شرایط فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره

حتماً به خوبی می‌دانید که قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه، در زمره رایج ترین و پرکاربردترین قراردادهای ملکی میان مردم است. قانونگذار در وضع قوانین اجاره تلاش خود را بر این گذاشته تا حتی الامکان مستاجر منتفع گردد و در عین حال موجر از حق خویش باز نماند. فسخ قرارداد اجاره نیز، یکی از موضوعات حساس و پرکاربرد در حوزه حقوقی است که به شیوه‌های مختلفی مورد استفاده قرار می‌گیرد. این موضوع با در دست داشتن قراردادی برای اجاره یک ملک یا دارایی، به مستاجر یا اجاره‌دهنده اجازه می‌دهد قرارداد را قبل از پایان مدت اصلی آن فسخ کرده و از آن استفاده نکند.

فسخ قرارداد اجاره یک مسئله پیچیده است و به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله مقررات قرارداد، قوانین و مقررات محلی، و حقوق و تعهدات طرفین قرارداد. به همین دلیل، در این مقاله قصد داریم با معنا و مفهوم قرارداد اجاره و شرایط فسخ اجاره پیش از موعد مقرر در قرارداد به وسیله موجر و مستاجر بپردازیم. با ما تا انتهای این نوشتار همراه بمانید.

قرارداد اجاره به چه معناست؟

همانطور که می‌دانید، قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه، به توافقی اشاره دارد که بین دو طرف، یعنی مالک یا اجاره‌دهنده و مستاجر یا اجاره‌گیرنده، برای اجاره یک ملک یا دارایی منعقد می‌شود. این قرارداد دارای اقسام متفاوتی است؛ از انواع قرارداد اجاره می‌توان به اجاره خانه، آپارتمان، مغازه، دفتر و غیره، انعقاد اشاره کرد. در این توافق، مالک یا اجاره‌دهنده حق استفاده موقت از ملک را به مستاجر یا اجاره‌گیرنده واگذار می‌کند و مستاجر یا اجاره‌گیرنده نیز برای استفاده از ملک، به مالک یا اجاره‌دهنده کرایه یا اجره پرداخت می‌کند.

قرارداد اجاره، شرایط و تعهدات طرفین را به‌طور کامل تعریف می‌کند، از جمله مدت زمان اجاره، میزان کرایه، شرایط نگهداری و تعمیرات ملک، حقوق و تعهدات مستاجر و مالک، و سایر مسائل مربوط به اجاره ملک. این قرارداد نقش‌های حقوقی و مالی طرفین را تعیین می‌کند و حقوق و تعهدات آنها را به‌طور قانونی و قابل اجرا می‌سازد.

در این قرارداد، صاحب ملک در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، منافع مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار مستاجر قرار می‌دهد، بدون این که مالکیت عین آن مال را به او واگذار نماید. به بیان دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن مالک، منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به تصرف و استفاده دیگری می‌دهد. از اوصاف عقد اجاره می‌توان گفت که اجاره عقدی لازم به معنای غیر قابل فسخ بودن، معوض یعنی تملیک منافع در ازای دریافت اجاره و در نهایت عقدی معین است، به این منظور که در قانون ضوابط و مقررات مرتبط با اجاره بیان شده است و باید مورد توجه قرار گیرد.

وقوع اختلاف نظرهای بسیار بین موجر و مستاجر و به تبع آن قطع رابطه کاری و ورود خسارات عمده به ایشان از پیامدهای نبود فرم قرارداد اصولی و دقیق میان طرفین است. قراردادی که به صورت دقیق تنظیم شده باشد و در بر گیرنده تمام نکات ریز و فنی باشد، می‌تواند به راحتی از بروز اختلافات پیشگیری کرده و خیالی راحت و همچنین آرامش را برای شما به ارمغان بیاورد؛ مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما به وجود آورده تا بتوانید با استفاده از فرم قرارداد اجاره مسکن که توسط وکلای متخصص امور قرارداد نگاشته و تدوین شده است، به بهترین نحو از حقوق و منافع خود محافظت کنید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره چیست؟

بهتر است بدانید که در قانون مدنی، عقد اجاره عقدی لازم شمرده شده است به این معنا که هیچ یک از طرفین عقد اجاره نمی‌توانند آن را برهم بزنند مگر در موارد مصرح در قانون {برای اطلاع بیشتر می‌توانید به مطلب انواع خیارات مراجعه کنید}. در این قسمت به بیان حق فسخ پیش از موعد هر یک از موجر و مستاجر در اجاره نامه می‌پردازیم:

• شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر:

درباره اختیار برهم زدن عقد اجاره به وسیله مستاجر می‌توان گفت، چنانچه:

1.  ملک استیجاری شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد و در واقع موجر در خصوص وصف شرایط فریب کاری کرده باشد.

2. حق فسخ قرارداد به علتی از علل قانونی با بدون علت و صرفا طبق میل مستاجر به او داده شده باشد و به امضای موجر نیز رسیده باشد در واقع ضمن عقد، شرط فسخ شده باشد.

3. ملک یا قسمتی از آن به گونه ای تخریب یا غیر قابل استفاده شود و مستاجر دیگر نتواند از آن منتفع گردد.

4. موجر تعهد نماید ملک را تعمیر می کند اما این کار را انجام ندهد و الزام او نیز ممکن نباشد.

در این شرایط، مستاجر می‌تواند با اعمال حق فسخ خود، قرارداد اجاره را برهم بزند. لازم به ذکر است که موارد فسخ قرارداد اجاره فقط منحصر به موارد گفته شده نیست به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستاجر، از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص در این زمینه بهره ببرید تا با آگاهی از قوانین و مقررات بتوانید از حقوق خود به بهترین نحو دفاع نمایید.

• شرایط فسخ اجاره توسط موجر:

در قرارداد اجاره، موجر نیز همانند مستاجر می‌تواند در صورت بروز شرایط خاص، از حق فسخ برخوردار شود.

1.  در قرارداد اجاره ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر موجر حق فسخ قرارداد را دارد (شرط ضمن عقد).

2. مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر کند (در صورتی که اجاره بهای خود را با اخطار قانونی نیز بپردازد).

3. مستاجر بدون کسب اجازه از مالک، مورد اجاره را در اختیار شخص دیگری قرار دهد یا آن را به دیگری اجاره دهد.

4. مستاجر ملک را بدون اجازه موجر برای کاربرد خاصی غیر از آنچه که در قرارداد به آن اشاره شده است یا عرفاً برای آن مورد استفاده قرار می‌گیرد استفاده کند.

5. مستاجر فعالیت‌های نادرستی در ملک موجر انجام دهد به طور مثال ملک را به محل انجام قمار یا فحشا تبدیل نماید.

6. مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر جهت انجام تعمیرات ضروری در ملک را ندهد و الزام او ممکن نباشد.

7. مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد

در صورت بروز هر یک از این شرایط، موجر می‌تواند از اختیار فسخ خود استفاده کرده و عقد اجاره را پیش از موعد فسخ کند. البته لازم به ذکر است که در صورت وجود جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد قانونی، طرف دیگر می‌تواند خسارت خود را از شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد، دریافت کند. در اغلب موارد در عرف، مبلغ یک ماه اجاره به عنوان خسارت به طرف دیگر اعطا می‌گردد؛ همچنین کلیه هزینه‌های ناشی از فسخ قرارداد اجاره به عهده کسی است که قصد اعمال حق فسخ دارد.

قانون فسخ قرارداد اجاره

بعد از انعقاد قرارداد نمی‌توان به راحتی اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد کرد؛ زیرا فقط طبق قانون تعیین شده قادر به این کار نیز می‌باشید. بر اساس ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

• خیار شرط

برای فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد تعیین خیار شرط دارای اهمیت است، زیرا طرفین می‌توانند برای حق فسخ معامله مدت معینی شرط کنند.

• خیار تعذر تسلیم 

این خیار از این جهت کمک کننده است که اگر اجاره‌دهنده ملک را تحویل نداد، شما قادر به فسخ معامله هستید.

• خیار عیب

خیار عیب یکی از شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر است، در صورتی که ملک دارای عیب بوده و موجر به مستاجر این موضوع را از قبل اطلاع نداده باشد، مستاجر قادر به فسخ معامله نیز می‌باشد.

• تخلف از وصف

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر می‌تواند به علت تخلف از وصف باشد، یعنی موجر ادعا و وصفی در ارتباط با ملک اجاره می‌کند که واقعیت ندارد. در این حالت مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

دیگر انواع شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و شخص اجاره‌کننده در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶می‌توانید، ملاحظه کنید.

خسارت فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که یکی از طرفین بدون هیچ دلیل موجه‌ای قرارداد اجاره را فسخ کند، باید به طرف مقابل خسارتی را بپردازد؛ همچنین بهتر است بدانید فسخ قرارداد بدون علت هزینه‌هایی برای هر دو طرف یا یکی از طرفین دارد و این هزینه‌ها را باید فردی که قصد فسخ پیش از موعد را دارد، پرداخت کند. مبلغ خسارت به عوامل مختلفی مانند: اجاره‌بهای ملک، زمان باقی مانده در قرارداد و هزینه‌‌های پیدا کردن مستاجر جدید بستگی دارد. فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مالک در صورتی که بر مبنی شرط ضمن عقد باشد، باید مبلغی که در قرارداد ذکر شده را بپردازند؛ اما اگر قراردادی وجود نداشته باشد، باید خسارتی معادل اجاره‌بهای یک سال به طرف مقابل پرداخت کنند. اگر فسخ علت موجه‌ای داشته باشد، طرف فسخ کننده ملزم به هیچ‌گونه پرداخت خسارت نمی‌باشد.

نحوه شکایت توسط مستاجر:

طبق قانون اگر پیش از موعد ذکر شده در قرارداد ، مستاجر تصمیم بگیرد خانه را تخلیه کند و در صورتی که حق فسخ داشته باشد می تواند اظهارنامه ی رسمی را برای مالک ارسال نماید و در آن به بند قولنامه مبنی بر حق فسخ اشاره کند و اعلام کند که طی مدت زمان یک ماه از اظهارنامه مالک باید ودیعه را مسترد نماید .چنانچه بعد از گذشت مدت مشخص شده در اظهارنامه، صاحب خانه از استرداد مبلغ رهن امتناع کند، مستاجر می‌تواند علاوه بر تخلیه ملک مذکور با رجوع کردن به شورای حل اختلاف دادخواست تامین دلیل تخلیه مورد اجاره داده و کلید ملک یا خانه را به دفتر شورا تحویل دهد. بعد از این یک نفر از سمت شورای حل اختلاف به محل ملک مذکور مراجعه کرده و تخلیه بودن ملک یا خانه را تایید می‌کند. بعد از آن که تخلیه بودن ملک تایید شد نیز باید دعوی استرداد ودیعه و نیز خسارت تاخیر تأدیه ودیعه را علیه مالک در این شورا تنظیم کند.

سخن پایانی:

همانگونه که ملاحظه کردید، در این مقاله با معنا و مفهوم قرارداد اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر آشنا شدیم. در نهایت باید گفت برخورداری از اطلاع و دانش پیرامون تخیله ملک، نقش پر رنگی را در افزایش آگاهی طرفین اجاره از حقوق خویش دارد. به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم با استفاده از آموزش تصویری دعاوی تخلیه، آگاهی خود را در این زمینه افزایش دهید تا بتوانید توافقی امن و مطمئن با اطلاع از موارد حقوقی فسخ قرارداد اجاره داشته باشید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی