نکات مهم قرارداد سرقفلی با توجه قانون روابط موجر مستاجر

در این مطلب قرار است شما را با معنای حقیقی و قانونی سرقفلی آشنا کنیم. همانطور که می‌دانید سرقفلی در عرف و جامعه معنای متفاوتی دارد و مردم به اشتباه آن را به کار می‌برند. قرارداد سرقفلی، یک قرارداد مهم و پیچیده است و اغلب اوقات عدم اطلاعات در رابطه با آن باعث ایجاد مشکلات و اختلافات زیادی بین افراد شده است. در هر حال نگران نباشید زیرا قرار است در این مقاله از وکیل باشی، نکات مهم قرارداد سرقفلی را با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر برای شما عزیزان شرح دهیم. با ما همراه باشید. 

قرارداد سرقفلی در اجاره چیست؟ 

در ابتدا بهتر است به تعریفی از سرقفلی در قرارداد اجاره بپردازیم: "سرقفلی مالی است که در ابتدا یا بدو اجاره، به مالک پرداخت می‌شود و در واقع ذاتاً متکی به محل است؛ بدین صورت متضمن هیچ شهرت تجارتی یا توجه خاص یا استقرار یافته مشتریان نیست. حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در مال مورد اجاره است."

فروش سرقفلی مغازه به این صورت است که در صورتی که زمان انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر با مالک توافق کند و مبلغی را برای خرید سرقفلی به او بپردازد، اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مالک از مستاجر درخواست کند که ملک را تخلیه کند، باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی مغازه به مستاجر بپردازد. نکته‌ی مهم این است که اینجا مبلغ سرقفلی بابت فعالیت و شهرت تجارتی مستاجر پرداخت نمی‌شود، بلکه بابت افزایش ارزش مادی محل مغازه، کیفیت بنا و تجهیزات مغازه پرداخت می‌شود. بنابراین قرارداد فروش سرقفلی مغازه قراردادی است که در زمان اجاره بین موجر و مستاجر منعقد می‌شود و سرقفلی مغازه در ازای پرداخت مبلغی به مالکیت مستاجر درمی‌آید.

نکات مهم قرارداد سرقفلی با توجه قانون روابط موجر و مستاجر:

هنگامی که سرقفلی مغازه‌ای را اجاره می‌کنید، بابت فروش مغازه از سوی مالک نگران نباشید. زیرا مالک جدید نیز تا اتمام مدت اجاره، موظف است تمامی شرایط و توافقات انجام شده از سوی مالک قبلی را بپذیرد. به‌عبارت‌دیگر، شما نیازی به انعقاد دوباره عقد اجاره سرقفلی با مالک فعلی ندارید و هیچ یک از حقوق قبلی‌تان نیز تغییری نخواهد کرد. از دیگر نکات مربوط به سرقفلی می‌توان موارد زیر را نام برد:

• حق سرقفلی به محض پرداخت مبلغ یا وجهی، از جانب مستأجر به مؤجر به وجود می‌آید. 

• مبلغ سرقفلی همواره طبق تراضی و تابع اراده‌ی طرفین است. بیشترین مبلغ و میزان حق سرقفلی، به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد.

• در تعیین میزان سرقفلی، شهرت تجارتی، رونق کسبی و اعتبار صنفی تأثیری ندارد.

•  منشأ تحقق قرارداد سرقفلی منوط به قرارداد اجاره نبوده و با قرارداد صلح یا هبه نیز می‌توان آن را منتقل کرد.

• نقل و انتقال سرقفلی با سند عادی و رسمی نیز امکان پذیر است.

•  نکته‌ای که باید بدانید این است که در زمان تخلیه عین مستاجره، حق سرقفلی باید به مستأجر به قیمت عادله روز مسترد شود؛ حتی اگر مستأجر هیچ‌گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد.

• حق سرقفلی با توجه به ماده 6 قانون جدید، صرفاً در خصوص املاکی ایجاد می‌شود که قانوناً تجاری باشد، ملاک تجاری بودن مندرجات پروانه ساختمانی است؛ بنابراین در خصوص املاک مسکونی یا اداری نمی‌توان حق سرقفلی قرارداد.

• هرگاه محل غیر تجاری برای کسب و تجارت اجاره داده شود و از مستأجر سرقفلی گرفته شود، این اجاره باطل و وجهی که اخذ شده قابل استرداد است؛ زیرا معامله سرقفلی در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد، صحیح نیست. 

• تحقق سرقفلی تابع حاکمیت اراده طرفین است و موجر و مستأجر، مبلغ حق سرقفلی را تعیین می‌کنند و داوطلب حق سرقفلی مختار به پذیرش یا رد پیشنهاد است.

• حق سرقفلی با تعدی و تفریط مستاجر از بین نمی‌رود.

• حق سرقفلی قائم به محل بوده و قابل اسقاط است و می‌توان از آن صرف نظر کرد.

نکات مهم و اصلی قرارداد سرقفلی در روابط مؤجر و مستأجر، در متن فوق به صورت خلاصه برای شما عزیزان ذکر شد. برای کسب اطلاعات دقیق‌تر از دعاوی سرقفلی می‌توانید به آموزش تصویری دعاوی سرقفلی در سایت وکیل باشی رجوع نمایید. 

ماهیت قرارداد سرقفلی چیست؟

قرارداد سرقفلی، دارای ماهیت و ویژگی‌های خاص خود می‌باشد که قبل از انعقاد آن، بهتر است در رابطه با آن اطلاعات کسب نمایید.

• قرارداد سرقفلی بر طبق ماده 10 قانون مدنی، یک قرارداد خصوصی و نامعین است.

• بنا به اصل لزوم قراردادها، قرارداد سرقفلی یک قرارداد لازم است و جز در موارد قانونی {انواع خیارات قانونی} قابل فسخ نبوده و در صورت انحلال نیز توافق دو طرف را نیاز دارد.

• به دلیل لزوم این قرارداد، با فوت مؤجر یا مستأجر از بین نمی‌رود و ورثه یا قیم جانشین و قائم مقام فرد متوفی یا محجور می‌شوند. 

• از طرفی دیگرف قرارداد سرقفلی عقدی رضایی محسوب می‌شود، به دلیل اینکه با سند عادی نیز قابل انتقال است.

برای تنظیم قرارداد سرقفلی، به دلیل تخصصی بودن آن بهتر است آن را نزد یک وکیل منعقد کرده یا با وی مظورت نمایید. برای این منظور شما می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی تخصصی، از راهنمایی و مشاوره‌های وکلای متخصص در این زمینه بهره مند شوید.

شرایط صحت قرارداد سرقفلی در روابط موجر و مستاجر: 

برای صحت و اعتبار هر عقد و قراردادی باید شرایط ذیل که در ماده 190 قانون مدنی مطرح شده رعایت شود.

1. قصد و رضایت طرفین در قرارداد سرقفلی:

طرفین باید در انعقاد هر قرارداد قصد جدی و واقعی داشته باشند؛ در غیر این صورت اصلاً قراردادی منعقد نشده است؛ بنابراین، اگر طرفین به صورت صوری قرارداد منعقد نمایند، قرارداد مذکور باطل است. از طرفی دیگر، طرفین باید برای انعقاد قرارداد سرقفلی رضایت داشته باشند؛ به این معنا که اگر با اکراه یا اجبار قراردادی منعقد شود نافذ نبوده و برای اعتبار آن نیاز به تنفیذ فرد اکراه شونده دارد.

2.  اهلیت طرفین در قرارداد:

برای اینکه یک قرارداد قانونی محسوب شود، طرفین باید از اهلیت لازم برای انعقاد قرارداد برخوردار باشند. به همین دلیل، شخص مجنون، صغیر یا سفیه نمی‌تواند در قرارداد سرقفلی در اجاره طرف قرارداد قرار گیرد. همچنین ورشکسته نیز این امکان را ندارد که توافق مالی امضاء نماید؛ زیرا به ضرر طلبکاران است.

3. معین بودن موضوع معامله در قرارداد سرقفلی: 

در قرارداد سرقفلی باید مبلغ آن به صورت کامل و دقیق مشخص باشد، به صورتی که هیچ ابهامی در این باره وجود نداشته باشد. به صورت کلی قراردادهایی که بحث سود و زیان درمیان است، باید علم تفضیلی نسبت به مورد معامله داشت. 

4. مشروع بودن جهت معامله: 

جهت معامله همان هدف و انگیزه شما برای بستن قرارداد است. در واقع جهت معامله یک موضوع شخصی است و نیاز به تصریح آن در قرارداد ندارد؛ اما اگر قصد دارید جهت معامله را در قرارداد سرقفلی تصریح نمایید، باید مشروع باشد؛ والا معامله شما باطل محسوب می‌شود. 

انواع قرارداد سرقفلی:

سرقفلی نیز انواع مختلفی دارد و با توجه به خواست طرفین نوع آن انتخاب می‌شود. انواع قرارداد سرقفلی شامل موارد ذیل است:

1. قرارداد سرقفلی با سند عادی: 

زمانی که قرارداد اجاره را به صورت عادی تنظیم نموده باشید، قرارداد سرقفلی آن نیز به به صورت عادی است که می توانید آن نزد مشاورین املاک نیز تنظیم نمایید.

2. قرارداد سرقفلی با سند رسمی: 

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، قرارداد سرقفلی نیز باید به صورت رسمی تنظیم شود.

3. قرارداد سرقفلی واقعی: 

به این معناست که طرفین تنها حق انتقال سرقفلی از یک ملک تجاری را داشته و به نوع کسب کار توجه نمی‌کنند. در واقع همان مبلغی که از مستأجر در بدو اجاره به عنوان سرقفلی دریافت می‌کنند همان را منتقل می‌نمایند.

4. قرارداد سرقفلی مجازی:

سرقفلی مجازی در واقع همان حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است. این حق به تبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب، ایجاد شده و به صورت قهری برای وی بوجود می‌آید. حق کسب و پیشه هر منفعت و مزیتی است که در یک رشته کسبی، در ارتباط با مشتریان آن کسب و کار ایجاد می‌شود و بستگی به عمل مستأجر دارد. حق کسب پیشه چون مبلغ مشخصی ندارد در صورت عدم توافق مؤجر ومستأجر کارشناس آن را تعیین می‌کند. 

انواع سرقفلی به صورت خلاصه شامل موارد بالاست و توضیح بیشتر در باب این موضوع در این بحث نمی‌گنجد. برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه سرقفلی و توقیف آن می‌توانید به آموزش تصویری توقیف و فروش سرقفلی موجود در سایت وکیل‌باشی مراجعه نمایید.

سخن پایانی: 

امیدواریم این مطلب برای شما عزیزان مفید واقع شده باشد. قرارداد سرقفلی یک قرارداد پر چالش و تخصصی است. توصیه ما به شما مخاطبین گرامی این است که برای تنظیم آن، به یک متخصص حقوقی یا وکیل مجرب مراجعه فرمایید. تیم ما در مجموعه وکیل باشی، با داشتن وکلای با تجربه و متخصصین حقوقی برای تنظیم قرارداد سفارشی و و سایر خدمات حقوقی آماده خدمت رسانی برای شما عزیزان است.

الناز زارع_ کارآموز وکالت