صفر تا صد قرارداد مزارعه

قرارداد مزارعه یکی از قراردادهای رایج در مناطق روستا نشین است. در این مقاله قصد داریم تا به صورت جامع و کامل، در رابطه با قرارداد مزارعه صحبت کنیم تا ابهاماتی برای شما عزیزان، در این زمینه باقی نماند. معمولاً این قرارداد چون در مناطق روستانشین منعقد می‌شود، به صورت سنتی و دستی نگارش می‌شود و به هیمن دلیل زمانی که بین طرفین اختلاف ایجاد می‎‌شود، مشکلات زیادی را به همراه خواهد آورد. برای جلوگیری از این مشکلات، تنظیم قرارداد مزارعه را جدی گرفته و با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

قرارداد مزارعه چیست؟

بر طبق ماده 518 قانون مدنی مزارعه، عقدی است که بین مالک زمین (مزارع) و کشاورز (عامل) برای مدت معین، منعقد می‌شود تا عامل در زمین، اقدام به زراعت کند و محصول زمین به نسبت معینی، بین مزارع و عامل تقسیم شود.

اوصاف عقد مزارعه: 

عقد مزارعه یکی از عقود معین در قانون مدنی است و ویژگی‌ها و خصوصیات منحصر به فرد خود را دارد که شامل موارد ذیل است:

• عقد مزارعه یک عقد مدت دار است؛ به عبارت دیگر این عقد نیز مانند عقد اجاره باید مدت داشته باشد، والا باطل محسوب می‌شود. اگر مدتی در قرارداد مزارعه قید نشود، عرف مدتی را مقرر می‌کند.

• یک عقد لازم است و نمی‌توان جز در موارد قانونی آن را فسخ نمود.

• در شمار عقود مشارکتی است و سهم هریک از طرفین، باید بخشی از محصول زمین باشد.

• عقد رضایی است، برای تنظیم آن نیاز به انجام تشریفات نیست.

• به دلیل اینکه عقد مزارعه یک عقد لازم است، با فوت و حجر طرفین از بین نمی‌رود. بنابراین در صورت فوت، ورثه و در صورت محجوریت، قیم جانشین فرد می‌شود.

• تهیه بذر و کارگران و وسایل کشاورزی، توسط هر یک از عامل و مزارع تابع تراضی طرفین است و در صورت سکوت طرفین در این خصوص، باید توسط عامل یا همان کشاورز تهیه شود.

• مالیات زمین بر عهده مالک است؛ مگر خلاف آن شرط شده باشد.

قبل از تنظیم عقد مزارعه، بهتر است اطلاعات لازم را در باب ویژگی‌ها و خصایص آن کسب نمایید؛ تا بدین صورت ابهامی برای شما وجود نداشته باشد. ما شما را در این زمینه درک کرده و برای آسودگی خاطر شما عزیزان، یک نمونه قرارداد مزارعه را در سایت و در قسمت محصولات قرار داده‌ایم. 

نحوه تقسیم سهم طرفین در عقد مزارعه:

در عقد مزارعه سهم هر یک از طرفین، باید به نحو اشاعه یعنی کسری یا درصدی از محصول تعیین شود(مانند نصف گندم درو شده). در واقع نباید به صورت مقطوع و مشخص باشد؛ در غیر این صورت تابع عقد مزارعه نبوده و اجاره یا جعاله خواهد بود.

نکته مهم این است که اگر شرط شود، تمام ثمره متعلق به مزارع یا عامل باشد، قرارداد مزارعه باطل خواهدبود، اما شرط حصه یا مبلغ اضافی درست است. 

نوع زرع در عقد مزارعه:

تعیین نوع زرع در مزارعه لازم است. فرض کنید مزارع در قرارداد خود می‌نویسد که این زمین، برای زراعت به زارع داده شد تا در آن زراعت نماید، در اینجا قرارداد مزارعه یک قرارداد مطلق است و در آن نیاز به قید نوع زرع نمی‌باشد. اما زارع یا همان عامل، باید متعارف را رعایت نماید و نباید زرعی باشد که زمین قابلیت آن را ندارد.

اتمام مدت مزارعه: 

همانطور که گفتیم مزارعه عقدی مستمر و مقید به زمان است. در صورت انقضای مدت و عدم حصول ثمره، مزارع مختار است که زراعت را معدوم کند و از زارع اجرت المثل زمین را دریافت کند. همچنین مالک می‌تواند زمین را تا زمان حصول ثمره، نگه داشته و اجرت المثل این مدت مازاد را تا زمان برداشت محصول، از عامل دریافت کند.

موارد انفساخ مزارعه:

انفساخ به معنای از بین رفتن خودبخود قرارداد است. موارد انفساخ در عقد مزارعه، مشتمل است بر موارد ذیل:

1. اگر در اثنای مدت مزارعه، زمین به دلایلی مانند فقدان آب از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع آن ممکن نباشد، عقد مزارعه منفسخ خواهد شد.

2. همانطور که گفتیم مزارعه یک عقد لازم است و فوت عامل علی الاصول موجب انفساخ عقد مزارعه نیست؛ بلکه تعهدات و حقوق ناشی از عقد مزارعه به وراث او می‌رسد. حال فرض کنید که در قرارداد قید شده است که تنها خود عامل، باید زرع را انجام دهد و به اصطلاح قانونی، مباشرت وی شرط شده باشد در این صورت مزارعه، با فوت وی منفسخ می‌شود.

3. در رابطه با فوت مزارع نیز به دلیل اصل لازم بودن عقود، قرارداد مزارعه منفسخ نمی‌شود؛ مگر اینکه مزارع به مدت عمر خود، مالک منافع زمین باشد یا به مدت عمر خود، دارای حق انتفاع در زمین مورد زرع باشد.

انفساخ به دو صورت قانونی و قراردادی قابل اعمال است. گاهی طرفین در قرارداد خود شرط انفساخ را درج می‌کنند و در صورت وقوع شرط، قرارداد واقع شده خودبه خود از بین رفته و منحل می‌شود.

موارد فسخ قرارداد مزارعه از جانب مزارع : 

حال ممکن است این سوال برای شما بوجود آمده باشد که مزارع، در چه مواردی می‌تواند قرارداد مزارعه را، به صورت یک طرفه منحل سازد. در موارد ذیل مزارع می‌تواند بر طبق قانون، قرارداد را فسخ نماید:

1. ترک عمل توسط عامل:

اگر عامل در اثنای مزارعه، بدون هیچ دلیلی کار را رها کند و کسی نباشد که جایگزین او شود، مزارع یا مالک باید ابتدا از طریق دادگاه وی را الزام کند، در صورتی که الزام وی مؤثر نباشد، تعهدات وی توسط شخص ثالث، به خرج عامل یا زارع انجام می‌شود. در نهایت در صورت عدم امکان، مزارع می‌تواند عقد مزارعه را فسخ نماید.

2. مغبون شدن مزارع:

اگر مزارع در خصوص انعقاد قرارداد مغبون شده باشد، خیار غبن دارد. برای مثال اگر مزارع متوجه این موضوع شود که درصد مقرره از محصول، بین طرفین به نحو فاحشی ناعادلانه است و در واقع به ضرر اوست و او نسبت به این موضوع، در زمان تنظیم قرارداد جاهل بوده است، می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. اما نکته مهم اینجاست که اگر بعد از انعقاد قرارداد مزارعه، متوجه شود که زرع کاشت شده، برای او سود چندان زیادی ندارد یا آنکه محصول چندانی به دست نیامده است، نمی‌تواند قرارداد را فسخ نماید. 

این نکته را فراموش نکنید که موارد فسخ در قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی، با فسخ قرارداد مزارعه، متفاوت و نکات مخصوص به خود را دارد.

موارد فسخ عقد مزارعه از جانب عامل:

مواردی که عامل یا کشاورز می‌تواند قرارداد واقع شده را فسخ نماید و در واقع به او این حق داده شده است که قرارداد را فسخ نماید، شامل سه مورد ذیل است: 

1. مغبون شدن عامل: 

عامل نیز مانند مزارع اگر در خصوص انعقاد عقد مزارعه، مغبون شود، می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. این مورد نیاز مانند مورد فوق اگر عامل متوجه شود که درصد مقرره از محصول، بین طرفین به نحو فاحشی ناعادلانه است و در زمان انعقاد قرارداد، نسبت به آن جاهل بوده باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

2. جهل به موارد ضروری در زرع:

تصور کنید که زارع یا همان عامل به مواردی که زمین برای زرع به آن احتیاج دارد، جاهل بوده باشد، مانند حفر چاه، حفر نهر و… طبیعتاً برای این موارد، نیاز به هزینه و وقت زیادی خواهد بود به همین دلیل عامل می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

3. غصب زمین توسط ثالث:

اگر شخص ثالثی قبل از تسلیم زمین به عامل، آن را غصب نماید، زارع می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. اما اگر غصب بعد از تسلیم زمین باشد، عامل حق فسخ ندارد و تنها حق رجوع به ثالث و رفع مزاحمت و مطالبه خسارت را خواهد داشت.

فسخ را با انفساخ اشتباه نگیرید، فسخ راه یک طرفه از بین بردن قرارداد است و انفساخ از بین رفتن قرارداد، به صورت خودبه خود است. تفاسخ به تراضی طرفین در انحلال قرارداد گفته می‌شود. به کابرد این سه واژه دقت کنید. زیرا هر کدام معنای متفاوتی دارند. نکته بعد اینکه قرارداد مساقات نیز مانند قرارداد مزارعه است و تنها در موارد خاصی با یکدیگر تفاوت دارند.

موارد بطلان قرارداد مزاعه:

بر طبق قانون مدنی در سه مورد عقد مزارعه باطل خواهد شد که شامل موارد ذیل است:

1. اگر زمینی که برای مزارعه داده شده است، حتی با انجام اصلاحات برای آن نوع کشاورزی نیز قابل استفاده نباشد، قرارداد مزارعه باطل خواهد بود. 

2.  اگر شرط شده باشد که تمام ثمره، متعلق به یکی از طرفین چه مزارع و چه عامل باشد، قرارداد مزارعه باطل می‌شود.

3. اگر زرع معینی در مزارعه قید شده باشد، اما عامل غیر از آن را زرع کرده باشد.

در موارد فوق قرارداد مزارعه باطل خواهد بود؛ در واقع رابطه طرفین، تابع عقد مزارعه نخواهد بود اما اصل توافق طرفین، لازم الاتباع و صحیح است. به دلیل اینکه عمل فرد محترم است، مستحق دریافت اجرت المثل است.

تکلیف ثمره حاصل از زراعت در صورت فسخ، انفساخ، یا اقاله در عقد مزارعه چه خواهد شد؟

در متن فوق تفاوت فسخ، انفساخ، و اقاله را برای شما عزیزان مطرح کردیم اما قانون گذار برای این سه مورد تعیین تکلیف کرده است بدین صورت که: 

1.  اگر مزارعه بعد از رشد و ظهور ثمره منحل شود، هر یک از مزارع و عامل نسبت به همان حصه مقرره سهم می‌برند؛ اما از تاریخ انحلال مزارعه تا برداشت محصول، عامل موظف است اجرت المثل زمین را به مزارع بدهد. در مقابل مزارع نیز ملزم است، اجرت المثل عمل عامل را بدهد به دلیل اینکه دیگر قرارداد یا عقدی وجود ندارد.

2. اگر مزارعه قبل از ظهر ثمره منحل شود، تمام محصول بعد از ظهور، متعلق به مالک بذر است و طرف دیگر تنها مستحق اجرت المثل زمین یا عمل انجام شده خواهد بود. 

این موارد را در قرارداد خود به طور دقیق ذکر نمایید. برای آسودگی خاطر خود از تنظیم یک قرارداد استاندارد، می‌توانید به سایت وکیل باشی مراجعه و در قسمت پنل خود، درخواست مشاوره انلاین با وکیل را ثبت نمایید.

تکلیف ثمره حاصل از زراعت در صورت بطلان قرارداد چه خواهد شد؟

قانونگذار تکلیف ثمره را نیز در صورتی که قرارداد واقع شده، به هر دلیلی باطل شود مشخص کرده است و بر طبق قانون مدنی باید توجه داشت که:

1. در صورت بطلان قرارداد مزارعه تمام محصول از آن مالک بذر خواهد بود، تفاوتی ندارد که مالک بذر چه کسی باشد.

2.  طرف دیگر مستحق دریافت اجرت المثل خواهد بود که این اجرت المثل، می‌تواند متعلق به زمین باشد یا کاری که انجام شده است.

3.  در صورت اختلاف اصل بر آن است که عامل مالک بذر است مگر خلاف آن ثابت شود.

 قبل از انعقاد قرارداد مزارعه این موارد را به طور دقیق به ذهن بسپارید، حتی الامکان آنها را یادداشت نموده تا در آینده دچار مشکل و اختلاف با طرف مقابل نشده و بدین ترتیب شیرینی یک قرارداد مزارعه و تقسیم محصول را بچشید.

آیا انتقال مزارعه توسط زارع یا عامل امکان پذیر است؟

براساس قانون عامل می‌تواند در عقد مزارعه اجیر بگیرد و یا با کسی شریک شود. اما انتقال عقد مزارعه یا واگذاری آن، نیاز به رضایت مزارع یا مالک دارد. در واقع عامل نمی‌تواند بدون رضایت مزارع، زمین مورد زرع را تسلیم شخص دیگری نماید و خود کنار رود.

سخن پایانی:

امیدواریم این مطلب برای شما مفید واقع شده باشد.سعی کردیم تا به صورت کامل و جامع در این مطلب صفر تا صد قرارداد مزارعه را توضیح دهیم . در نهایت مجدداً به شما مخاطبین گرامی توصیه می‌کنیم، قبل از انعقاد هر قراردادی، با کارشناسان یا مشاورین حقوقی و وکلا مشورت نمایید. همچنین می‌توانید برای آسودگی خاطر خود به سایت وکیل باشی مراجعه و درخواست قرارداد سفارشی را خود را ثبت نمایید، در این صورت کارشناسان ما در کمتر از 24 ساعت کاری با شما تماس گرفته و تنظیم قرارداد شما را، به وکلای مجرب مجموعه ارجاع خواهند داد.

الناز زارع_ کارآموز وکالت