نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

امروزه با رواج قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک و سازنده، تصمیم به فسخ قرارداد نیز، با افزایش روبرو شده است؛ اما جالب است بدانید بسیاری از افراد از اینکه چگونه می‌توانند قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا را بر هم زنند و چه فرایندی را باید طی نمایند، اطلاع و آگاهی ندارند. به همین سبب در این مقاله از وکیل‌ باشی قصد داریم به بررسی نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، شرایط فسخ قرارداد و همچنین مراحلی که می‌بایست طی شود، بپردازیم؛ بنابراین به شما توصیه می کنیم با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

قبل از اینکه به بررسی نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و چگونگی برهم زدن آن بپردازیم، بهتر است شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را بیان داریم. قرارداد مشارکت در ساخت در زمره عقود لازم اند، به این معنا که جز در موارد مصرحه در قانون {انواع خیارات} و همچنین درج شرط فسخ، نمی‌توان به صورت یک طرفه آن را برهم زد و منحل نمود.

در قرارداد مشارکت در ساخت، موارد فسخ باید به صورت دقیق و کامل تعیین شده و در قرارداد ذکر شود. برخی از این شرایط عبارتند از:

1- عدم رعایت شرایط قرارداد مشارکت در ساخت

2- عدم انجام تعهدات

4- انحراف از مسیر پروژه

5- عدم توافق در مورد تغییرات

6- عدم توانایی در اجرای پروژه

8- تغییرات قانونی و مقررات

9- اتمام مدت قرارداد

لازم به ذکر است که شرایط فسخ قرارداد باید بر اساس قوانین و مقررات مربوطه تعیین شده و در قرارداد به صورت دقیق و کامل ذکر شوند تا احتمال بروز اختلاف میان سازنده و مالک را به حداقل برساند.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

سوالی که احتمال بسیار زیادی ذهن شما را به خود مشغول کرده است می‌تواند این باشد که چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را برهم زد؟ سازنده و مالک به دلایل مختلفی ممکن است تصمیم به قطع همکاری بگیرند و دیگر نخواهند با یکدیگر شراکت داشته باشند. در این بخش قصد داریم به بررسی چگونگی فسخ قرارداد پرداخته و جزئیات منحل کردن قراردادهای ساخت و ساز نظیر قرارداد مشارکت در ساخت ویلا را مورد مداقه قرار دهیم. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را می توان از طرق زیر، یک طرفه برهم زد:

.    فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فورس ماژور:

یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است که در آن سازنده و مالک می‌‍توانند میان خود توافق کنند که در صورت تحقق فورس ماژور، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را داشته باشد. در چنین حالتی طرفی که اختیار فسخ قرارداد را دارد، می‌تواند با اثبات شرایط اعمال حق فسخ از دادگاه صدور حکم مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد را بخواهد.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با استناد به خیار شرط:

در تعریف خیار فسخ باید بیان کرد، خیار به معنای اختیار یکی از طرفین جهت فسخ قرارداد است. خیار شرط نیز، زمانی است که هنگام نوشتن انواع قرارداد مشارکت در ساخت، برای طرفین یا یکی از آنها و یا شخص ثالث، شرط فسخ قید شده باشد؛ به این معنا که فرد این امکان را داشته باشد به راحتی قرارداد را به صورت یک طرفه منحل نماید. در این صورت وی می‌تواند با ارائه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه، تقاضای تأیید فسخ قرارداد را کند.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت خیار تخلف از شرط:

یکی دیگر از راه هایی که می توان از این طریق، قرارداد مذکور را منحل نمود، اعمال حق فسخ از طریق خیار تخلف از شرط است. در این خیار، یکی از طرفین می تواند به استناد تخلف از شرطی که به نفع او بوده، اقدام به فسخ قرارداد کند. به طور مثال مالک در متن قرارداد شرط نموده تا سازنده ظرف شش ماه از تاریخ قرارداد مشارکت در ساخت، احداث بنا را شروع کند؛ در این صورت اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک می تواند فسخ قرارداد به دلیل عدم انجام تعهد را از مراجع قضایی درخواست کند.

لازم به ذکر است که متن قرارداد مذکور می‌بایست به دقت نگاشته شود تا بتواند از حقوق طرفین معامله نظیر حق فسخ، به بهترین نحو دفاع کند؛ به همین دلیل تنظیم قرارداد به وسیله وکیل متخصص، اهمیت ویژه ای دارد. از این رو، شما می‌توانید با استفاده از فرم قرارداد مشارکت در ساخت، که به وسیله وکلای متخصص وکیل‌باشی تنظیم و تدوین شده است، قراردادی مطمئن با طرف مقابل خود منعقد کنید.

مراحل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا:

آسان‌ترین نحوه برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ارسال اظهارنامه به طرف مقابل است، زیرا در این صورت می‌توانید بدون هیچ اقامه دعوی قرارداد را به طریق قانونی در میان خود فسخ کنید. چنانچه سازنده یا مالک ملک تصمیم به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ملک بگیرند، برای این کار باید مراحلی را طی کنند تا فسخ قرارداد میان ایشان، جنبه قانونی پیدا کند. در صورتی که در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساخت‌ساز حق فسخ برای مالک یا سازنده تعیین شده باشد، فسخ قرارداد را به یکدیگر اعلام می‌نمایند. اعلام فسخ قرارداد از طرف هر یک از طریق ارسال اظهارنامه رسمی است. بعد از ارسال اظهارنامه رسمی، می توان از طریق ارائه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه صالح، تقاضای تنفیذ فسخ قرارداد را درخواست کرد. 

دادگاه صالح برای رسیدگی به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

در مورد اینکه هنگام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید به چه دادگاهی رجوع نمود باید گفت، دادگاه صالح به رسیدگی دعوای تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، دادگاه حقوقی محل اجرای تعهد یا دادگاه محل انعقاد قرارداد و یا دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده می‌باشد. دادگاه مذکور، با بررسی دلایل و اسناد خواهان فسخ و انجام تحقیقات لازم، در نهایت رای به تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد داد. لازم به ذکر است که این حکم جنبه اعلامی دارد؛ بنابراین نیاز به اجرای حکم نخواهد داشت و به صرف صدور حکم تنفیذ فسخ، آثار خاص خود را به دنبال خواهد داشت. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص می‌توانید به آموزش تصویری دعوای فسخ معامله مراجعه کنید تا بتوانید اطلاعات و آگاهی های لازم در این مورد را کسب کنید.

تکلیف سازنده هنگام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شود، تکلیف سازنده به شرح زیر است:

1- تحویل پروژه

2- تسویه حساب

3- تضمین نگهداری

4- رعایت حقوق مالکیت فکری

7- ارائه گزارش

لازم به ذکر است که تکلیف سازنده در هنگام فسخ قرارداد باید بر اساس شرایط قرارداد و قوانین و مقررات مربوطه تعیین شود و می‌تواند هر شرط که برخلاف موازین اخلاقی و قوانین کشوری نباشد را در بر داشته باشد.

جبران خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

مثل همیشه که خسارت برای جبران یک ضرر یا در مقابل یک بدعهدی گرفته می‌شود، در قرارداد مشارکت در ساخت نیز  اگر سازنده یا مالک از انجام تعهدات خود سر باز بزند و باعث فسخ قرارداد شود، طرف مقابل می‌تواند برای جبران ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد، خسارت آن را مطالبه کند.

بنابراین اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک یا سازنده مسبب پایان توافق و فسخ قرارداد شود، باید به طرف مقابل مبلغی را  پرداخت کند تا ضرر و زیان ناشی از انحلال و بر هم خوردن قرارداد را جبران کند. به مبلغی که برای جبران ضرر و زیان ناشی از خاتمه‌ی قرارداد به طرف مقابل پرداخت می‌شود، خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌گویند. روش های جبران خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است به صور زیر باشد:

•  انجام موضوع تعهد توسط مالک اما به خرج سازنده
•  تعیین خسارت روزانه 
• پرداخت مبلغ خسارت مقطوع در قرارداد مشارکت در ساخت

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به صورت ارادی و از جانب یکی از طرفین به استناد خیارات انجام می‌شود، ولی ابطال در قرارداد یعنی قرارداد از ابتدا فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات بوده و فاقد اثر و اعتبار حقوقی است.

  قرارداد مشارکت در ساخت به دلایل مندرج در زیر باطل است، مانند:

•  معلوم نبودن مورد معامله:

 موضوع قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیق و معین باشد؛ در غیر این صورت قرارداد باطل است.

• عدم اهلیت طرفین معامله:

هر یک از طرفین قرارداد، محجور یا ورشکسته و ممنوع المعامله باشند، قرارداد باطل می‌باشد.

• به جهت وجود شرطی که موجب جهل به عوضین شود:

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، شرط مجهولی داشته باشد که موجب جهل می‌شود، قرارداد نیز باطل است.

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر خلاف ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، باعث انحلال قرارداد پیش فروش می‌گردد، فسخ مشارکت کاشف از این است که تعهدات قرارداد پیش فروش قابل اجراء نیست و باعث بی اعتبار شدن پیش فروش‌ها می‌شود؛ بنابراین قرارداد منفسخ می‌شود.

هنگامی که در قرارداد، هیچ پیش خریداری وجود نداشته باشد با فسخ قرارداد، مالکیت زمین به مالک و مالکیت ساختمان نیمه کاره به سازنده بر می‌گردد. اما در صورت وجود پیش خریدار، آثار فسخ مشارکت چنین است که مالکیت زمین ساختمان به مالک بر می‌گردد، بدون سهم پیش خریدار و باید سازنده قیمت آن سهم را به مالک برگرداند.

نمونه رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

شماره دادنامه: 9509972130600339              تاریخ دادنامه: 1395/03/19

رای بدوی

در خصوص دعوی آقایان 1- ت. م. با وکالت آقایان خ. م. و محمود رضایی 2- ح. الف. به طرفیت آقای الف. ن.ز.ز. با وکالت خانم ف. ز. به خواسته ابطال رای داور به شرح متن دادخواست تقدیمی که وکیل خوانده نیز دفاعیات خویش را به شرح لوایح و صورتجلسه تنظیمی اظهار نموده است دادگاه از توجه به محتویات پرونده و صرف نظر از عدم اعلام جهات ابطال رای داور وفق ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی از سوی خواهانها نظر به اینکه اصحاب دعوی در قرارداد داوری در ماده 16 قرارداد مذکور نظریه داور را صحیحا و حکما لازم الاجرا اعلام نموده اند. 

دادرس شعبه 37 دادگاه عمومی(حقوقی) تهران - علی اصغر صفاری

رای تجدید نظر 

در خصوص تجدید نظر خواهی آقای ت. م. به طرفیت آقای الف. نواب زاده نسبت به دادنامه شماره 177 مورخ 1394/4/6 شعبه 37 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس دادنامه موصوف در مورد دعوای تجدیدنظرخواه به خواسته ابطال رای داوری اجمالا بااین استدلال که صرف نظر از عدم اعلام جهات ابطال رای داور وفق ماده 489 قانون آئین دادرسی مدنی از سوی خواهان، نظر به اینکه اصحاب دعوا در قرارداد استنادی (بند 16) نظریه داور را صحیحا و حکما لازم الاجراء اعلام نموده لذا با توجه به اصل آزادی اراده و اینکه قراردادهای تنظیمی فی مابین متعاقدین لازم الاجراء می باشد.

سخن پایانی:

همانگونه که ملاحظه نمودید، در این نوشتار شما را با شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه فسخ، خیارات قانونی در متن قرارداد مذکور و همچنین دادگاه صالح به رسیدگی دعوای فسخ قرارداد مشارکت در احداث بنا را برای شما بیان داشتیم. در نهایت باید گفت، تنظیم این قرارداد امری حساس بوده و نیازمند دانش و تجربه بالا در این زمینه است؛ به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم چنانچه به عنوان سازنده و یا مالک، قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را دارید، با ثبت درخواست مشاوره حقوقی از راهنمایی وکلای متخصص دراین زمینه بهره مند شده تا گامی مستحکم جهت همکاری خود بردارید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی