;
1401/10/12 13:42

بررسی قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

قرارداد مشارکت در ساخت ویلا چیست؟ طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ویلا چه کسانی هستند؟ ارکان قرارداد مشارکت در احداث ویلا  چیست؟

بسیاری از مالکین املاک، تمایل دارند که ملک خود به ویلایهای مجلل تبدیل کنند، اما به دلیل نداشتن سرمایه و همچنین تجربه و تخصص کافی عموماً از این تصمیم خود منصرف می گردند؛ همین دلیل سبب شده توافق مشارکت در ساخت ویلا میان مالک و سازنده، با استقبال چشمگیری رو به رو شود. با رواج مشارکت در ساخت ویلا در میان مردم، تبعات و مشکلات ناشی از نبود قرارداد مشارکت در ساخت ویلا نیز با افزایش مواجه شده است. به همین دلیل، در این مقاله قصد داریم به بحث و بررسی پیرامون تعریف قرارداد مشارکت در ساخت ویلا، ارکان قرارداد مشارکت در ساخت ویلا و همچنین نکات مهم و ضروری که باید هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا مورد نظر باشد، بپردازیم.

قرارداد مشارکت در ساخت ویلا به چه معناست؟

برای اینکه بتوانیم درباره قرارداد مشارکت در احداث ویلا و قوانین خاص آن سخن بگوییم، بهتر است ابتدا تعریف کاملی از قرارداد مشارکت در ساخت و احداث ویلا را بیان داریم و سپس به بیان نکات دیگر آن بپردازیم. قرارداد مشارکت در ساخت ویلا یکی از مهمترین قراردادهای عمرانی ساختمانی است که به موجب آن سازنده یا پیمانکار، متعهد به آوردن سرمایه و احداث ویلا بر روی ملک متعلق به مالک شده و سرانجام پس از خاتمه ساخت پروژه و اتمام مدت قرارداد و همچنین طی کردن پروسه و فرایند اخذ سند مالکیت، بسته به نوع قرارداد مشارکت در ساخت ویلا، طرفین با یکدیگر در مالکیت موضوع قرارداد (ویلا) شریک خواهند شد. 

قرارداد مشارکت در ساخت به دسته بندی های متفاوتی تقسیم می‌شود که در یک مقاله دیگر به انواع قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته ایم. در مورد ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت ویلا باید بیان داشت که، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ویلا، عقدی لازم است به این معنا که جز در موارد مصرحه در قانون و موارد  تصریح شده در قرارداد، طرفین نمی‌توانند آن را فسخ نمایند. از طرف دیگر، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ویلا، جز عقود خصوصی بوده و تابع ماده 20 قانون مدنی است. این ماده اذعان می‌دارد که توافقات و عقود منعقد شده میان مردم چنانچه مخالف صریح قانون نباشد، صحیح بود و معتبر است؛ بنابراین قرارداد مذکور نیز با استناد بر این ماده از صحت و اعتبار میان طرفین، اشخاص ثالث و همچنین نزد مراجع قضایی برخوردار است. لازم به ذکر است که متن قرارداد مشارکت در  احداث ویلا باید توسط یک وکیل متخصص ساز و ساز و در نهایت دقت نگاشته شود، در غیر این صورت ممکن است خسارات جبران ناپذیری را برای هر یک از طرفین در پی داشته باشد؛ مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما فراهم کرده تا بتوانید به راحتی فرم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا را که توسط وکیل متخصص امور قرارداد نوشته را به دو صورت WORD و PDF دانلود کرده و مورد استفاده قرار دهید.

ارکان مهم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا کدامند؟

 مالک زمین عموماً برای ویلا با طراح، قرارداد طراحی ویلا منعقد می‌نماید و سپس طرح کشیده شده به وسیله طراح را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا او مطابق همین طرح و نظر، اقدام به ساخت ویلا کند. حتماً میدانید که برای اعتبار و صحت هر قراردادی، شروط و احکام خاصی باید رعایت گردد. برخی از این شروط عمومی هستند، به این معنا که در تمام قراردادها اعم از مشارکت در ساخت و غیره باید رعایت گردد و برخی از این شروط اختصاصی و ویژه مشارکت در ساخت و ساز ویلا هستند.

  1. شرایط عمومی صحت قرارداد مشارکت در ساخت ویلا:

در ماده 190 قانون مدنی، شرایط عمومی صحت قرارداد بیان ماده است. این ماده بیان می‌کند: 

برای صحت هر قرارداد شروط زیر مورد نیاز است:

  • اهلیت طرفین قرارداد 

  • قصد و رضای طرفین

  • مشروعیت موضوع قرارداد 

  • مورد معین که موضوع قرارداد مشارکت در ساخت ویلا باشد

وجود این شرایط برای اعتبار هر قراردادی لازم و ضروری است؛ به نحوی که اگر هریک از این شرایط وجود نداشته باشد، قرارداد مورد نظر از هیچ اعتباری برخوردار نخواهد بود و طرفین نمی‌توانند به وجود قرارداد میان خود، استناد کنند.

  1. شرایط اختصاصی قرارداد مشارکت در ساخت و احداث ویلا:

حال که شرایط عام صحت توافق مشارکت در ساخت ویلا را بیان داشتیم، بهتر است به ارکان خاص قرارداد مذکور نیز بپردازیم. در متن قرارداد مشارکت در ساخت ویلا، موارد زیر می‌بایست تصریح شده و به دقت نگاشته شود:

  • ماده اول: مشخصات طرفین قرارداد

  • ماده دوم: موضوع قرارداد

  • ماده سوم: آورده طرفین

  • ماده چهارم: تقسیم نهایی و تقسیم نامه

  • ماده پنجم: انتقال مالکیت

  • ماده ششم: مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

  • ماده هفتم: تعهدات طرف اول

  • ماده هشتم: تعهدات طرف دوم

  • ماده نهم: تعهدات مشترک طرفین

  • ماده دهم: تغییر اوضاع و احوال

  • ماده یازدهم: فوت یا محجور شدن طرفین

  • ماده دوازدهم: فسخ

  • ماده سیزدهم: حفظ محرمانگی

  • ماده چهاردهم: قواعد تفسیری

  • ماده پانزدهم: اسناد و مدارک قرارداد مشارکت در احداث ویلا 

  • ماده شانزدهم: سایر موارد

  • ماده هفدهم: فورس ماژور

  • ماده هجدهم: حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ویلا

تنظیم دقیق مواد گفته شده و همچنین تصریح به آنها، به جلوگیری از وقوع اختلاف میان مالک و سازنده و ایجاد چالش های حقوقی میان ایشان کمک شایانی خواهد نمود. قرارداد مشارکت در ساخت ویلا در زمره قراردادهای مشارکت در ساخت است که تنظیم آن در حیطه تخصص و دانش هر شخصی نیست؛ زیرا کوچکترین بی توجهی و عدم دقت در جزئی ترین نکات، خسارات زیادی را برای طرفین قرارداد مشارکت در احداث ویلا را به دنبال خود خواهد داشت.

به خاطر اهمیت بسیار و نقش مهمی که تدوین قرارداد توسط وکلای متخصص در ساخت و ساز دارد، مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما فراهم کرده است تا بتوانید با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ویلای خود را به وکلای متخصص سپرده تا با خیالی آسوده و راحت با طرف مقابل خود چه به عنوان مالک و چه به عنوان سازنده، منعقد نمایید.

 

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت ویلا:

تعیین سهم مالک ویلا و سازنده آن، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که در توافقات میان طرفین، باید به آن پرداخته شود. از سوی دیگر، نوسانات قیمت زمین و مسکن در بازار، امری اجتناب‌ناپذیر است و همین مورد، عامل ایجاد اختلافات شدید میان شرکای قرارداد مشارکت در ساخت ویلا خواهد شد. ازاین‎رو، توصیه می‌کنیم پیش از تنظیم توافق نامه کتبی، حتما از مهندسین نقشه بردار بخواهید که موقعیت ملک را به طور دقیق ارزیابی نمایند. 

حال، نوبت این است که براساس نتیجه حاصل از ارزیابی موقعیت ملک، سهم مشارکت طرفین قرارداد تعیین شده و سپس کتبا در قرارداد درج شود. نحوه محاسبه نیز به تراضی و توافق مالک و سازنده بستگی دارد؛ اما به طور کلی، آنچه در عرف مرسوم است به شکل زیر خواهد بود: 

در اکثر این گونه قراردادها، سهم مالک و سازنده به صورت درصدی و 50 - 50 تعیین می‌شود. با این حال در مناطقی که ارزش ملک بسیار زیاد است، سهم بیشتری به مالک تعلق می‌گیرد. مثلاً ممکن است طرفین توافق کنند که سهم مالک 55 باشد و سهم سازنده 45. حتی تعیین بیشتر از این اعداد نیز در عمل امکان‌پذیر است و در برخی از موارد، مالک سهمی 60 درصدی را برای خود تعیین کرده است. بهتر است بدانید که مورد اخیر، شایع نبوده و تعداد کمی از مشارکت‌های ساخت ویلا به این شکل منعقد می‌شوند. 

از دیگر مواردی که هنگام نوشتن این قرارداد باید در نظر داشته باشید، تعیین مبلغ بلاعوض است. این مبلغ صرفا به دلیل حفظ منافع مالک ویلا مشخص می‌شود. چرا که مالک، تمام سرمایه‎اش را در اختیار سازنده قرار داده است. این در حالی است که سازنده پس از چند سال، ویلای ساخته شده را به مالک تحویل می‌دهد؛ بنابراین، سازنده مکلف است مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند. بدیهی است مبلغ بلاعوض، می‎تواند بر مبنای تراضی مالک و سازنده، در درصد مشارکت طرفین نیز محاسبه شود.

سخن پایانی:

در این نوشتار تلاش کردیم شما را با تعریف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و احداث ویلا و همچنین نکات مهم این قرارداد و نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا آشنا کنیم. در نهایت باید گفت، نگارش قرارداد مذکور امری حساس بوده و نیازمند دانش و تخصص در این زمینه است؛ به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ایجاد ویلا، حتماً از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص بهره مند شوید.

 

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی

title-bg

نظرات متنی

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر

FAQ

پرسش های متداول

تماس
گفتگو
x
x
گفتگوی آنلاین
پاسخگوی سوالات شما هستیم

برای دریافت پاسخ در صوت قطع ارتباط آنلاین ، لطفا با فشردن دکمه ذیل ، اعلان مروگر خود را فعال کنید.

جهت شروع گفتگو پیام خود را تایپ و ارسال نمایید ، می توانید با نگه داشتن دکمه میکروفن صدای خود را ضبط و ارسال کنید.
صبور باشید ...