نحوه واگذاری ملک به فرزند

آیا نسبت به سند زدن ملک خود به نام اولادتان نگرانید؟

آیا تصور می‌کنید واگذاری ملک به فرزند فقط با وصیت، ممکن می‌شود؟

آیا نمی‎خواهید تقسیم اموال و دارایی‎هایتان به بعد از فوت موکول شود؟

آیا می‎دانید که وصیت، فقط نسبت یک سوم ترکه نافذ است و بیش از آن، چیزی به فرزندتان نمی‎رسد؟

تمام سوالات بالا و البته ده‌ها پرسش دیگر که در اینجا به آن‌ها نپرداختیم، بخش عمده‌ای از دغدغه‎های والدین به ویژه افراد سالخورده را تشکیل می‌دهد. اصولا واگذاری ملک به نام فرزند، موضوع بسیاری از پرونده‎های دعاوی دادگاه‎ها و حتی محاکم کیفری است.

چرا که به عنوان مثال، پدری به صورت شفاهی وصیت می‌کند تنها آپارتمان او به دخترش منتقل شود. متاسفانه این پدر نمی‌دانسته که وصیتش نسبت به یک سوم آپارتمان نافذ است و از سوی دیگر نیز وصیت نامه شفاهی به راحتی از سوی سایر ورثه انکار می‌شود! چه بسا ندانستن این نکته حقوقی، آغاز درگیری‏های چند ساله میان ورثه خواهد بود!

چاره چیست؟ وکیل باشی در ادامه به شما می‌گوید که برای پیشگیری از چنین اتفاقات ناگوار، از کدام راهکارهای قانونی استفاده کنید. پس تا انتها همراه ما باشید.

والدین چگونه می‌توانند املاک خود را به فرزندشان واگذار کنند؟

 براساس ماده ۳۰ قانون مدنی "هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد." بر همین اساس، اگر شما فردی عاقل، بالغ و رشید باشید، هیچ منعی برای انتقال اموال خود به اشخاص دیگر ندارید. این موضوع برای والدین نیز صادق است. یعنی:

پدرو مادر می‌توانند  در زمان حیات هر نوع تصرفی را در اموال و مایملک‎شان انجام دهند بدون اینکه منع قانونی داشته باشند. در واقع واگذاری ملک به فرزند، منحصر به فوت پدر یا مادر نبوده و آن‌ها تا زمانی که زنده هستند می‎‌‌توانند از روش‎های مختلفی نظیر صلح عمری و هبه نیز برای انتقال ملک به فرزندشان استفاده کنند.

در نظر داشته باشید هنگام تنظیم سند در دفترخانه، نکات و جزئیاتی وجود دارد که باید به آن توجه کنید، برای اطلاع از این نکات و موارد ضروری می‌توانید به مقاله نکات کاربردی هنگام انتقال سند مراجعه کنید.

راه های واگذاری ملک به فرزند در زمان حیات:

اگر مدت‎ها است که به فکر انتقال اموال خود به اولادتان هستید و از سوی دیگر، نمی‎دانید که نحوه انتقال ملک به اعضای خانواده چگونه است و باید چه کارهایی انجام داد؛ همچنان وکیل باشی را دنبال کنید. ما در ادامه چند روش قانونی، کم دردسر و مطمئن را برایتان توضیح داده‎ایم.

مطابق مواد مندرج در قانون مدنی این روش‎ها عبارتند از:

انتقال ملک به فرزند با وصیت:

 توجه داشته باشید که در زمان حیات فقط تا یک سوم اموال خود را می‌توانید در قالب ارث، به فرزندان منتقل کنید. هرچند وصیت شفاهی هم طبق قانون مدنی صحیح است اما وکیل باشی توصیه می‌کند جهت جلوگیری از رد یا هرگونه انکار این نوع وصیت، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و وصیت نامه‌ای کتبی تنظیم کنید. این موضوع نیز یکی از مهم‎ترین شرایط انتقال ملک به فرزند محسوب می‌شود که متأسفانه از سوی اغلب والدین مورد توجه واقع نمی‌شود.

انتقال ملک به فرزند به وسیله عقد بیع:

اگر عقد بیع را برای واگذاری املاک خود به فرزندتان در نظر گرفته‌اید، می‌توانید مبایعه نامه‌ای را به این منظور در یک بنگاه معاملات املاک معتبر به ثبت برسانید. این در حالی است که قادرید بهای واقعی ملک را از فرزند خود دریافت نکرده و مقدار کمتری از بهای عرفی را به عنوان ثمن معامله مشخص کنید. پس، دریافت تمام ثمن معامله در بیع با فرزند، هیچ نوع الزام قانونی ندارد.

انتقال ملک به فرزند با عقد هبه:

همانطور که پیش از این نیز توضیح دادیم، یکی از شرایط انتقال ملک، استفاده از یک قالب حقوقی مناسب است. هبه به معنی"هدیه دادن" یکی از بهترین راهکارها برای واگذاری اموال به فرزندان به شمار می‌آید. 

از مهمترین شرایط تحقق هبه، منتقل نمودن مورد هبه به فرد مقابل (متهب) است. بنابراین اثر قانونی هبه هنگامی تحقق می‌یابد که ملک مورد نظر از سوی والدین به فرزندان منتقل شده و تحت مالکیت آن‌ها قرار گیرد.

 بهتر است بدانید که هبه یک عقد جایز است و هر زمان هبه دهنده (واهب) اراده کند می‌تواند آنچه هبه داده را پس بگیرد. بر اساس ماده 803 ق. م این اصل، یک استثناء دارد؛ به این معنی که اگر والدین، ملک یا هر نوع مالی را به فرزندشان هبه کنند، دیگر امکان رجوع یا حق پس گرفتن مال موهوبه را ندارند.

انتقال ملک به فرزند با صلح عمری:

ممکن است از آن دسته والدینی باشید که قلباً دوست دارید پیش از فوتتان اموال خود را به فرزندانتان منتقل کنید؛ اما از سوی دیگر نیز نگران سوء استفاده های احتمالی آنها هستید. قانونگذار ایران برای جلوگیری از ایجاد مشکلات این چنینی، در مواد 752 تا 770 قانون مدنی به عقد صلح و مقررات آن اشاره کرده است.

از جمله مزیت‌های صلح عمری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

•    شما به عنوان پدر یا مادر، می‌توانید تا زمانی که در قید حیات هستید از منافع ملک خود استفاده کنید؛ در نتیجه ملک پس از فوتتان به فرزندان انتقال می‎یابد.

•    در وصیت فقط تا یک سوم اموال را می‌توان واگذار کرد اما در صلح عمری چنین محدودیتی وجود ندارد.

•    برخلاف عقد بیع، شما تا پایان عمر خود قادر هستید با آسودگی خاطر از ملک مزبور استفاده کنید.

حال که با این قالب‎های حقوقی مفید برای واگذاری ملک به فرزند آشنا شدید؛ پیشنهاد می‌کنیم سری هم به مقاله مراحل انتقال سند به نام همسر و فرزندان بزنید. در آن مقاله، مراحل سند زدن ملک به نام فرزندان و همسر را به سادگی توضیح داده‌ایم. 

و اما جمع‌بندی پایانی 

اینکه چطور اموال خود را به بعضی از فرزندان یا حتی یکی از آن‌ها منتقل کنیم تا بقیه ورثه در آینده ادعایی نسبت به آن نداشته باشند، موضوعی است که در این نوشته از وکیل باشی به آن پرداختیم. واقعیت این است که هر چقدر آگاهی حقوقی والدین نسبت به مواد مختلف قانونی مدنی همچون ارث، وصیت، هبه و... افزایش یابد، تعداد پرونده‌های مربوط به دعاوی حقوقی نیز کاهش چشمگیری می‌یابند.

توصیه ما در وکیل باشی این است که پیش از تنظیم هرگونه توافق نامه با فرزندتان، ابتدا نزد یک وکیل رفته و از او مشاوره حقوقی کاملی را دریافت کنید. خوشبختانه، مشاوره حقوقی آنلاین نیز از دیگر خدماتی است که اخیراً از سوی بسیاری از وکلا به افراد ارائه می‌شود. 

از این رو، می‎‌‌‌توانید ضمن مشاوره با وکلا و مشاوران حقوقی وکیل‌باشی، از امکانات موجود در سایت همچون قراردادهای آماده و آموزش‌های حقوقی تصویری نیز بهره‌مند شوید. چنانچه هر نوع سؤال یا ابهامی در رابطه با واگذاری ملک به فرزند دارید، آن را در قسمت کامنت‎ها بنویسید؛ مشاوران وکیل‌باشی در سریع‌ترین زمان ممکن پاسخگوی شما هستند.