شرایط فسخ قولنامه خانه

یکی از مهمترین و رایج ترین سوالات شما از وکلای مجموعه وکیل‌‌باشی این است که چگونه می توان قولنامه خانه را فسخ کرد؟ نحوه انصراف از خرید یا فروش خانه به چه صورت است؟ شرایط فسخ در مبایعه نامه خانه چیست؟ آیا می توان قرارداد خرید و فروش خانه یا منزل را یک طرفه فسخ کرد؟ برهم زدن بیع نامه خانه و منزل چه احکام و شرایطی دارد؟ به همین دلیل بر آن شدیم تا در این مقاله از وکیل باشی، به سوالات شما پیرامون فسخ قولنامه خانه و نکات مهم آن پاسخ دهیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

قولنامه چیست؟ مبایعه نامه خانه یا منزل به چه معناست؟ قولنامه و بیع نامه خانه چه تفاوت هایی با یکدیگر دارند؟

قولنامه منزل که از انواع قراردادهای خرید و فروش ملک است، در جایی نوشته می‌شود که طرفین قصد انجام معامله ای در آینده را داشته باشند، در واقع قولنامه خانه (realestate purchase contract) نوعی قرارداد مقدماتی میان خریدار و طرف فروشنده است که در آن فروشنده قصد دارد ملکی را به خریدار واگذار کند. درحالیکه شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. هنگامی که قولنامه نوشته می‌شود، خریدار باید در مدت زمان معین پول را به طور کامل بپردازد و فروشنده نیز حق ندارد ملک را به شخص دیگری بفروشد.

چیزی که در عرف عموماً به اشتباه به کار می‌رود، کاربرد قولنامه به جای لفظ مبایعه نامه به معنای قرارداد خرید و فروش خانه (بیع منزل) است که به آن بیع نامه نیز می‌گویند. به سبب مبایعه نامه، بایع (فروشنده) مالک ثمن (قیمت) معامله شده و خریدار نیز ملک را به تصرف خود درمی‌آورد. در واقع، مبایعه نامه منزل یا قرارداد خرید و فروش املاک، یک سند رسمی است که بین فروشنده و خریدار املاک منعقد می‌شود. در این سند، شرایط و جزئیات مربوط به خرید و فروش ملک مشخص می‌شود، از جمله قیمت، شرایط پرداخت، شرایط تحویل ملک، شرایط انتقال مالکیت و سایر تفاصیل مربوط به خرید و فروش آن.

فسخ قولنامه خانه و یا به طور کلی فسخ قولنامه منزل به چه معناست؟

 فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن چیزی است. اما در اصطلاح، به معنی انحلال قرارداد به صورت یکطرفه و ارادی است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا در برخی موارد نفر سوم صورت پذیرد. موردی که می‌بایست به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره، موارد فسخ قرارداد، یکی از بندهای توافق می‌باشد که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌ زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل قانونی، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

شرایط فسخ قولنامه خانه چیست؟ چگونه می توان قولنامه منزل را به صورت یک طرفه برهم زد؟

حال سوال اصلی اینجاست که چگونه می توان معامله خانه را فسخ کرد؟ آیا طرفین قرارداد می‌توانند و بدون هیچ دلیلی قولنامه خانه میان خود را برهم زنند؟ متعاملین در چه صورتی حق فسخ معامله خانه را دارند؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که در قوانین کشور ما، بیع (خرید و فروش) خانه عقدی لازم محسوب می‌گردد به این معنا که طرفین نمی‌توانند جز در موارد مقرر قانونی (انواع خیارات) و در شرایطی که در متن قولنامه خانه تصریح کرده اند، آن را به صورت یک طرفه برهم زنند. 

همانطور که پیشتر گفته شد در قولنامه یا همان بیع نامه ملک، بندی به نام (موارد فسخ قرارداد) وجود دارد که در آن، متعاملین می‌توانند با در نظر گرفتن شرایطی، حق فسخ معامله برای خود در نظر بگیرند، به طور مثال: فروشنده شرط می‌کند چنانچه خریدار ظرف بیست و چهار ساعت، مبلغ قرارداد را پرداخت نکند، او می‌تواند بیع را برهم زند. در واقع در این بخش از قرارداد، طرفین این امکان را دارند که هر شرطی را برای ایجاد حق فسخ خود در نظر بگیرند، مشروط بر اینکه خلاف قوانین نباشد. به طور کلی باید گفت تنظیم قولنامه خانه امری حساس بوده و نیازمند دقت و توجه بالایی است؛ بنابراین به شما توصیه می‌کنیم چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده، حتماً قبل از تنظیم قولنامه ملک، با ثبت مشاوره حقوقی آنلاین، از راهنمایی وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی بهره مند شوید.

شاید سوال اصلی که در این مقاله به دنبال پاسخ آن هستیم این باشد که شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار چیست و آیا از این جهت تفاوتی با نحوه فسخ قولنامه از طرف فروشنده دارد یا خیر؟ در پاسخ باید گفت، فسخ قولنامه خانه چه از طرف فروشنده چه از طرف خریدار از قواعد و شرایط یکسانی پیروی می‌کند. این شرایط و موارد به شرح زیر است:

1. خیار مجلس: 

منظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند و پراکنده نشده باشند. در این صورت طرفین یا یکی از آنها اجازه دارد قولنامه منزل را فسخ کند.

2. خیار غبن:

 خیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت اختلاف زیاد در ثمن معامله است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون یعنی فریب خورده» گفته می‌شود. این غبن باید فاحش باشد؛ به این معنا که ارزش ملک تفاوت زیادی با ارزش عرفی آن داشته باشد، مانند زمانی که فرد خانه ای به ارزش 500 میلیون تومان معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد متوجه می‌شود که ارزش واقعی ملک 200 میلیون تومان است.

3. خیار شرط درقولنامه خانه: 

خیار شرط، همان حق فسخی است که پیشتر بیان شد. در مقاله آشنایی با خیار شرط مشروح است که این حق، به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای فسخ قرارداد خرید خانه یا شرایطی خاص جهت این امر را در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قولنامه خانه را انجام دهد.

4. خیار تدلیس:

 خیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آنچه که در واقع است، نشان دهد. در مطلب بررسی خیار تدلیس، به طور کامل به بررسی قوانین و تشریح این خیار پرداخته‌ایم.

5. خیار تخلف شرط در قولنامه خانه: 

منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود عمل نکند.

6. خیار عیب: 

خیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است. جالب است بدانید، خیار عیب یکی از مهترین دلایل فسخ قراردادهای ملکی در مراجع قضایی است.

7. خیار رؤیت خانه:

 خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.

8. خیار تأخیر:

 خیار تأخیر هم همان‌طور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند.

سخن پایانی:

 همانگونه که ملاحظه نمودید، در این نوشتار با قولنامه خانه، شرایط و نحوه فسخ آن آشنا شدیم؛ به طور کلی انعقاد قولنامه خانه، نکات بسیار زیادی دارد که باید مد نظر قرار گیرد؛ بنابراین به شما توصیه می‌کنیم سری به مقاله نکات حقوقی قرارداد خرید خانه بزنید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی