نحوه تنظیم قرارداد مدیریت ساختمان

آپارتمان نشینی و زندگی در مجتمع‌های مسکونی، مسائل و معضلات خاص خود را دارد. چالش‎هایی که اگر کسی آن‌ها را مدیریت نکند، روز به روز بیشتر و پیچیده‌تر می‌شوند. اصولاً تجمیع افراد با فرهنگ‌ها و رفتارهای متفاوت در یک نقطه، ممکن است موجب بروز اختلافات شدید میان آنان شود. ازاین‌رو، تنظیم قرارداد مدیریت ساختمان، تا حد زیادی به کاهش تعارضات مالکان و بهبود فرایند پیگیری امور جاری ساختمان کمک خواهد کرد.

در واقع به منظور حفظ منافع و حقوق کلیه ساکنان آپارتمان، باید مقرراتی که مورد توافق همه آنان باشد، وضع شده و فردی به نام مدیر ساختمان نیز مسئولیت اجرای قوانین را برعهده بگیرد. شرح وظایف مدیر ساختمان، نحوه انتخاب او و میزان اختیارات این شخص، در آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها به صراحت بیان شده است. حال برای اینکه بدانید قرارداد مدیر ساختمان چگونه نوشته می‌شود و دارای چه مفادی است، تا پایان این مطلب از وکیل باشی ما را همراهی کنید.

هنگام تنظیم قرارداد مدیریت ساختمان، به چه نکاتی توجه کنیم؟

پیش از آنکه به نکات حقوقی قرارداد مدیریت ساختمان بپردازیم، بهتر است ابتدا تعریفی ساده از این نوع توافق را ارائه دهیم. بر اساس آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها باید گفت که:

"قرارداد مدیریت ساختمان {Building Management Agreement} توافقی کتبی است که توسط مالکان مجتمع مسکونی و مدیر منتصب از جانب ایشان، تنظیم شده و بیانگر تمامی وظایف و اختیارات شخص مدیر می‌باشد."

بر همین اساس، قرارداد فوق حاوی نکات حقوقی متعددی است که در ادامه به مهم‌ترین آن‌ها اشاره خواهیم کرد. به یاد داشته باشید که تنظیم هرگونه تفاهم‌نامه اعم از کتبی یا شفاهی، پیچیدگی‌های قضایی فراوانی دارد. به همین دلیل، توصیه می‌کنیم پیش از امضا یا انعقاد هرگونه قرارداد، حتماً از مشاوره حقوقی و راهنمایی‌‎های یک وکیل باتجربه استفاده کنید.

مدیر ساختمان کیست و چگونه انتخاب می‌شود؟

مدیر ساختمان، شخصی است که مصوبات و تصمیمات مجمع عمومی مالکان را اجرا می‌کند. به عبارت دیگر، هر نوع قانونی که از سوی مجمع عمومی تصویب شود، باید به وسیله مدیر ساختمان، اجرا شود. کلیه واحدهای آپارتمانی نیز موظف‌اند در انجام این مصوبات، وی را یاری کنند. از سوی دیگر، نظارت بر انجام صحیح هر یک از قوانین ساختمان نیز بر عهده مدیر ساختمان می‌باشد.

بنابر تعریف قانون‌گذار از مدیر ساختمان، اولین گام برای انتصاب این شخص، توافق مالکان مجتمع است. بنابراین پس از رایزنی و تراضی میان صاحبان واحدهای مختلف، یک قرارداد کتبی میان مالکین و مدیر منتخب، تنظیم خواهد شد. فارغ از اینکه مدیر مجتمع، باید دارای شایستگی‌ها و صلاحیت لازم باشد، نحوه انتخاب او در ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‎ها به صراحت بیان شده است. این ماده بیان می‌کند که:

"اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود."

در همین راستا، چنانچه مالکان با گفتگو و توافق جمعی نتوانند مدیر را برگزینند، در مرحله بعد رأی گیری خواهند کرد. در اینجا، فردی که بتواند نصف بیشتر آراء مالکین را کسب کند، به عنوان مدیر ساختمان شناخته می‌شود.

موضوع بعدی این است که مجمع عمومی باید مشخص نماید، مدیر در ازای انجام وظایف محوله، چه امتیازی به دست می‌آورد. در اینجا ممکن است میان مدیر و مالکین توافق شود که:

یک) مدیر از برخی امتیازات همچون معافیت از پرداخت شارژ ماهانه، بهره‌مند گردد.

دو) پس از تصویب مجمع عمومی، حق‌الزحمه‌ه‎ای ماهانه برای مدیر تعیین خواهد شد. البته، مالکین ملزم‌اند که محل تأمین دستمزد را در همان جلسه، یا جلسه‌ه‎ای جداگانه، مشخص نمایند.

آیا انتخاب مدیر ساختمان از میان مستأجران منع قانونی دارد؟

در اغلب مجتمع‌‎های مسکونی، مدیران از میان مالکین واحدها انتخاب می‌شوند. هرچند هیچ‌گونه منع قانونی برای مدیریت مستاجران وجود ندارد اما دلایل انتخاب مدیر از میان مالکان عبارت‌اند از:

·  آگاهی مالک از مشکلات ساختمان به علت سکونت طولانی مدت، خرید بنا یا ساخت آن

·  شناخت بیشتر مالکان از همسایه‌ها و مستأجران

· اطلاع از هزینه‌های مشترک مجتمع

بهتر است بدانید رویه فعلی برای انتصاب مدیرساختمان، بر مبنای عرف بوده و در بسیاری از مواقع، مستأجران نیز توانسته‌اند برای مدتی مشخص، مدیریت ساختمان را برعهده بگیرند. چرا که برخی از مستأجرها، چندین سال در یک ساختمان سکونت دارند و به ‎مراتب آگاهی بیشتری از مسائل ساختمان دارند.

محاسبه مقدار شارژ ماهانه در قرارداد مدیر ساختمان

مدیر ساختمان باید با استناد به اطلاعات موجود در قرارداد مدیر مجتمع مسکونی و با توان مدیریتی خود، هزینۀ شارژ ماهانه هر واحد را از طریق متراژ واحدها، نفرات ساختمان و... محاسبه کند. مدیر ساختمان مبلغی را تحت عنوان شارژ تعیین می‌کند و این مبلغ باید ماهانه توسط مالکین پرداخت شود.

دراین‌خصوص ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها به این شرح می‌گوید: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورداستفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

به طور ساده باید گفت: افراد یک ساختمان برای قسمت‌هایی مانند حیاط، پارکینگ، لابی، باید هزینه را مشترک پرداخت کنند. همچنین در این قانون ذکر شده است کسی که خانه بزرگی دارد باید مبلغ بیشتری بپردازد.

در آخر اگر شما در واحدتان سکونت ندارید یا از آن استفاده نمی‌کنید، باز هم باید سهمتان را از این هزینه‌ها پرداخت کنید.

تبصره ۱ - مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

تبصره ۲ - در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع‌عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره ۳ - چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به‌گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

در بعضی از موارد حق‌الزحمه مدیر ساختمان از شارژ ماهانه محاسبه می‌شود.

شرح وظایف مدیر مجتمع مسکونی در قرارداد مدیریت ساختمان:

مجمع عمومی موظف است پس از انتخاب یک مدیر شایسته، بر اعمال او نیز نظارت لازم را داشته باشد. حال، قصد داریم مسئولیت‌های مدیر ساختمان را بررسی کنیم. توجه داشته باشید که یکی از با اهمیت‌‎ترین مفاد قرارداد مدیریت ساختمان، همین قسمت وظایف است.

به طور کلی، فردی که مدیریت یک مجتمع مسکونی را برعهده دارد، بر مبنای ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتما‎ن‌ها موظف است به:

1.  اداره امور ساختمان

2.  محافظت از مجتمع

3.  اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساختمان

از سایر مواد این آیین نامه، چنین برداشت می‌شود که مدیر مجتمع مسکونی علاوه بر مسئولیت‌های فوق، نسبت به انجام امور زیر نیز مکلف است:

• دریافت شارژ ماهانه کلیه واحدها
•  در صورت لزوم، قطع آب، برق و گاز هر یک از واحدها
•  بیمه آتش سوزی کل مجتمع
• بر مبنای ماده 22 آیین نامه مورد اشاره، چنانچه ساختمانی، علاوه بر اینکه بیش از ده واحد آپارتمانی دارد، مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها هم باشد؛ نیاز به دربان دارد. بر همین اساس، در این‌گونه مجتمع‌ها، مدیر ملزم به استخدام نگهبان است.

بهتر است یادآوری کنیم، آموزش تصویری دعاوی آپارتمان‌نشینی، یکی از ده‌ها خدماتی است که وکیل‌باشی به مخاطبانش ارائه داده تا بتوانند به صورت مستقل و با آگاهی از اطلاعات و قوانین، تفاهمات مورد نیازشان را تنظیم کنند. این امکان در سایت فراهم آمده است تا ضمن بهره‌مندی از آن، از آسیب‌های احتمالی جلوگیری کنید.

کلیات و مفاد قرارداد مدیریت ساختمان:

حال در این بخش قصد داریم به این موضوع بپردازیم که در قرارداد مدیریت ساختمان، چه بند و موادی وجود دارد؟

ماده 1: مشخصات طرفین قرارداد (مالکان و مدیر)

ماده 2: موضوع قرارداد مدیریت ساختمان

ماده 3: مبلغ قرارداد (در صورت تعیین دستمزد برای مدیر، مبلغ مورد نظر درج می‌شود)

ماده 4: نحوه پرداخت مبلغ قرارداد

ماده5 : وظایف و تعهدات مدیر ساختمان

ماده 6: شروط ضمن قرارداد

ماده 7: حل اختلاف

ماده 8: فورس ماژور

ارکان فوق از مهمترین و ضروری‌ترین ارکان قرارداد مدیریت ساختمان است. لازم به ذکر است که بر اساس اصل حاکمیت اراده‌ها طرفین می‌توانند هر بند و ماده‌ای که مرتبط با مدیریت ساختمان است را مورد توافق قرار دهند؛ مشروط بر اینکه بر خلاف قانون نباشد.

و اما جمع‌‎بندی مطلب

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، ملاک اولیه در تنظیم قراردادهای مدیریت ساختمان محسوب می‌شود. بنابراین، در این مطلب از وکیل باشی تلاش کردیم ارکان، مفاد و نکات حقوقی این تفاهم را به صورت کاملا ساده توضیح دهیم؛ همچنین گفتیم مدیر ساختمان کیست و وظایف وی را شرح دادیم. آنچه نیاز به تأکید مجدد دارد، عدم شناخت کافی از موضوعات حقوقی در زمان انعقاد قرارداد است. این عدم آگاهی نیز باعث می‌شود در آینده اتفاقات ناگواری برایتان رقم بخورد.

به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم برای آسودگی خاطر و دفع ضررهای احتمالی در آینده، پیش از نوشتن هرگونه توافق نامه کتبی، حتماً با متخصصین امور حقوقی مشورت کنید. در همین راستا، می‌توانید تنظیم قراردادهای خود را به تیم وکیل باشی بسپارید. وکلای متخصص ما در امور قراردادها، با رعایت نکات حقوقی لازم، نسبت به تحریر هر نوع قرارداد سفارشی بر مبنای نیازها و خواسته‎‌های شما اقدام خواهند کرد. فقط کافیست با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، خواسته خود را به ثبت برسانید.

راضیه حبیبی- کارشناس حقوقی وکیل‌باشی