;
1401/10/08 09:00

شرایط انتقال ملک

شرایط انتقال ملک چیست؟ نحوه واگذاری ملک به دیگران تابع چه قواعد و مقرراتی است؟

انتقال ملک، از آن دست موضوعاتی است که جزئیات حقوقی فراوانی دارد. عدم آشنایی با هر یک از مراحل و شرایط انتقال ملک می‌تواند آسیب‌های جبران ناپذیری را برای افراد به وجود آورد. چنانکه تعداد بالای پرونده‌های قضایی موجود در دادگاه‌ها، گواه این مسئله است. به زبان ساده‎ تر، اگر قصد دارید ملک خود مانند خانه، باغ یا تکه‌ای از زمین‎تان را به نام شخص دیگری بزنید باید با جزئیات حقوقی این امور آشنا باشید.

آگاهی از اینکه واگذار کردن یک ملک چه شرایطی دارد، چگونه انجام می‌شود و هزینه آن چقدر است؛ تا حد زیادی به آسان‌تر شدن روند انتقال آن کمک خواهد کرد. پس چنانچه می‌خواهید با شرایط انتقال ملک به همسر، فرزند یا هر شخص دیگری آشنا شوید؛ تا انتها همراه وکیل‌باشی باشید.

مهم‌ترین شرایط انتقال ملک

اخیراً برای واگذاری املاک خود اقدام نموده اما با شرایط انتقال ملک آشنا نیستید؟ شرط اول این است که از تفاهمات حقوقی همچون هبه، بیع، صلح عمری یا وصیت در طول حیات، یکی را انتخاب کنید. شرط دوم نیز تنظیم و ثبت توافق فی مابین در دفتر اسناد رسمی است. این موضوع برای انتقال ملک به فرزند و همسر کاربرد فراوانی داشته و از بروز دعوا در آتیه پیشگیری می‌نماید.‎

یا این وجود، یکی از تصورات اشتباه، راجع‌به شرایط انتقال ملک این است که افراد فکر می‌کنند فقط به وسیله عقد بیع می‌توانند این کار را انجام دهند؛ یعنی صرفا با فروش زمین یا خانه خود به دیگری، می‎توانند آن ملک را به مالکیت طرف مقابل درآورند. 

مردی را در نظر بگیرید که می‌خواهد اموال غیرمنقول خود را به نام همسر و فرزندانش بزندِ؛ از طرفی قصد فروش این اموال و گرفتن پول را از آنان ندارد. این در حالی است که در قانون مدنی ایران، راه‌ها و تدابیر مختلفی برای این موضوع وجود دارد. راهکارهایی نظیر هبه، صلح، معاوضه، پیش فروش، اجاره به شرط تملیک، مالکیت زمانی و ارث که در ادامه به برخی از کاربردی‌ترین آن‌ها می‌پردازیم.

بهتر است بدانید که حتماً لازم نیست برای واگذاری ملکتان به فردی دیگر، عقد معوضی مانند بیع را میان خودتان منعقد کنید. مثلاً بر اساس ماده 795 قانون مدنی، با عقد هبه غیرمعوض نیز شما قادرید ملک خود را به صورت مجانی به تملیک دیگری درآورید، بدون آنکه وجهی را بابت این کار دریافت کنید.

از دیگر شرایط انتقال ملک باید به موارد زیر هم اشاره کرد. دقت کنید که وجود نداشتن هر یک از موارد زیر به اصل معامله آسیب می‌زند و می‌تواند باعث بطلان هر نوع انتقال ملک شود. این شرایط به صورت کلی در ماده 190 قانون مدنی آمده و عبارتند از:

1.     قصد و رضایت طرفین

2.     اهلیت هر یک از طرفین (بالغ، عاقل و رشید بودن باعث ایجاد اهلیت افراد می‌شوند)

3.     معین بودن موضوع معامله (منظور این است که در موضوع معامله ابهامی وجود نداشته باشد. یعنی خانه‌ای با پلاک ثبتی مشخص را می‌توان واگذار کرد اما خانه‌ای که هنوز ساخته نشده و وجود خارجی ندارد را نمی‌توان منتقل کرد)

4.     مشروع بودن جهت معامله (جهت معامله همان قصد و انگیزه اصلی طرفین است)

حال که به صورت کلی با شرایط انتقال ملک آشنا شدید، قصد داریم به برخی از رایج‌ترین سوالات رایج در انتقال ملک که در مشاوره حقوقی از ما پرسیده می‌شود و با آن مواجه هستیم را پاسخ دهیم.

برای انتقال سند ملکی باید چه مراحلی را طی کرد؟    

پس از آنکه به وسیله یکی از راه‌های قانونی مشخص شده در قانون مدنی (هبه، بیع، ارث و...) ملکی را به دیگری واگذار کردید، برای قطعی شدن معامله باید خانه یا زمین مورد نظر را به نام آن فرد بزنید. در واقع اخذ سند ملکی موجب به رسمیت شناخته شدن معامله شما خواهد شد. از این رو، در ادامه، مراحل و برخی از نکات کاربردی که هنگام تنظیم سند باید به آن توجه کرد را بیان می‌کنیم.

 مراحل انتقال سند عبارتند از: 

1. ایجاد توافق میان طرفین معامله

ممکن است شما بخواهید زمین زراعی خود را به فرد دیگری بفروشید. در اینجا اولین گام، تنظیم مبایعه نام میان شما (فروشنده) و خریدار است. حال اگر تصمیم دارید خانه خود را به همسرتان هبه کنید؛ اولین قدم برای انتقال ملک، تنظیم هبه نامه است. بنابراین بر اساس نوع معامله فی مابین، قرارداد کتبی متفاوتی خواهید داشت. از این رو، توصیه می‌کنیم که پیش از انعقاد قراردادی مثل صلح، هبه، معاوضه و امثال آن، حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی خبره مشورت کنید.

توجه داشته باشید که اولین مرحله از مراحل انتقال سند به همسر و فرزند نیز همین مورد خواهد بود. چرا که برخی از افراد گمان می‌کنند انتقال سند به اعضاء خانواده از جمله شرایط انتقال سند به شمار نمی‌آید.

2. اخذ کد رهگیری مبایعه نامه

حال اگر می‌خواهید ملک خود را به فرد دیگری بفروشید، پس از انعقاد مبایعه نامه و رعایت تمامی اصول قانونی آن، باید کد رهگیری مبایعه نامه را دریافت کنید.

کدهای رهگیری، یک سازوکار بسیار مناسب برای جلوگیری از فروش ملک به چندین نفر، محسوب می‌شوند. این کد توسط مشاوران املاکی که به صورت قانونی فعالیت می‌کنند در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور درج می‌شود؛ پس حتماً برای نوشتن قرارداد، یک بنگاه معاملات ملکی معتبر و دارای مجوز قانونی را انتخاب کنید.

3. مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی

چنانچه شما فروشنده ملک هستید نیازی به حضور در دفتر اسناد رسمی ندارید اما ملک مزبور نباید در رهن بانک یا محاکم قضایی باشد. علاوه بر آن نیز، مفاصا حساب ملکتان را باید صفر کنید. در مقابل، فرد خریدار باید برای انجام کلیه امور مربوط به انتقال سند در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود. سپس، برای منتقل نمودن سند به نام خود، تشکیل پرونده دهد.

گاهی ممکن است فروشنده برای انتقال سند به خریدار حاضر نشود و دردسرهای فراوانی را برای خریدار ایجاد کند. چنانچه با این مسئله مواجه هستید، توصیه می‌کنیم که آموزش تصویری الزام به تنظیم سند رسمی در سایت وکیل باشی را ببینید با آگاهی از مقررات و ریزه کاری های این موضوع، بتوانید گامی محکم برای احقاق حقوق خود بردارید.

شرایط انتقال ملک به همسر یا فرزند چگونه است؟

اگر تصمیم گرفته‌اید تمام یا بخشی از املاک خود را به همسر یا فرزندتان واگذار کنید باید در مورد چگونگی و شرایط انتقال ملک به خوبی مطلع باشید. ازاین‌رو، در ادامه موضوع شرایط انتقال ملک، به نحوه واگذاری املاک به فرزند و همچنین همسر اشاره می‌کنیم.

نحوه واگذاری ملک به فرزند

قانون مدنی برای انتقال ملک از سوی پدر یا مادر به فرزندشان مقررات قابل توجهی را وضع نموده است. جالب است بدانید که این انتقال، محدود به فوت پدر یا مادر نبوده و علاوه بر ارث، در زمان حیات نیز هر یک از والدین می‌توانند املاک خود را به تملیک فرزندان دربیاورند. به عبارت دیگر، یکی از شرایط انتقال ملک به فرزند این است که در قالب یکی از نهادهای حقوقی هبه، صلح عمری، بیع و ارث اقدام کنید. برای مطالعه بیشتر در رابطه با هر یک از روش‎های یاد شده، کافی است به مقاله … مراجعه کنید. 

شرایط واگذاری ملک به همسر

به طور کلی و به بیان ساده، می‌توانید با استفاده از روش‎های گفته شده درمورد شرایط انتقال ملک به فرزند، آن را به همسرتان نیز واگذار کنید. به عبارت دیگر، توسط عقد بیع، هبه، صلح عمری و وصیت کردن پیش از مرگ می‎توانید تمام یا بخشی از ملک را به همسر خود انتقال دهید.

حال که با شرایط واگذاری ملک به اعضاء خانواده آشنا شدید، قصد داریم به دو پرسش رایج دیگر در این زمینه پاسخ دهیم؛ پس همچنان با وکیل‌باشی همگام باشید.

 

نحوه انتقال ملک به دیگران

شرایط و مراحل انتقال ملک ورثه ای به دیگران

فرض کنید برای خرید خانه در حال سر زدن به آگهی‌های فروش منزل هستید و پس از انتخاب یکی از موارد، متوجه می‌شوید که آن خانه، یک ملک ورثه‎ای است.  یعنی صاحب ملک فوت نموده و در حال حاضر، آن مکان بر اساس قانون حصر وراثت، به کلیه وراث انتقال یافته است.

 اگر واقعا مصر هستید که چنین موردی را بخرید، باید درمورد شرایط انتقال ملک ورثه‌ای، اطلاعات کافی داشته باشید تا در آینده دچار ضرر و زیان نشوید. مهم‎ترین نکات در این باره عبارتند از:

·        حتما سند ملک را با دقت بررسی کنید تا مطمئن شوید آن ملک واقعا موروثی است. یعنی سند به نام متوفی بوده و به وسیله ارث به تمام ورثه منتقل شده باشد. این مورد در صفحه اول سند مالکیت یا ستون نقل و انتقالات سند، قابل مشاهده است.

·        گواهی حصر وراثت را از ورثه بخواهید و اطمینان پیدا کنید که تمام آن‎ها حاضر به فروش هستند.

·        اگر ورثه بیشتر از یک نفر باشند، باید در زمان انعقاد قرارداد بیع همه آن‌ها حضور یابند. علاوه بر آن، امضاء تمامی ورثه باید ذیل قرارداد درج شود.

·        اگر یک یا چند تن از ورثه به فرد دیگری وکالت داده‌اند، ضروری است که وکالت آن‎ها شامل وکالت در فروش باشد.

·        موضوع حساس بعدی این است که یکی از ورثه صغیر باشد. یعنی به سن رشد نرسیده و قانونا اهلیت دخل و تصرف در اموال خود را ندارد؛ پس او مجاز به فروش نیست. در این حالت، ولی یا قیم او است که با اطلاع دادستان، امور مربوط به فروش ملک را انجام می‌دهد.

نحوه انتقال ملک در رهن بانک

جالب است بدانید که ملک در رهن بانک، به هیچ عنوان قابل خریدوفروش نیست. با این حال، پس از فک رهن و تسویه کامل طلب بانک، این امر امکان‌پذیر است. اما 2 راهکار دیگر نیز برای انتقال املاک در رهن بانک وجود دارد. این روش‌ها عبارتند از:

1. یک سند ملکی دیگر را با آن سندی که در رهن بانک است تعویض کنید.

2. خریدار ملک، نسبت به در رهن بودن سند مطلع باشد و حاضر شود که تسهیلات بانکی به او انتقال یابد. یعنی فروشنده و خریدار به این توافق می‌رسند که الباقی اقساط وام به فرد خریدار انتقال یافته و بخشی از ثمن معامله از این طریق تسویه می‌شود.

و اما خلاصه‎ای از این مطلب

در این مطلب از وکیل باشی، به زوایای مختلف شرایط انتقال ملک پرداخته و پر تکرارترین پرسش‌های موجود در این زمینه را پاسخ دادیم. پرسش‎هایی نظیر:

·     چطور می‎توانیم ملک خود را به فرد دیگری منتقل کنیم؟

·     مراحل انتقال سند در دفترخانه شامل چه مواردی است؟

·     انتقال سند ملک به همسر یا فرزند چگونه انجام می‌شود؟

 چنانچه پس از مطالعه این نوشته، هنوز هم در رابطه با مسائلی مانند هزینه‌ها، مدارک و یا شرایط انتقال ملک دچار ابهام هستید، مشاوران حقوقی و وکلای وکیل باشی در کنارتان هستند. از سوی دیگر، برای تنظیم هر یک از قراردادهای اشاره شده در این مقاله مانند صلح عمری یا هبه، می‎توانید به بخش قراردادهای آماده در سایت سر بزنید. در انتها باید اشاره کنیم که وکیل باشی علاوه بر قراردادهای آماده، امکان تنظیم انواع قراردادهای اختصاصی سفارش شده از سوی کاربران را دارد، برای استفاده از امکان، شما می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، تدون و نگارش فرم مورد نظر خود را به وکلای متخصص بسپارید.

 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی

title-bg

نظرات متنی

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر

FAQ

پرسش های متداول

نحوه واگذاری ملک به فرزند به چه صورت است؟

در مورد پاسخ به این سوال که نحوه انتقال ملک به فرزند و شرایط آن چگونه است باید گفت که تابع مقررات و شرایط ویژه خود میباشد که د مقاله ای با عنوان «نحوه واگذاری ملک به فرزند» در سایت وکیل‌باشی، به آن کامل پرداخته شده است.

ارکان قرارداد بیع در انتقال ملک به دیگران شامل چه مواردی است؟

این قرارداد از 9 ماده تشکیل شده که شامل موارد زیر می‌باشد:
ماده اول: مشخصات طرفین قرارداد
ماده دوم: موضوع و مشخصات مورد معامله
ماده سوم: مدت قرارداد
ماده چهارم: مبلغ قرارداد
ماده پنجم: نحوه پرداخت قرارداد
ماده ششم: تعهدات طرفین قرارداد
ماده هفتم: شروط قرارداد
ماده هشتم: خسارت قرارداد
ماده نهم : حل اختلاف

تماس
گفتگو
x
x
گفتگوی آنلاین
پاسخگوی سوالات شما هستیم

برای دریافت پاسخ در صوت قطع ارتباط آنلاین ، لطفا با فشردن دکمه ذیل ، اعلان مروگر خود را فعال کنید.

جهت شروع گفتگو پیام خود را تایپ و ارسال نمایید ، می توانید با نگه داشتن دکمه میکروفن صدای خود را ضبط و ارسال کنید.
صبور باشید ...