نحوه تنظیم قرارداد اجاره مغازه

نوشتن هر نوع قرارداد، تابع اصول و تکنیک‎های خاصی است که عدم رعایت هر یک از آن‎ها، آثار حقوقی متفاوتی خواهد داشت؛ به نحوی که ممکن است قرارداد منعقد شده حتی به ابطال کشیده شود. در این میان، برخی از توافقات مانند قرارداد اجاره مغازه، رواج بیشتری در بین مردم دارند. همین موضوع باعث شده افراد بدون توجه به ملاحظات حقوقی، اقدام به نوشتن اجاره نامه مغازه کرده و در بسیاری از موارد نیز متضرر شوند.

در همین راستا و در این مطلب از وکیل باشی قصد داریم راجع به نکات حقوقی و نحوه تنظیم اجاره نامه املاک تجاری توضیحاتی را ارائه دهیم. امیدواریم بیان این‌گونه مسائل ضروری در افزایش دانش حقوقی‌تان تأثیرگذار باشد و از ورود خسارات عدیده به موجر و مستأجر جلوگیری شود.

بیشتر بدانید: دانلود قرارداد اجاره مغازه

قرارداد اجاره مغازه دارای چه ارکانی است؟

همانطور که می‌دانید اجاره مغازه، یکی از انواع عقد اجاره است که در ماده 466 قانون مدنی به آن اشاره شده است. بر اساس تعریف قانونگذار از این عقد، می‌توان گفت که:

"قرارداد اجاره مغازه، توافقی است میان اجاره دهنده (موجر) و اجاره گیرنده (مستأجر). در اینجا منافع مورد اجاره یعنی مغازه، برای مدتی معلوم به مستأجر منتقل شده و او ملزم به پرداخت اجاره بها خواهد بود."

بنابر تعریف فوق، ارکان قرارداد اجاره مغازه عبارت‌اند از:

·       وجود طرفین معامله یعنی موجر و مستأجر

·       قصد و رضایت هر دو طرف عقد

·       اهلیت داشتن طرفین

·       معلوم و مشخص بودن موضوع عقد که در اینجا مغازه است

قرارداد اجاره مغازه از چه مفاد و بندهایی تشکیل شده است؟

حال که با اجاره نامه ملک تجاری تا حد زیادی آشنا شدید، نوبت آن است که نحوه بستن قرارداد اجاره مغازه را نیز بدانید. به طور کلی، همه قراردادها از چندین ماده تشکیل می‌شوند که تعداد این مواد، کاملاً به توافقات طرفین بستگی دارد. مثلاً ممکن است موجر و مستأجر مفادی همچون سرقفلی یا فورس ماژور را ضروری ندانسته و این دو ماده را در متن توافق نامه نیاورند. در حالت کلی، از مهمترین نکات قرارداد اجاره مغازه، می‌توان موارد زیر را نام برد: 

ماده 1: مشخصات طرفین قرارداد اجاره مغازه

ماده 2: مورد اجاره (در اینجا منافع مغازه است)

ماده 3: مدت اجاره ملک تجاری

ماده 4: اجاره بها یا مبلغ اجاره

ماده 5 : سرقفلی (حتماً در مورد وجود سرقفلی در قرارداد یا نبود آن به توافق برسید.)

ماده 6: تسلیم مورد اجاره

ماده 7: شرایط و نوع استفاده از مورد اجاره

ماده 8: فسخ قرارداد

ماده 9: تخلیه مورد اجاره

ماده 10: تضمین قرارداد

ماده 11: فورس ماژوردراجاره نامه مغازه تجاری

ماده 12:حل و فصل اختلافات

ماده 13: نسخ قرارداد اجاره مغازه (نسخه‌های قرارداد که هر یک از طرفین باید یکی از آن‎ها را در دست داشته باشند)

البته، ممکن است همه توافق نامه‌های کتبی اجاره مغازه، شامل این 13 ماده نباشند و متعاملین بر مبنای خواسته‌های خود، تعداد این مواد را کمتر یا بیشتر از آنچه ذکر کردیم، در نظر بگیرند. 

دقت کنید که نوشتن برخی از موارد جزئی در اجاره نامه همچون فسخ قرارداد اجاره ملک نیازمند این است که دانش حقوقی بالایی داشته باشید. لذا مجدداً توصیه می‌کنیم از نوشتن هرگونه واژه یا جمله‌ای که آثار حقوقی گوناگونی دارد و شما هم از آن مطلع نیستید، خودداری کنید.

در زمان نوشتن اجاره نامه مغازه به چه نکاتی باید توجه داشت؟

برای اینکه قرارداد منعقد شده کاملاً یکپارچه، منسجم و حافظ منافع موجر و مستأجر باشد؛ باید چند مسئله بسیار مهم در رابطه با اجاره ملک تجاری را بدانید. آگاهی از این موارد پیش از انعقاد قرارداد، منجر به کاهش تعارضات احتمالی در آینده خواهد شد. این نکات مهم در اجاره‌نامه مغازه شامل موارد زیر هستند: 

تعهدات مستأجر

اکثر افراد تصور می‌کنند که مستأجر فقط یک تعهد نسبت به موجر دارد و آن‌هم پرداخت به موقع اجاره بها است. این در حالی است که اجاره گیرنده، تعهدات متعددی از جمله موارد زیر را برعهده دارد:

·       مستأجر حق ندارد به بهانه عدم انتفاع از عین مستأجره، از پرداخت مبلغ اجاره امتناع کند؛ مگر عدم انتفاع به دلیل تقصیر اجاره دهنده باشد. به‌عبارت‌دیگر، اگر شما مغازه‌ای را اجاره کنید و به خاطر بیماری خودتان نتوانید در آنجا مستقر شوید، باز هم موظفید که اجاره بها را به صورت منظم بپردازید. در اینجا این خود شمایید که از ملک تجاری تحت تصرفتان بهره‎مند نشده‎اید. 

حال تصور کنید که موعد تحویل ملک فرا رسیده اما مغازه به واسطه تخلف مالک پلمپ شده است. احتمالا فک پلمپ تا چند هفته طول بکشد و در این مدت نتوانید از مغازه استفاده کنید. در نهایت، چون این موضوع ناشی از تقصیر مالک است، شما هیچ تعهدی نسبت به پرداخت مبلغ اجاره ندارید.

·       مستأجر بدون توافق با موجر و کسب رضایت از او، حق ایجاد هیچ‌گونه تغییری در ملک تجاری را ندارد.

·       پرداخت تمام هزینه‌های ناشی از فعالیت مستأجر مانند عوارض شهرداری، مالیات بر درآمد و... برعهده خود او است و ارتباطی به موجر ندارد.

تعیین مرجع حل اختلاف در قرارداد اجاره مغازه

یکی از موضوعاتی که اغلب متعاملین به آن بی‌توجه‎اند و در متن اجاره نامه هیچ اشاره‌ای به آن نمی‌کنند؛ تعیین مرجع حل اختلاف است. بدون تردید، ایجاد تعارض میان طرفین امری محتمل بوده و بهتر است از همان ابتدای معامله، نسبت به آن چاره‌اندیشی کرد.

هرچند اصل بر این است که دعاوی ناشی از اختلافات میان موجر و مستأجر مانند فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره توسط مرجع صالح در محاکم دادگستری رسیدگی شود اما طرفین می‌توانند هر نوع اختلاف ایجاد شده را به یک یا چند داور ارجاع دهند. واضح است که داور منتخب، باید مورد توافق هر یک از طرفین باشد.

اجاره سرقفلی در اجاره نامه ملک تجاری

اگر مستأجر، سرقفلی ملک تجاری را به موجب قرارداد اجاره مغازه درخواست کند، باید این مطلب در متن اجاره نامه نوشته شده و نسبت به مبلغ آن نیز، توافق شود. در این صورت، موجر متعهد می‌شود مبلغی که بابت اجاره سرقفلی دریافت کرده است را پس از اتمام مدت اجاره، به مستأجر بپردازد. پس در نظر داشته باشید که نکات مهم تنظیم سرقفلی مغازه را نیز در قرارداد خود، رعایت کنید.

ثبت قرارداد اجاره ملک تجاری و فسخ آن در سامانه املاک و اسکان کشور

ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک بسیار آسان و راحت است؛ کافی است وارد سایت سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده و گزینه ثبت رایگان اجاره مسکن را انتخاب کنید. سپس از طریق شماره تلفن و کد امنیتی وارد درگاه شده و گزینه ثبت قرارداد اجاره را انتخاب کنید. بعد از این مرحله فقط کافی است اطلاعات موجر، اطلاعات ملک، مبلغ و تاریخ قرارداد، تعهدات طرفین، قبوض و اطلاعات مستأجر را درج کنید. پس از طی کردن این مراحل، ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک انجام شده و به شما یک کد رهگیری داده خواهد شد.

بیشتر بدانید: نحوه ثبت اجاره و فسخ آن در سامانه املاک

نکات دیگری که بهتر است قبل از انعقاد قرارداد اجاره مغازه به آن دقت کرد:

قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه، حواسمان به کاربری آن نیز باشد؛ زیرا یک ملک تجاری ممکن است انواع مختلفی از کاربری ها را در بر گیرد، پس بهتر است هدف خود را مشخص کنید که مغازه را برای تأسیس رستوران یا سوپر مارکت می‌خواهید چون یکی از عوامل تعیین کننده اجاره مغازه کاربری آن است. به یاد داشته باشید که در کنار کاربری آن، باید به منطقه جغرافیایی و متراژ آن توجه داشته باشید تا در آینده دچار مشکل نشوید.

قبل از عقد قرارداد از مالکیت موجر و اذن قانونی او برای تصرف و اجاره دادن مغازه اطمینان حاصل کنید که موجر خودش مستأجر و در حال اجاره دادن مال اجاره ای‌ نباشد؛ در این صورت، باید از اذن قانونی موجر اولیه اطمینان حاصل کنید.

نکته بعدی اینکه شخصی که قصد اجاره مغازه‌ای را دارد، باید از وضعیت پرداخت قبوض مغازه اعم از آب و برق با خبر باشد تا در صورت بدهی یا عدم بدهی با موجر در هنگام قرارداد تعیین تکلیف نماید.

بیشتر بخوانید: دانلود اجاره نامه مغازه

و اما جمع‌بندی مطلب

از آنجایی که نوشتن اجاره نامه یک ملک تجاری، کار چندان راحتی نیست؛ این مطلب از وکیل باشی را به چنین موضوع مهمی اختصاص دادیم. همانطور که طی مطالعه مقاله پی بردید، قراردادهای اجاره مغازه، پیچیدگی‎ها و جزئیات فراوانی دارند که برای تنظیم هر یک از آن‎ها بایستی از متخصصین امور حقوقی کمک گرفت.

با این حال، فرقی نمی‌کند که در مقام موجر مغازه باشید یا مستأجر؛ درهرصورت، به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی‌های وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی استفاده کرده و راهنمایی دریافت کنید تا بدین نحو رابطه استیجاری مطمئنی را آغاز نمایید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی