الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت

ساخت و سازهای بی رویه، عدم توجه به مقررات شهری و شهرسازی و حجم انبوهی از قراردادهای مشارکت در ساختی که به صورت حرفه‌ای تنظیم نشده‌اند؛ نتیجه‌ای جز هزاران پرونده مطروحه در مراجع قضایی ندارند. 

دعوای الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از ده‌ها اختلاف شایع میان سازندگان و مالکان است که صرفاً با رعایت چند اصل ساده حقوقی، می‌توانستند هیچ‌وقت مطرح نشوند اما متاسفأنه، واقعیت چیز دیگری است!

چنانچه شما هم به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، با موضوع مهمی به نام اخذ پایان کار درگیر هستید، تا انتهای این مقاله، همراه وکیل باشی بمانید.  

ضرورت اخذ پایان کار

همانطور که می‌دانید هرگونه ساخت‌وساز در محدوده شهری، باید تحت نظارت شهرداری‌ها و مطابق با تصمیمات این سازمان باشد. ازاین‌رو برای جلوگیری از ایجاد هرج و مرج در ساختمان سازی، شهرداری‌ها موظف‌اند که پس از اتمام عملیات ساختمانی، بنای موردنظر را با دقت بررسی نمایند. چنانچه آن ساختمان هیچ‌گونه خلافی در ساخت نداشته و مطابق ضوابط شهرداری احداث شده باشد، صلاحیت اخذ گواهی پایان کار را خواهد داشت.

از سوی دیگر، برای تنظیم سند رسمی ساختمان، دریافت گواهی پایان کار ملک ضروری است. چرا که داشتن پایان کار نشان‌دهنده این است که مالک، علی‌رغم رعایت تمامی مقررات ساختمان‌سازی، هیچ‌گونه بدهی به شهرداری نداشته و ملک او نیز قابلیت دریافت سند رسمی را دارد.

حال، سؤال این است که کدام یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، مسئولیت اخذ پایان کار را دارند؟ مالک یا سازنده؟ پاسخ به این سؤال باعث می‌شود بخش عمده‌ای از مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت حل شده و تعداد دعاوی مرتبط با آن نیز کاهش یابد.

اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟

به طور کلی، دریافت گواهی پایان کار باید توسط مالک ساختمان یا نماینده قانونی او انجام شود؛ اما در قراردادهای مشارکت در ساخت، این موضوع قابلیت توافق با سازنده را دارد. به‌عبارت‌دیگر، اگر شما مالک زمین هستید و ساخت بنا در آن زمین را طی قراردادی به نام مشارکت در ساخت، به فرد دیگری واگذار کرده‌اید، باید تکلیف دریافت پایان کار را به صراحت مشخص کنید.

برای این کار، بهتر است علاوه بر قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد اخذ پایان کار ساختمان را میان خودتان و شخص سازنده زمین منعقد کنید. مزیت تنظیم این قرارداد این است که مالک و سازنده، طی توافق با یکدیگر، فردی را به عنوان کارگزار تعیین می‌کنند. در واقع این کارگزار است که باید برای انجام کلیه مراحل اداری دریافت پایان کار، به شهرداری و سایر سازمان‌های دولتی مراجعه کند. کارگزار می‌تواند یا مالک ملک باشد یا سازنده آن.

در صورتی که سازنده متعهد به پیگیری امور شود، مالک، طی یک وکالتنامه کاری معتبر، انجام کلیه کارهای مربوط به گواهی پایان کار را به سازنده محول خواهد کرد. جهت بررسی قرارداد مشارکت در ساخت و آشنایی با جزئیات حقوقی آن، توصیه می‌کنیم به مجموعه مقالات مرتبط با این موضوع در مجله وکیل باشی سر بزنید.  

دعوای الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت

بروز اختلاف میان سازنده و مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت، موضوع عجیب و غریبی نیست. واقعیت این است که احتمال کلاهبرداری در مشارکت در ساخت همیشه وجود دارد. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم کلیه توافقات را حتماً نزد وکیل متخصص در امور قراردادها تنظیم کنید تا ضمن حفظ سرمایه و دارایی‌هایتان، از ورود آسیب‌ها و خسارات احتمالی در آینده نیز جلوگیری کنید.

چه بسا، مالک بدون شناخت کافی، زمینش را به یک سازنده کلاهبردار سپرده و تمام داراییش را از دست دهد یا سازنده‌ای که همه سرمایه مادی خود را برای احداث بنا بکاربگیرد و پس از اتمام ساخت‌وساز متوجه شود مالک، فردی کلاهبردار بوده است.

فارغ از این‌گونه مباحث کیفری که در این مطلب فرصت پرداختن به آن نیست، جالب است بدانید که یکی از تعارضات جدی میان سازنده و مالک، اخذ گواهی پایان کار می‌باشد. به دنبال ایجاد این اختلاف، دعوای الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت مطرح خواهد شد.

در همین راستا و برای حل اختلاف موجود میان سازنده و مالک، راه حل ساده‌ای وجود دارد. بر همین اساس باید گفت که:

"برای الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا باید به متن توافق رجوع شود. قاعدتاً طرفین در زمان نگارش توافق نامه در این باره تعیین تکلیف کرده اند؛ یا مالک موظف به اخذ پایان کار است یا پس از اعطای وکالت به سازنده، دریافت گواهی پایان کار به عهده سازنده خواهد بود."

باتوجه‌به آنچه گفتیم دعوای الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از3 حالت زیر را خواهد داشت:

1.   دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار

همانطور که گفتیم در همه قراردادهای مشارکت در ساخت، این مالک است که باید نسبت به اخذ پایان کار اقدام کند. با این حال، اغلب مالکان، در متن قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می‌شوند که به شخص سازنده وکالت کاری بدهند تا پایان کار ساختمان را دریافت کند. با این حال اگر سازنده به وظیفه خود عمل نکند، مالک می‌تواند در دادگاه صالح علیه او اقامه دعوا کند.  

توجه داشته باشید که در برخی از اوقات، مالک بر اساس مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به اقداماتی همچون پرداخت هزینه‌های اخذ پایان کار متعهد شده اما از انجام آن استنکاف می‌کند. در این فرض، دعوای مالک علیه سازنده مسموع نخواهد بود؛ زیرا عدم اخذ پایان کار از سوی سازنده منوط به انجام تعهد مالک است. بنابراین، ابتدا باید مالک، کلیه وجوه مورد تعهدش را بپردازد، سپس در صورت امتناع سازنده، در دادگاه علیه او اقامه دعوا نماید.

2.   دعوای الزام مالک به اخذ پایان کار

همانطور که گفتیم معمولا مالک، ضمن قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می‌شود برای اخذ پایان کار به سازنده وکالت دهد. در این حالت، ممکن است مالک از اعطاء وکالت امتناع کرده و شخص سازنده چاره‌ای برای گرفتن پایان کار نداشته باشد.

از سوی دیگر، این احتمال هم وجود دارد که مالک در زمان تنظیم قرارداد مزبور متعهد شود که خودش شخصا پایان کار ملک را بگیرد و با این وجود به وظیفه خود عمل نکند.

در هر دو حالت بالا، سازنده می‌تواند دعوای الزام مالک به اخذ پایان کار را به استناد قرارداد فی‌مابین، مطرح کند.

*نکته

احتمالاً به خاطر عدم پایبندی مالک به شروط ضمن عقد، راهکار فسخ توافقنامه به ذهن‌تان رسیده است. در این صورت بهتر است مقاله فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به خوبی مطالعه کرده یا از راهنمایی وکلای دادگستری بهره‌مند شوید.

دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار

صدور پروانه ساختمانی و همینطور صادر کردن گواهی پایان کار ساختمان، یکی از وظایف شهرداری‌ها است. چنانچه ساختمان پس از احداث، هیچ‌گونه تخلفی نداشته باشد، شهرداری موظف است گواهی پایان کار بنا را صادر کند. منظور از عدم تخلف در اینجا این است که تمام عوارض ساختمان از جمله عوارض عمران شهری و نوسازی، پسماند، کسب و پیشه امثال آن پرداخت شده باشد.

با این حال، در صورتی که شهرداری بدون دلیل قانونی از صدور این گواهی امتناع کند، می‌توان دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار را در محاکم دادگستری مطرح نمود.

هزینه دادرسی و دادگاه صالح در دعوای الزام به اخذ پایان کار

از آنجایی که دعوای مزبور در زمره دعاوی حقوقی قرار می‌گیرد، دادگاه صالح برای رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع ملک است. خوشبختانه هزینه دادرسی دعوای الزام به اخذ پایان کار، به دلیل غیر مالی محسوب شدن آن، مبلغ بالایی ندارد. 

بهتر است بدانید که هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی، هر سال بر اساس نرخ تعرفه خدمات قضایی مشخص می‌شود که در سال جاری (1401) نرخ آن بین 40 هزار تومان تا صد و 80 هزار تومان خواهد بود.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مقاله از مجموعه مقالات حقوقی وکیل باشی، تا حد امکان تلاش کردیم با بیانی ساده و روان، الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت را توضیح دهیم. به منظور جلوگیری از ایجاد اختلاف در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، پیشنهاد می‌کنیم آموزش تصویری الزام به انجام تعهد را در سایت وکیل باشی ببینید. این فایل به شما کمک می‌کند تا دید وسیع‌تری نسبت به تعهدات قراردادی خود داشته باشید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی