;
1401/08/02 13:44

آیا قولنامه ملک بدون سند اعتبار قانونی دارد؟

اعتبار قولنامه ملک بدون سند چقدر است؟ مبایعه نامه ملک بدون سند اعتبار قانونی دارد؟!

 

معاملاتی که بدون سند به انجام می‌رسد، در اصل به دلیل اوضاع ناپایدار اقتصادی و رکود آن است، تمام این‌ها عواملی هستند که باعث می‌شود خریداران دست به ریسک زده و به جای خرید خانه و انتقال صد در صدی مالکیت، اقدام به خرید خانه بدون سند کنند که خود دارای تنش های زیادی می‌‍باشد، این قبیل معاملات که بیشتر به دلیل افزایش هزینه ها اتفاق می‌افتد با خود مشکلات را هم به همراه دارد، دلیل این مشکلات هم برای این است که چنین املاکی دارای سند مالکیت نیستند به همین دلیل ارزان تر به اشتراک گذاشته می‌شوند. در ادامه به بررسی چالش‌های این معاملات خواهیم پرداخت.

قولنامه چیست؟

مرز تشخیص تفاوت بین قولنامه و مبایعه نامه تا حدی باریک است، اما با دانستن چند نکته می‌توان متوجه تفاوت بین آنها شد. می‌توان گفت تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چند شرط زیر است:

 

1- قولنامه همانطور که از نام آن بر می‌آید دارای مفهوم قول و تعهد است اما مبایعه نامه یعنی قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش منعقد شده است. 

 

2- یکی از اصلی ترین تفاوت های قولنامه و مبایعه نامه در این است که قولنامه وعده قرارداد است و مانند یک پیش قرارداد عمل می‌کند اما مبایعه نامه یک تعهد واقعی است و قراردادی اصلی محسوب می‌شود. 

 

3- از فرق های دیگر قولنامه و مبایعه نامه این است که چون مبایعه نامه یک تعهد اصلی است پس به محض انعقاد آن انتقال مالکیت نیز صورت می‌گیرد اما در قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد و دو طرف تنها متعهد می‌شوند اقدامات لازم برای انعقاد معامله ای در آینده را انجام دهند. 

انواع سندهای ملکی

سند، با توجه به آنچه در قانون مدنی بیان شده، عبارت است از: هر نوشته مکتوبی که در مقام دفاع یا اقامه دعوا، قابلیت استناد، در دادگاه را دارد. سند، نقش مهمی در اثبات یک ادعا، در دادگاه داشته و در مقام دفاع، نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. سند عادی و سند رسمی، از انواع اسناد می‌باشند که از جهت نحوه تنظیم، آثار و اعتبار اثباتی، تفاوت هایی با یکدیگر دارند.

انواع اسناد رسمی عبارتند از:

  • سند منگوله دار

  • سند تک برگ

  • سند مشاع

  • سند مفروز

  • سند شش دانگ

  • سند اعیان

  • سند عرصه

  • سند وقفی

  • سند ورثه‌ای

  • سند المثنی

  • سند معارض

  • سند شورایی

آیا قولنامه ملک بدون سند اعتبار قانونی دارد؟

 

  • سند وکالتی

  • سند بنچاق

  • سند رهنی

اگر فروشنده مدعی شد که ملک فاقد سند رسمی می‌باشد، معاملات آن زمین به صورت قولنامه‌ای خواهد بود.

چه ملک‌هایی قولنامه‌ای و یا مبایعه نامه‌ای معامله می‌شوند؟

به طور کلی ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله و بدون سند معامله می‌شوند. مواردی مانند خلافی ساختمان در قسمت های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز  و … باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و در نتیجه سند رسمی اخذ کند. البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می‌شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.

چطور متوجه صحت ادعای فروشنده درباره عدم وجود سند شویم؟

بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به  تخریب ملک وجود دارد یا خیر و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می‌شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می‌توانید از صحت ملک با خبر شوید.

چه نکاتی را هنگام معامله املاک بدون سند باید مد نظر قرار داد؟

به این علت که خرید ملک بدون سند دارای ریسک بالایی است می‌بایست به یک سری موارد توجه کافی را داشته باشید:

  • خریدار مطمئن باشد دفتر املاکی که به آن مراجعه نموده مطمئن می‌باشد و مجوز قانونی دارد.

  • باید توجه داشت که فروشنده در صحت و سلامت عقل به سر می‌برد و محجور نیست.

  • نکته دیگر این است که چنانچه ملک یا زمین ارثی و موروثی باشد خریدار از گواهی انحصار وراثت و وجود آن اطمینان حاصل کند.

  • خریدار می‌بایست مطمئن گردد که ملک یا زمین مربوطه توقیف نشده باشد و یا در رهن نباشد.

  • نکته دیگر که رعایت آن ضروری است خریدار می‌بایست کد رهگیری زمین را بررسی نماید که به شخص دیگر فروخته نشود.

  • خریدار می‌بایست مطمئن گردد که زمین مشترک و مشاع نباشد یعنی دارای چند مالک نباشد، قولنامه ملک مشاعی باید بارضایت شریک باشد.

  • خریدار می‌بایست از نوع کاربری زمین مطمئن گردد و همچنین اطمینان یابد که این زمین مدعی خصوصی نداشته باشد.

برای آنکه ریسک کمتری را در این معاملات پر خطر داشته باشید حتما به این نکات هنگام معامله توجه نمایید.

سخن پایانی

آنچه مسلم است خرید ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه‌ای هستید.

شما می‌توانید به عنوان هریک از طرفین اسناد اعم از سند عادی یا سند رسمی از طریق مجموعه وکیل‌باشی و وکلای پایه یک دادگستری مجرب حاضر در این مجموعه، به آنچه نیاز دارید برسید. مجموعه وکیل‌باشی با ارائه خدماتی نظیر تدوین فرم‌های قضایی سفارشی، تدوین قرارداد سفارشی و ارائه راهکار و آموزش‌های تصویری مختلف در زمینه‌های حقوقی کنار شما است. شما میتوانید هر فرم قضایی یا قراردادی را که میخواهید به صورت سفارشی همراه با مشاوره رایگان دریافت نمایید.

title-bg

نظرات متنی

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر

FAQ

پرسش های متداول

واژه اسقاط کافه خیارات در اسناد به چه معنا است؟

خیارات به معنای ایجاد حق و اختیار فسخ میباشد و منظور از این واژه در اسناد این است که حق فسخ پس از امضای سند مربوطه از بین میرود. (البته در بعضی موارد میشود یا با رضایت طرفین (اقاله) یا از طریق محاکم صالح تقاضای فسخ سند را بخواهید به شرط آنکه دلیل شما برای قاضی موجه باشد.)

در معاملات و تنظیم اسناد اولین چیزی که باید مدنظر داشت چیست؟

اهلیت طرفین را حتما در نظر بگیرید، اهلیت را صرف رشید، عاقل و بالغ بودن در نظر نگیرید، ممکن است یکی از طرفین ممنوع المعامله باشد.

هزینه ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی چقدر است؟

مطابق بخشنامه ای که هر سال از سوی قوه قضاییه به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می گردد، تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی تعیین میگردد.

تماس
گفتگو
x
x
گفتگوی آنلاین
پاسخگوی سوالات شما هستیم

برای دریافت پاسخ در صوت قطع ارتباط آنلاین ، لطفا با فشردن دکمه ذیل ، اعلان مروگر خود را فعال کنید.

جهت شروع گفتگو پیام خود را تایپ و ارسال نمایید ، می توانید با نگه داشتن دکمه میکروفن صدای خود را ضبط و ارسال کنید.
صبور باشید ...