایید شود؛ بنابراین، قبل از تنظیم قرارداد، سند ملکی بررسی گردد.

4- مسئولیت‌ها و تعهدات: مسئولیت‌ها و تعهدات هر دو طرف به دقت در قرارداد تعریف شوند و هرگونه نقض قرارداد باعث می‌شود که طرف مخالف حق داشته باشد از طرفی مطالبه کند.

5- پرداخت وجه: شرایط پرداخت وجه به دقت مشخص شده و همچنین مسائل مربوط به پرداخت سود، هزینه‌ها و مالیات‌ها نیز در قرارداد باید بیان شود.

6- ضمانت: قرارداد باید حاوی مفاد ضمانتی برای حمایت از طرف‌ها باشد. برای مثال، یک طرف می‌تواند ضمانت کند که از آنجا که تاریخ قرارداد تا تاریخ تحویل ملک مشکلی پیش نمی‌آید.

سخن پایانی

آنچه مسلم است خرید ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه‌ای هستید. در این صورت پیشنهاد ما به شما این است که قبل از هر اقدامی، با وکلای متخصص مجموعه وکیل‌باشی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.