نحوه واگذاری ملک به فرزند

آیا نسبت به سند زدن ملک خود به نام اولادتان نگرانید؟

آیا تصور می‌ کنید واگذاری ملک به فرزند فقط با وصیت، ممکن می‌ شود؟

آیا نمی‎ خواهید تقسیم اموال و دارایی‎هایتان به بعد از فوت موکول شود؟

آیا می ‎دانید که وصیت فقط نسبت یک سوم ترکه نافذ است و بیش از آن، چیزی به فرزندتان نمی ‎رسد؟

آیا انتقال ملک به فرزند در زمان حیات امکان پذیر است؟

مراحل سند زدن خانه بنام فرزند شامل چه مواردی است؟

تمام سوالات بالا و البته ده‌ها پرسش دیگر که در اینجا به آن‌ها نپرداختیم، بخش عمده‌ای از دغدغه‌های والدین به ویژه افراد سالخورده را تشکیل می‌دهد. اصولاً واگذاری ملک به فرزند، موضوع بسیاری از پرونده‌‎های دعاوی دادگاه‎ها و حتی محاکم کیفری است. چرا که به عنوان مثال، پدری به صورت شفاهی وصیت می‌کند تنها آپارتمان او به دخترش منتقل شود، متاسفانه این پدر نمی‌دانسته که وصیتش نسبت به یک سوم آپارتمان نافذ است و از سوی دیگر نیز وصیت نامه شفاهی به راحتی از سوی سایر ورثه انکار می‌شود! چه بسا ندانستن این نکته حقوقی، آغاز درگیری‏‌های چند ساله میان ورثه خواهد بود.

چاره چیست؟ وکیل باشی در ادامه به شما می‌گوید که برای پیشگیری از چنین اتفاقات ناگوار از کدام راهکارهای قانونی استفاده کنید؛ پس تا انتها همراه ما باشید.

نحوه انتقال ملک به فرزند در زمان حیات:

انتقال ملک به افراد دیگر، دارای شرایط و ضوابطی است که باید با رعایت قوانین مقررات مربوطه صورت گیرد تا اعتبار لازم حقوقی را داشته‌باشد. براساس ماده ۳۰ قانون مدنی "هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد." بر همین اساس، اگر شما فردی عاقل، بالغ و رشید باشید، هیچ منعی برای انتقال اموال خود به اشخاص دیگر ندارید. این موضوع برای والدین نیز صادق است. یعنی:

"پدرو مادر می‌توانند در زمان حیات هر نوع تصرفی را در اموال و مایملک‎شان انجام دهند بدون اینکه منع قانونی داشته باشند. در واقع واگذاری ملک به فرزند، منحصر به فوت پدر یا مادر نبوده و آن‌ها تا زمانی که زنده هستند می‎‌‌توانند از روش‎های مختلفی نظیر صلح عمری و هبه نیز برای انتقال ملک به فرزندشان استفاده کنند."

توصیه ما در وکیل باشی این است که پیش از تنظیم هرگونه توافق نامه با فرزندتان، ابتدا نزد یک وکیل رفته و از او مشاوره حقوقی آنلاین کاملی را دریافت کنید. خوشبختانه، مشاوره حقوقی آنلاین نیز از دیگر خدماتی است که اخیراً از سوی بسیاری از وکلا به افراد ارائه می‌شود. از این رو، می‎‌‌‌توانید ضمن مشاوره با وکلا و مشاوران حقوقی وکیل‌باشی، از امکانات موجود در سایت همچون قراردادهای آماده و آموزش‌های حقوقی تصویری نیز بهره‌مند شوید.

راه های واگذاری ملک به فرزند در زمان حیات:

اگر مدت‎ها است که به فکر انتقال اموال خود به اولادتان هستید و از سوی دیگر نمی‌‎دانید که نحوه انتقال ملک به اعضای خانواده چگونه است و باید چه کارهایی انجام داد؛ همچنان وکیل‌باشی را دنبال کنید. ما در ادامه چند روش قانونی، کم دردسر و مطمئن را برایتان توضیح داده‌ایم. مطابق مواد مندرج در قانون مدنی این روش‎ها عبارتند از:

انتقال ملک به فرزند با وصیت بعد از حیات:

 توجه داشته باشید که در زمان حیات فقط تا یک سوم اموال خود را می‌توانید در قالب ارث، به فرزندان منتقل کنید. هرچند وصیت شفاهی هم طبق قانون مدنی صحیح است اما توصیه می‌کنیم جهت جلوگیری از رد یا هرگونه انکار این وصیت، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و وصیت نامه‌ای کتبی و رسمی تنظیم کنید. این موضوع نیز یکی از مهم‎ترین شرایط انتقال ملک به فرزند محسوب می‌شود که متأسفانه از سوی اغلب والدین مورد توجه واقع نمی‌شود.

انتقال ملک به فرزند به وسیله عقد بیع:

یکی از رایج‌ترین شیوه انتقال خانه به فرزند و سایر اموال غیرمنقول، انعقاد قرارداد بیع و تنظیم مبایعه‌نامه است. مبایعه‌نامه در بردارنده موضوعات اصلی معامله، یعنی ملک مورد معامله و قیمت آن می‌باشد. در این روش پیش از اینکه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند، باید میان خود مبایعه‌نامه تنظیم کرده و با ثبت در سامانه املاک، کد رهگیری دریافت کنند.

اگر عقد بیع را برای واگذاری املاک خود به فرزندتان در نظر گرفته‌اید، می‌توانید مبایعه‌نامه‌ای را به این منظور در یک بنگاه معاملات املاک معتبر به ثبت برسانید. این در حالی است که قادرید بهای واقعی ملک را از فرزند خود دریافت نکرده و مقدار کمتری از بهای عرفی را به عنوان ثمن معامله مشخص کنید. پس، دریافت تمام ثمن معامله در بیع با فرزند، هیچ نوع الزام قانونی ندارد.

انتقال ملک به فرزند با عقد هبه:

همانطور که پیش از این نیز توضیح دادیم، یکی از شرایط انتقال ملک استفاده از یک قالب حقوقی مناسب است. هبه به معنی"هدیه دادن" یکی از بهترین راهکارها برای واگذاری اموال به فرزندان به شمار می‌آید. 

از مهمترین شرایط تحقق هبه، منتقل نمودن مورد هبه به فرد مقابل (متهب) است. بنابراین اثر قانونی هبه هنگامی تحقق می‌یابد که ملک مورد نظر از سوی والدین به فرزندان منتقل شده و تحت مالکیت آن‌ها قرار گیرد.

 بهتر است بدانید که هبه یک عقد جایز است و هر زمان هبه دهنده (واهب) اراده کند می‌تواند آنچه را که بخشیده، پس بگیرد. بر اساس ماده 803 ق. م این اصل، یک استثناء دارد؛ به این معنی که اگر والدین، ملک یا هر نوع مالی را به فرزندشان هبه کنند، دیگر امکان رجوع یا حق پس گرفتن مال موهوبه را ندارند. به طور کلی، در مقاله "قرارداد هبه ساختمان چیست؟" به صورت کامل درباره این قرارداد سخن گفته‌ایم.

انتقال ملک به فرزند با صلح عمری:

ممکن است از آن دسته والدینی باشید که قلباً دوست دارید پیش از فوتتان اموال خود را به فرزندانتان منتقل کنید؛ اما از سوی دیگر نیز نگران سوء‌استفاده‌های احتمالی آنها هستید. قانونگذار ایران برای جلوگیری از ایجاد مشکلات این چنینی، در مواد 752 تا 770 قانون مدنی به عقد صلح و مقررات آن اشاره کرده است. صلح عمری عقدی است که برای انتقال ملک یا اموال به فرزندان مورداستفاده قرار می‌گیرد، پس بهتر است از آثار بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری کمی سخن بگوییم.

از جمله مزیت‌های واگذاری ملک به فرزند از طریق صلح عمری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

•    شما به عنوان پدر یا مادر، می‌توانید تا زمانی که در قید حیات هستید از منافع ملک خود استفاده کنید. در نتیجه ملک پس از فوتتان به فرزندان انتقال می‌یابد؛

•    در وصیت فقط تا یک سوم اموال را می‌توان واگذار کرد اما در صلح عمری چنین محدودیتی وجود ندارد؛

•    برخلاف عقد بیع، شما تا پایان عمر خود قادر هستید با آسودگی خاطر از ملک مزبور استفاده کنید؛

• از زمان انعقاد قرارداد تا فوت مصالح، منافع و در آمدهای ملک به متصالح تعلق می‌گیرد و متصالح ( فرزندان) به هیچ‌گونه نمی‌تواند در زمان حیات مصالح (والدین) ملک را تصرف کند .
• این نوع قرارداد کاملاً قانونی است و براساس اراده هر دو طرف صورت می‌گیرد و همچنین از طریق اقاله یا فسخ توسط یکی از طرفین قابل لغو خواهدبود.

حال که با این قالب‌های حقوقی مفید برای واگذاری ملک به فرزند آشنا شدید؛ پیشنهاد می‌کنیم سری هم به مقاله مراحل انتقال سند به نام همسر و فرزندان بزنید. در آن مقاله، مراحل سند زدن ملک به نام فرزندان و همسر را به سادگی توضیح داده‌ایم. 

برای انتقال سند ملک به فرزند چه مراحلی وجود دارد؟

برای ثبت سند واگذاری ملک، مراحل زیر باید طی شود:

1. مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی: پس از اینکه تصمیم به واگذاری ملک به دیگری گرفتید، باید به دفترخانه املاک مربوط به منطقه ملک مراجعه کرده و درخواست ثبت سند را ارائه کنید؛

2. تنظیم سند رسمی: دفترخانه املاک، سند را بررسی می‌کند و اگر شرایط واگذاری در سند به درستی ذکر شده باشند، ثبت سند را انجام می‌دهد؛

3. پرداخت هزینه‌های ثبت: برای ثبت سند، هزینه‌های مربوطه باید پرداخت شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های مربوط به ثبت سند، مالیات و عوارض مربوطه است؛

4. امضای طرفین و شاهدان: در این مرحله، طرفین و شاهدان مربوطه سند واگذتاری ملک به دیگری را امضا می‌کنند؛

5. ثبت سند: پس از انجام مراحل فوق، سند واگذاری در دفترخانه املاک ثبت می‌شود و مالکیت ملک به نام فرد واگذار شونده ثبت می‌گردد؛

لازم به ذکر است که این مراحل در هر کشور و هر منطقه ممکن است متفاوت باشد و باید به قوانین و مقررات مربوط به واگذاری ملک در آن منطقه توجه شود.

هزینه انتقال سند ملک به فرزند

هزینه انتقال و سند زدن ملک به فرزند ممکن است برعهده فروشنده، خریدار یا شخص ثالثی باشد. به طور کلی هزینه سند زدن ملک در سال ۱۴۰۲ تا مبلغ ده میلیون ریال مقطوعا: 800 هزار ریال تا مبلغ 50 میلیون ریال نسبت به مازاد 10 میلیون ریال: 120 در هزار تا مبلغ 100 میلیون ریال نسبت به مازاد 50 میلیون ریال: 40 در هزار تا مبلغ 200 میلیون ریال نسبت به مازاد 100 میلیون ریال: 20 در هزار تا مبلغ 500 میلیون ریال نسبت به مازاد 200 میلیون ریال: 12 در هزار تا مبلغ 1 میلیارد ریال نسبت به مازاد 500 میلیون ریال: 6 در هزار بیش از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال: 3 در هزار است.

و اما جمع‌بندی پایانی 

اینکه چطور اموال خود را به بعضی از فرزندان یا حتی یکی از آن‌ها منتقل کنیم تا بقیه ورثه در آینده ادعایی نسبت به آن نداشته باشند، موضوعی است که در این نوشته از وکیل‌باشی به آن پرداختیم. واقعیت این است که هر چقدر آگاهی حقوقی والدین نسبت به مواد مختلف قانونی مدنی همچون ارث، وصیت، هبه و... افزایش یابد، تعداد پرونده‌های مربوط به دعاوی حقوقی نیز کاهش چشمگیری می‌یابند. در آخر، چنانچه هر نوع سؤال یا ابهامی در رابطه با واگذاری ملک به فرزند دارید، آن را در قسمت کامنت‎ها بنویسید؛ کارشناسان ما در سریع‌ترین زمان ممکن پاسخگوی شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی