1402/02/23 17:48در این مقاله قصد داریم به بررسی مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم:
در این مطلب شما را با مهمترین و رایج ترین قراردادی که افراد در سطح جامعه آن را منعقد می‌نمایند، یعنی قرارداد مشارکت در ساخت آشنا می‌کنیم. به دلیل اینکه افراد ممکن است این قرارداد مهم را نزد اشخاص غیر متخصص تنظیم می کنند، دچار چالش ها و مشکلات زیادی می‌شوند. در دادگاه‌های حقوقی نیز حجم بسیاری از پرونده‌ها، شامل اختلافات بین سازنده و مالک و مسائل مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد. برای اینکه به مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت واقف شده و با ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت نیز آشنا شوید، در این مقاله از وکیل باشی تلاش کردیم شما را با برخی از رایج ترین خطرات و ریسک های این قرارداد آشنا کنیم؛ بنابراین به شما توصیه می‌کنیم با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از عقود ماده 10 قانون مدنی است که بین سازنده و مالک زمین منعقد می‌شود. این قرارداد که یکی از انواع قرارداد مشارکت محسوب می‌شود، بنا به اصل لزوم، قراردادی لازم است که در آن طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند مگر در موارد قانونی.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، عقدی عهدی است؛ به این معنا که دو طرف در قبال یکدیگر تعهداتی را برعهده خواهند داشت. همچنین قرارداد مذکور عقدی رضایی است؛ بنابراین برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا نیازی نیست که تشریفات خاصی رعایت شود.
این قرارداد به دلیل اینکه یک عقد لازم است، با فوت و محجوریت طرفین از بین نمی‌رود؛ در صورت فوت یکی از طرفین، ورثه و در صورت محجوریت، قیم قائم مقام یا جانشین متوفی یا محجور می‌شود. نکته بعد اینکه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز عقدی معوض است؛ به این معنا که سازنده در مقابل ساخت آپارتمان یا بنا، عوض که می‌تواند پول یا سهمی از بنا باشد دریافت می‌کند.
لازم به ذکر است که نگارش قرارداد مشارکت در ساخت، مستلزم دانستن نکات حقوقی و همچنین دقت بسیار به نحوه تنظیم متن توافق است؛ از این رو، می‌بایست توسط افرادی تدوین شود که از دانش و آگاهی کافی در این خصوص بهره‌مند می‌باشند. مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما فراهم نموده تا بتوانید به راحتی و با استفاده از فرم قرارداد مشارکت در ساخت که توسط وکلای پایه یک دادگستری متخصص تنظیم شده است، با طرف مقابل خود قراردادی امن و مطمئن منعقد نمایید.
گاهی افراد با هزار امید برای تأمین آینده خود و فرزندانشان، اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌کنند و به دلیل عدم اطلاعات حقوقی در این زمینه یا تنظیم آن در نزد افراد غیر متخصص، دچار اختلافات بسیار و متحمل خسارت‌های هنگفتی می‌شوند. مخاطبین گرامی، برای جلوگیری از مشکلات و اختلاف و ایجاد یک خاطره‌ی تلخ از قرارداد مشارکت، قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اطلاعات حقوقی خود را افزایش داده یا آن را نزد وکیل و متخصص حقوقی تنظیم نمایید. در ذیل به مشکلات حقوقی و خطرات قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم:
زمانی که مالک به سازنده وکالت بلاعزل می‌دهد تا سازنده تمام سهم خود از عرصه را به منتقل نماید، باعث می‌شود تا مالک تمام سهم سازنده را به وی منتقل نماید در حالی که هنوز پروژه شروع نشده است و این موضوع ممکن است در آینده برای مالک خطرساز باشد. سازنده در مقابل این وکالت و انتقال سهم، باید ضمانت یا چک به مالک بدهد. شاید تصور کنید گرفتن چک یا ضمانت برای جلوگیری از مشکلات در این زمینه کافی است، اما پروسه وصول چک یا ضمانتی که سازنده داده وقت و هزینه‌ی زیادی از شما خواهد گرفت.
در ثانی سازنده با داشتن وکالت بلاعزل هر عملی انجام دهند، گریبان موکل یعنی مالک را هم گرفته و برای او نیز مشکل آفرین می‌شود؛ زیرا نام او در سند اصلی به عنوان اصیل قید شده است. اگر سازنده به شما پیشنهاد داد که وکالت بلاعزل به او اعطا کنید، در متن وکالتنامه تفویض اختیارات وکالتنامه را محدود و یا سلب نمایید.
قبل از تفکیک سند در قرارداد مشارکت در ساخت، سند قانونی هر واحد به نام مالک است، هرچند وی سهم سازنده را به او منتقل کرده باشد. بسیاری از موارد، سازنده اقدام به پیش فروش سهم خود نموده و ممکن است نتواند سر موعد مقرری که تعیین شده واحد را به پیش‌خریدار منتقل نماید. زمانی که پیش‌خریدار اقدام به شکایت علیه سازنده می‌کند به دلیل اینکه همچنان نام مالک در سند قید شده است، وی ناخواسته درگیر دادرسی و اختلافات بین سازنده و پیش خریدار خواهد شد.
بسیاری از موارد نیز سازندگان سرمایه کافی برای انجام پروژه نداشته و اقدام به پیش‌فروش سهم خود می‌نمایند تا بتوانند پروژه را به پایان برسانند. متأسفانه مواردی نیز وجود دارد که سازنده، هیچ سرمایه ای نداشته و بدواً با پیش فروش سهم از خریدار و یا گرفتن مبلغ از مالک، متواری و دردسرهای زیادی را برای مالک ایجاد کرده است. راه حل ما به شما مالکان عزیز این است که از همان ابتدا، شرط کنید که سازنده حق انتقال سهم به ثالث را ندارد و درصورت انتقال ، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را برای خود قید نماید و یا به طور کلی حق انتقال را از سازنده به ثالث سلب نماید.
اگر مالک و سازنده قصد احداث طبقه مازاد بر پروانه را داشته باشند، بهتر است همان ابتدا در مورد این موضوع شرط کرده و مشخص نمایند که این طبقه در صورت موافقت شهرداری و اخذ مجوز از آن قرار است متعلق به چه کسی باشد. در این صورت از مشکلات و اختلافات بعدی جلوگیری می‌کنند.
گاهی سازنده در بنا، مصالحی به کار می‌برد که کیفیت لازم را نداشته و بدین صورت باعث ناقص بودن بنا یا کاهش کیفیت آن می‌شود. برای اینکه سازنده هر مصالحی را در ساختمان به کار نبرد یا سلیقه ای عمل نکند، بهتر است از همان ابتدا در لیست مصالح قرارداد مشارکت در ساخت، نوع مصالح، چوب کابینت، دستگیره‌ها و… به طور کامل و دقیق به شکل ذکر شود. همچنین برای اینکه مالک از بابت استفاده مصالح باکیفیت و وسایلی که برند آن در قرارداد ذکر شده، آسوده خاطر باشد، می‌تواند یک ناظر متخصص برای بازدید از پروژه خود انتخاب و بدین صورت وی با بازدید از پروژه، گزارشی از مصالح موجود و به کار رفته در بنا را به مالک می‌دهد.
در صورتی که مصالح و لوازم، مطابق با شروط مقرر در قرارداد تهیه نشده باشد، مالک می‌تواند از دادگاه دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ساخت، گرفته و بدین صورت از ادامه‌ی ساخت بنا با مصالحی که در قرارداد ذکر نشده و غیر استاندارد است، جلوگیری نماید و از سازنده از خسارت دریافت کند.
گاهی سازنده با شرط اینکه از طریق سند ملک، وام و تسهیلات از بانک اخذ نماید مالک را دچار دردسر می‌کند یا حتی باعث از بین رفتن کل سرمایه او می‌شود. بدین صورت که سازنده از طریق اخذ سند، از بانک وام دریافت می‌کند و در صورتی که اقساط را به موقع پرداخت نکند، بانک ملک را در قبال بدهی سازنده توقیف و از فروش آن، مبلغ اقساط را برداشت می‌نماید و سرمایه مالک به دلیل عدم انجام تعهد سازنده به باد می‌رود. برای جلوگیری از این خطر، شرط گرفتن وام و تسهیلات از طریق سند ملک را از سازنده سلب نمایید.
یکی دیگر از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین داور جهت رسیدگی به حل و فصل اختلافات است. شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت باعث می‌شود تا طرفین در صورت اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه به داور تعیین شده مراجعه نمایند و اختلافات فی مابین خود را ازطریق داور حل و فصل نمایند. داوری در قراردادها ممکن است مزایا یا معایبی داشته باشد؛ بدین صورت که اگر داور معتمد نبود و غیر متخصص باشد مشکلات بسیاری را برای طرفین ایجاد می‌کند.
در این مطلب مهم، سعی کردیم شما را با خطرات قرارداد مشارکت در ساخت آن آشنا کنیم. برای جلوگیری از این مشکلات و اختلافات دیگر باید در تنظیم این قرارداد دقت نمود و شروط آن را با ذکر جزییات قید کرد و از شروط مبهم و غیر قطعی و غیر معقول جلوگیری کرد. قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار متنوع است و منحصر به ساخت آپارتمان نمی‌شود. انواع قراردادهای مشارکت در ساخت را می‌توانید در این مقاله مطالعه بفرمایید.
همانطور که مشاهده کردید قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد بسیار پیچیده و مهم و در عین حال رایجی است. توصیه مؤکد ما به شما این است برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به یک وکیل یا حقوقدان مجرب، مراجعه نمایید. تیم ما در مجموعه وکیل‌باشی با داشتن وکلا و حقوقدانان و مشاورین متخصص برای مشاوره حقوقی آنلاین، و دیگر خدمات حقوقی در خدمت شما عزیزان است.
الناز زارع_ کارآموز وکالت
بله، به این دلیل که اگر سازنده اقساط و بدهی‌های خود را به بانک نپردازد ممکن است بانک ملک را در ازای بدهی خود توقیف کند و طلب خود را بردارد و بدین صورت تمام سرمایه مالک از بین می‌رود.
بله، به دلیل اینکه انتقال و پیش فروش از طرف سازنده و عدم انجام تعهدات وی در مقابل خریدار ممکن است مشکلاتی را برای مالک نیز ایجاد کند، بهتر است مالک شرط انتقال را تا پایان پروژه از سازنده سلب نماید.
خیر، قرارداد مشارکت به دلیل اینکه یک عقد لازم است، با فوت ومحجوریت طرفین منحل نمی‌شود و درصورت فوت یکی از طرفین، ورثه قائم مقام وی می‌شود.
برای دریافت پاسخ در صوت قطع ارتباط آنلاین ، لطفا با فشردن دکمه ذیل ، اعلان مروگر خود را فعال کنید.
نظرات متنی
پیام های کاربران را بخوانید
سارا صبوری
بسیار متن شیوایی بود و خیلی هم کاربردی مثل چند مطلب دیگری که در سایت دیدم
باتشکر
پیام وکیل باشی: کاربر گرامی؛ از حسن توجه شما متشکریم.
کل دیدگاهها (1)
سارا صبوری
بسیار متن شیوایی بود و خیلی هم کاربردی مثل چند مطلب دیگری که در سایت دیدم
باتشکر
پیام وکیل باشی: کاربر گرامی؛ از حسن توجه شما متشکریم.