نحوه ابطال سند معارض

یکی از مهمترین موضوعات ملکی که چالش های حقوقی بسیار زیادی را برای طرفین ایجاد کرده است، دعوای سند مالکیت معارض است. صدور سند مالکیت معارض که به علت اشتباه اداره ثبت رخ می‌دهد، پیامدهایی را به همراه خود دارد. به این معنا که مالک سند معارض باید اقدامات قانونی را در جهت احقاق خود انجام دهد، اما ممکن است نداند اقدامات لازم در این باره شامل چه مواردی است. به همین دلیل در این مقاله از وکیل باشی قصد داریم به توضیح و تشریح اقدامات دارند سند معارض و همچنین نحوه ابطال سند مالکت معارض بپردازیم. با ما تا انتهای این نوشتار همراه باشید.

سند معارض به چه معناست؟

در مورد مفهوم سند مالکیت معارض می توان گفت: سند مالکیت معارض مربوط به زمانی است که در مورد ملک واحد کلاً یا جزئاً، دو سند صادر شده باشد؛ در این صورت، سندی دومی که بر اساس تاریخ صادر شده باشد (مؤخرة الصدور) سند معارض است. این تعارض در اسناد ممکن است در اصل مالکیت ملک، حدود و مختصات ملک و یا در حقوق ارتفاقی ملک (مانند: حق عبور) باشد که به دلایل متفاوتی از جمله اشتباهات مامورین تنظیم سند، اشتباه مالک و یا ناقص بودن قوانین و مقررات رخ داده باشد.

در صورت وجود سند مالکیت معارض، سند اول تا زمانی که حکم ابطال آن در دادگاه، نهایی نشده معتبر خواهد بود و سند دوم تا زمانی که صحت آن توسط رای نهایی اثبات نگردد، معتبر نخواهد بود. لازم به ذکر است که دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه مجاز است نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمانی که تکلیف نهایی معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد. همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است اما دارنده سند مالکیت معارض تا هنگامی که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ملک ندارد ولی می‌تواند حقوق متصور خود را به دیگری انتقال دهد. 

به شما توصیه می‌کنیم در صورتی که قصد اقامه دعوی ابطال سند مالکیت معارض را دارید، قبل از هرگونه اقدام قانونی و قضایی با درخواست مشاوره حقوقی، از وکلای پایه یک وکیل‌باشی راهنمایی بخواهید. وکلا با داشتن تخصص و تجربه در زمینه ابطال سند به شما برای انتخاب بهترین راه درخواست ابطال سند معارض کمک شایانی خواهند کرد.

فرایند طرح دعوی در صدور سند معارض:

ابتدا باید دادخواست ابطال عملیات اجرایی در مورد اسناد معارض تنظیم و سپس به دفتر خدمات حقوقی مراجعه نمود و دادخواست خود را ثبت کرد.در دادخواست باید موارد زیر قید شود :

1) نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی‌ الامکان شغل خواهان (در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود مشخصات وکیل نیز باید درج گردد).

2) نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.

3) تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعیین بها ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد.

4) تعهدات و جهتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند، به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.

5) آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.

6) ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشتجات و اطلاع مطلعین و غیره، ادله مثبته به ترتیب و واضح نوشته می شود و اگر دلیل، گواهی گواه باشد، خواهان باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.

7) امضای دادخواست دهنده و در صورت عجز از امضاء، اثر انگشت او.

چنانچه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد. پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی یا دفتر دادگاه، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب ارجاع می‌شود و در صورتی که دادخواست کامل و ایرادی مطرح نباشد، رسیدگی توسط دادگاه آغاز شده و رای مقتضی صادر می‌گردد.

وظیفه هیات نظارت در مورد صدور سند مالکیت معارض:

یکی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون وی. قضات عضو هیات نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب می‌‏شوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند. هیات نظارت یک عضو علی البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد؛ هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان در هر هفته دو بار تشکیل جلسه می‌دهند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی می‌کنند.طبق بند ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت: اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‏‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر خواهد کرد و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‏ نفع اخطار می‌‏شود که می‏تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود. 

بیشتر بدانید: چگونگی استعلام اسناد رسمی ملکی

مراحل ابطال سند معارض:

اداره ثبت پیروی سند معارض، ابتدائاً اقدام ارسال سند مقدم و موخر به دفتر اسناد مربوطه خواهد کرد و سپس مامور برای تعیین حدود ملک و نقشه برداری و انجام عملیات کارشناسی اعزام می‌کند و گزارش آن را به هیات نظارت ارسال خواهد کرد، هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت در ای خصوص، اقدام به صدور رای می‌کنند و آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک و دارنده سند موخر ابلاغ خواهند کرد.

اداره ثبت ابطال سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک درج کرده و مراتب را به دارند سند و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می‌کند، در نهایت سند معارض باطل شده و ضمیمه پرونده ثبتی خواهد گشت. لازم به ذکر است که در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالح دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید، اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی‏‌کند.

سخن پایانی: 

همانگونه که ملاحظه نمودید، در این مقاله با معنا و مفهوم سند معارض، شرایط ابطال سند معارض و مراحل ابطال سند مالکیت معارض و در نهایت هیات نظارت و نحوه رسیدگی آن آشنا شدیم. در نهایت باید به این نکته اشاره کرد که در درخواست ابطال سند معارض، نحوه تنظیم متن و همچنین ضمیمه کردن دلایل و مدارک ابطال سند معارض، اهمیت ویژه‌ای دارد به گونه‌ای که کوچکترین اشتباه در روند دادرسی، ممکن است شما را برای همیشه از حقوقتان محروم کند.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی