در این مطلب شما را با مهم‌ترین و رایج ترین قراردادی که افراد در سطح جامعه آن را منعقد می‌نمایند، یعنی قرارداد مشارکت در ساخت آشنا می‌کنیم. به دلیل اینکه افراد این قرارداد مهم را نزد افراد غیر متخصص و غیرحقوقی مانند مشاورین املاک منعقد می‌نمایند، دچار چالش ها و مشکلات زیادی می‌شوند. در دادگاه‌های حقوقی حجم بسیاری از پرونده‌ها، شامل اختلافات بین سازنده و مالک و مسائل مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد. برای اینکه به مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت واقف شده و با ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت، نیز آشنا شوید با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ 

قرارداد مشارکت یکی از عقود ماده 10 قانون مدنی است که، بین سازنده و مالک زمین منعقد می‌شود. این قرارداد بنا به اصل لزوم قراردادها، یک قرارداد لازم است که در آن طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند مگر در موارد قانونی و برای انحلال آن نیز باید هر دو به تراضی و توافق برسند که به آن اقاله می‌گویند. 

قرارداد مشارکت یک عقد عهدی است؛ به این معنا که دو طرف در قبال یکدیگر تعهد دارند. قرارداد مذکور یک عقد رضایی است، بنابراین برای تنظیم قرارداد مشارکت، نیازی نیست که تشریفات خاصی رعایت شود. 

قرارداد مشارکت به دلیل اینکه یک عقد لازم است با فوت و محجوریت طرفین از بین نمی‌رود و در صورت فوت، ورثه و در صورت محجوریت، قیم قائم مقام یا جانشین متوفی یا محجور می‌شود. نکته بعد اینکه قرارداد مشارکت یک عقد معوض است؛ به این معنا که سازنده در مقابل ساخت آپارتمان یا بنا، عوض که می‌تواند پول یا سهمی از بنا باشد دریافت می‌کند. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی آن، مسئله‌ای است که افراد به آن توجه کافی نداشته و عواقب آن را در نظر نمی‌گیرند.

مشکلات حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت: 

گاهی افراد با هزار امید برای تأمین آینده خود و فرزندانشان، اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌کنند و به دلیل عدم اطلاعات حقوقی در این زمینه یا تنظیم آن در نزد افراد غیر متخصص، دچار اختلافات بسیار و متحمل خسارت‌های هنگفتی می‌شوند. مخاطبین گرامی، برای جلوگیری از مشکلات و اختلاف و ایجاد یک خاطره‌ی تلخ از قرارداد مشارکت، قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اطلاعات حقوقی خود را افزایش داده یا آن را نزد وکیل و متخصص حقوقی تنظیم نمایید. برای درخواست مشاوره حقوقی با وکیل نیز می‌توانید به سایت وکیل باشی مراجعه و در پنل کاربری خود درخواست خود را ثبت نمایید. در ذیل به مشکلات حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم: 

1. اعطای وکالت به سازنده:

زمانی که مالک به سازنده وکالت بلاعزل می‌دهد تا سازنده تمام سهم خود از عرصه را به منتقل نماید، باعث می‌شود تا مالک تمام سهم سازنده را به وی منتقل نماید در حالی که هنوز پروژه شروع نشده است و این موضوع ممکن است در آینده برای مالک خطرساز باشد. سازنده در مقابل این وکالت و انتقال سهم، باید ضمانت یا چک به مالک بدهد. شاید تصور کنید گرفتن چک یا ضمانت برای جلوگیری از مشکلات در این زمینه کافی است، اما پروسه وصول چک یا ضمانتی که سازنده داده وقت و هزینه‌ی زیادی از شما خواهد گرفت. فرآیند دادرسی، تعیین کارشناس، و… در انتها ممکن است سازنده به دلیل نداشتن پول، معسر شناخته شده و یا سهم وی از بنا، قبل از اقدام شما برای توقیف، توسط طلبکار دیگری توقیف شده باشد. در ثانی سازنده با داشتن وکالت بلاعزل هر عملی انجام دهند، گریبان موکل یعنی مالک را هم گرفته و برای او نیز مشکل آفرین می‌شود؛ زیرا نام او در سنداصلی به عنوان اصیل قید شده است. اگر سازنده به شما پیشنهاد داد که وکالت بلاعزل به او اعطا کنید، در متن وکالتنامه تفویض اختیارات وکالتنامه را محدود و یا سلب نمایید. 

2. پیش فروش آپارتمان از طرف سازنده:

در قرارداد مشارکت در ساخت، قبل از تفکیک سند هر واحد در آپارتمان مذکوره، سند قانونی و مادر به نام مالک است، هرچند وی سهم سازنده را به او منتقل کرده باشد. بسیاری از موارد سازنده اقدام به پیش فروش سهم خود نموده و ممکن است نتواند سر موعد مقرری که تعیین شده، واحد را به پیش‌خریدار منتقل نماید. زمانی که پیش‌خریدار اقدام به شکایت علیه سازنده می‌کند به دلیل اینکه، همچنان نام مالک در سند قید شده است، وی ناخواسته درگیر دادرسی و اختلافات بین سازنده و پیش خریدار خواهد شد. بسیاری از موارد نیز سازندگان سرمایه کافی برای انجام پروژه نداشته و اقدام به پیش‌فروش سهم خود می‌نمایند تا بتوانند پروژه را به پایان برسانند. متأسفانه مواردی نیز وجود دارد که سازنده، هیچ سرمایه ای نداشته و بدوا با پیش فروش سهم از خریدار و یا گرفتن مبلغ از مالک، متواری و دردسرهای زیادی را برای مالک ایجاد کرده است. راه حل ما به شما مالکان عزیز این است که از همان ابتدا، شرط کنید که سازنده حق انتقال سهم به ثالث را ندارد و درصورت انتقال ، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را برای خود قید نماید و یا به طور کلی حق انتقال را از سازنده به ثالث سلب نماید.

3. شرط احداث بنای مازاد بر پروانه ساخت: 

اگر مالک و سازنده قصد احداث طبقه مازاد بر پروانه را داشته باشند، بهتر است همان ابتدا در مورد این موضوع شرط کرده و مشخص نمایند که این طبقه، در صورت موافقت شهرداری و اخذ مجوز از آن قرار است متعلق به چه کسی باشد و پرداخت جریمه ی آن به شهرداری نیز به عهده چه کسی خواهد بود. در این صورت از مشکلات و اختلافات جلوگیری و تکلیف طبقاتی که مازاد بر پروانه ساخته شده، از همان ابتدا مشخص خواهد شد. 

4. مشکلات ناشی از نقصان کمی یا کیفی در بنا : 

گاهی سازنده در بنا، مصالحی به کار می‌برد که کیفیت لازم را نداشته و بدین صورت باعث ناقص بودن بنا یا کاهش کیفیت آن می‌شود. برای اینکه سازنده هر مصالحی را در ساختمان به کار نبرد یا سلیقه ای عمل نکند، بهتر است از همان ابتدا نوع مصالح، نوع چوب کابینت، دستگیره‌ها و… به طور کامل و دقیق در قرارداد ذکر شود و برای آن نیز، خسارت تعیین شود. برای اینکه مالک از بابت استفاده مصالح باکیفیت و وسایلی که برند آن در قرارداد ذکر شده، آسوده خاطر باشد، می‌تواند یک ناظر متخصص برای بازدید از پروژه خود انتخاب و بدین صورت وی با بازدید از پروژه، گزارشی از مصالح موجود و به کار رفته در بنا را به مالک‌ می‌دهد. در صورتی که مصالح و لوازم، مطابق با شروط مقرر در قرارداد تهیه نشده باشد، مالک می‌تواند از دادگاه دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ساخت، گرفته و بدین صورت از ادامه‌ی ساخت بنا با مصالحی که در قرارداد ذکر نشده و غیر استاندارد است، جلوگیری نماید و از سازنده از خسارت دریافت کند.

5. گرفتن وام از بانک از طریق سند خانه:

گاهی سازنده با شرط اینکه از طریق سند ملک، وام و تسهیلات از بانک اخذ نماید مالک را دچار دردسر می‌کند یا حتی باعث از بین رفتن کل سرمایه او می‌شود. بدین صورت که سازنده از طریق سند، از بانک وام دریافت می‌کند و در صورتی که اقساط را به موقع پرداخت نکند، بانک ملک را در قبال بدهی سازنده توقیف و از فروش آن، مبلغ اقساط را برداشت می‌نماید و سرمایه مالک به دلیل عدم انجام تعهد سازنده به باد می‌رود. برای جلوگیری از این خطر، شرط گرفتن وام و تسهیلات از طریق سند ملک را از سازنده سلب نمایید.

6. شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت: 

شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت باعث می‌شود تا طرفین در صورت اختلاف به جای مراجعه به دادگاه به داور تعیین شده مراجعه نمایند و اختلافات فی مابین خود را ازطریق داور حل و فصل نمایند. داوری در قراردادها ممکن است مزایا یا معایبی داشته باشد؛ بدین صورت که اگر داور معتمد نبود و غیر متخصص باشد مشکلات بسیاری را برای طرفین ایجاد می‌کند. به عنوان مثال اگر داور مشاور املاک بوده و اطلاعات حقوقی نداشته باشد و یا فردی انتخاب شود که معتمد نبود و از اختلاف پیش آمده سوء استفاده نماید اختلاف بوجود آمده دو چندان خواهد شد. پس بهتر است یا شرط داوری ذکر نشود یا اگر آن را به یک وکیل یا حقوقدان مجرب در این زمینه سپرده شود. 

در این مطلب مهم، سعی کردیم شما را با خطرات قرارداد مشارکت در ساخت آن آشنا کنیم. برای جلوگیری از این مشکلات و اختلافات دیگر باید در تنظیم این قرارداد دقت نمود و شروط آن را با ذکر جزییات قید کرد و از شروط مبهم و غیر قطعی و غیر معقول جلوگیری کرد. قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار متنوع است و منحصر به ساخت آپارتمان نمی‌شود. انواع قراردادهای مشارکت در ساخت را می‌توانید در این مقاله مطالعه بفرمایید.

سخن پایانی: 

امیدواریم این مطلب برای شما مفید واقع شده باشد. همانطور که مشاهده کردید قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد بسیار پیچیده و مهم و در عین حال رایجی است. توصیه مؤکد ما به شما این است برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به یک وکیل یا حقوقدان مجرب، مراجعه نمایید. تیم ما در مجموعه وکیل باشی با داشتن وکلا و حقوقدانان و مشاورین متخصص برای تنظیم قرارداد سفارشی، و دیگر خدمات حقوقی در خدمت شما عزیزان است.