بررسی داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

هیچ قراردادی وجود ندارد که از همان ابتدای انعقاد، بتوان نسبت به اجرای بدون کم‌وکاست آن مطمئن بود. واقعیت این است که قرار دادن  شروط ضمن عقد و نهادی مانند داوری در توافق‌نامه‌ها به منظور حل سریع‌تر اختلافات طرفین، امری الزامی است. تأکید وکلا و سایر متخصصین امور حقوقی بر ضرورت درج داوری در قرارداد مشارکت در ساخت نیز به خاطر همان دلیل بالا است.

بنابراین اگر شما هم به عنوان سازنده یا مالک، یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت هستید، حتماً پیش از نگارش توافق کتبی خود این مطلب از وکیل باشی را تا انتها دنبال کنید. 

در ادامه، به تفصیل راجع‌به نقش داور در حل‌وفصل اختلاف، شرایط تحقق داوری، نحوه رسیدگی داور به منازعات طرفین و همچنین امتناع داور از رسیدگی به دعوا  خواهیم پرداخت.

داوری در قانون و شرایط تحقق آن

قانونگذار در مواد 454 تا 501 قانون آیین دادرسی مدنی (ق.آ.د.م)، به طور کامل شرایط و اصول تعیین داور را توضیح داده است. برای کسب شناخت بیشتر نسبت به این موضوع بسیار بااهمیت، حتماً مقاله داوری در قرارداد را مطالعه کنید. ما در آن نوشته به صفر تا صد این نهاد حقوقی اعم از شرایط احراز داوری، دعاوی غیرقابل ارجاع به داوری و... پرداخته‌ایم.

آنچه به عنوان داوری در ق.آ.د.م تعریف شده است با میانجیگری تفاوت عمده‌ای دارد. میانجی‌گری، نوعی تشویق به سازش است؛ اما می‌توان گفت که داوری به دلیل رسیدگی به دعوای طرفین و صدور رأی، نوعی عمل شبه قضایی محسوب می‌شود.

ماده ۴۵۴ ق.آ.د.م در رابطه با شرایط انتخاب داور اینطور می گوید که:

"کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند می‌توانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را خواه در دادگاه‌ها طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح در هر مرحله ای از رسیدگی باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند."

از سوی دیگر مطابق تبصره ماده ۴۵۵ ق.آ.د.م: "طرفین قرارداد می‌توانند انتخاب داور را به دادگاه یا شخص ثالث واگذار کنند."

درهرصورت، وقوع تعارض میان سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت طی موضوعاتی نظیر تعدیل قرارداد به دلیل فورس ماژور، اختلاف در تاریخ تحویل ملک به سازنده و مواردی از این دست، امری دور از ذهن نیست. بنابراین، نقش داور چه در این قرارداد و چه در سایر توافقات، خاتمه دادن به منازعات موجود میان طرفین قرارداد است.

با این حال، طرفین مشارکت در ساخت می‌توانند توافق کنند که جهت رسیدگی به اختلافات فی‌مابین، به جای مراجعه به دادگاه؛ شخص ثالثی که مورد قبول هر دوی آن‌ها است به موضوع موردنظر رسیدگی کند.

نحوه انحلال داوری

براساس نظریه مشورتی شماره 8236/7 اداره کل حقوقی قوه قضائیه مورخ 27/12/1375 و همچنین ماده 481 ق.آ.د.م موارد انحلال داوری به شرح زیر است:

1.   فوت یا حجر یکی از طرفین دعوا

2.   تراضی کتبی هر دو طرف دعوا

3.   انحلال قرارداد

در رابطه با مورد اخیر باید بدانید که بقاء شرط داوری مشروط به بقاء قرارداد است؛ بنابراین اگر اصل قرارداد به وسیله فسخ یا اقاله منحل شود، شرط داوری نیز مانند سایر شروط مندرج در توافق نامه از بین خواهد رفت.

 بر همین اساس، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت موجب فسخ شرط داوری درون قرارداد خواهد شد.

راه‌های ارجاع اختلاف طرفین به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

"انعقاد قرارداد داوری یا ثبت شرط ارجاع دعوا به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، از مؤثرترین و کم‌هزینه‌ترین راه‌هکارهای موجود جهت حل‌وفصل اختلافات فی‌مابین مالک ملک و سازنده آن، به‌شمارمی‌آیند."

بر این اساس، ارجاع اختلاف به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، به دو صورت زیر امکان‌پذیر است:  

یک) درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند در زمان انعقاد قرارداد، راجع‌به شرط داوری توافق نمایند. این تراضی باید دو طرفه باشد و ضمن درج شرط داوری در متن قرارداد، کلیه اختلافات احتمالی میان مالک و سازنده، به داور ارجاع خواهد شد.

دو) انعقاد قرارداد داوری

در این شیوه، مالک و سازنده، "قرارداد داوری" که توافق نامه‌ای جدای از قرارداد مشارکت در ساخت است را میان خود منعقد می‌کنند. از آنجایی که تنظیم قرارداد داوری، به نوعی سرنوشت اختلافات میان مالک و سازنده را تعیین می‌کند؛ توصیه می‌کنیم این موضوع مهم را به وکلای مجرب ما در امور قراردادها بسپارید. علاوه بر اینکه هرگونه قرارداد سفارشی در وکیل باشی توسط وکلای باتجربه و مسلط بر رویه قضایی تنظیم می‌شود، مشاوره حقوقی متناسب با آن نیز به مخاطبان ارائه خواهد شد.

دقت کنید که در هر دو روش بیان شده، باید همه اطلاعات شخصی داور یا داوران به انضمام وقت و هزینه داوری، مدت زمان رسیدگی به دعوا، هزینه‌های کارشناسی، مکان داوری و مسائلی از این دست به‌درستی نوشته شود تا در آینده بر سر هر یک از آن‌ها نیز اختلافی پیش نیاید.

در صورت وجود شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، آیا دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد؟

جالب است بدانید که در صورت تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت، دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای میان سازنده و مالک را ندارد؛ اما این اصل، یک استثناء دارد. 

با استناد به ماده 463 ق.آ.د.م چنانچه داور یا داوران نخواهند یا نتوانند به منازعات موجود رسیدگی کنند و از سوی دیگر، طرفین نیز در انتخاب داوریا هیئت داوران  جدید به توافق نرسند، دادگاه، صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت.

مدت رسیدگی به دعوای سازنده و مالک توسط داور

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند ضمن تراضی برای نصب داور، مدت زمان رسیدگی به دعوا و صدور رأی توسط داور را نیز مشخص کنند. اگر در متن قرارداد به این مورد اشاره‌ای نشده باشد، داور موظف است بر مبنای ماده 484 ق.آ.د.م ظرف 3 ماه از رسیدگی به منازعه، رأی را صادر و سپس به طرفین ابلاغ نماید.

آیا داور می‌تواند از رسیدگی به اختلاف طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، امتناع کند؟

به یاد داشته باشید که هر یک از داوران، پس از دریافت پیشنهاد داوری از سوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند آن را قبول نکنند. در اینجا، مرجع رسیدگی به اختلافات مالک و سازنده، دادگاه است. 

با این حال بر اساس مواد 460 و 463 ق.آ.د.م داور یا هیئت داوران می‌توانند پس از قبول پیشنهاد طرفین، از داوری استعفا دهند. در این حالت، مالک و سازنده می‌توانند نسبت به تعیین داور جانشین اقدام کنند.

و اما جمع‌بندی مطلب

به دلیل اهمیت بالای قرارداد مشارکت در ساخت و رایج شدن این توافق در میان مردم، تصمیم گرفتیم بخشی از مقالات مجله حقوقی وکیل باشی را به این موضوع اختصاص دهیم. در همین راستا، از موضوع کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت گرفته تا  نحوه داوری در این نوع قرارداد را مورد بررسی قرار دادیم.

به یاد داشته باشید که بخش عمده‌ای از اختلافات سازنده و مالک به خاطر تفسیر اشتباه آنان از متن قرارداد، به‌وجود می‌آید. پس علاوه بر دقت در تنظیم قرارداد، حتماً درمورد تعیین داور نیز به توافق برسید.

هنگام انتخاب داور یا داوران به این نکته توجه داشته باشید که فرد انتخاب شده با قوانین و موضوعات حقوقی آشنایی کافی داشته باشد. چه بسا، دعوای مطرح شده نزد داوری که فاقد اطلاعات حقوقی کافی است، به سرانجام نرسد و طرفین دعوا متحمل هزینه و استرس فراوان شوند.

 ازاین‌رو، وکیل باشی توصیه می‌کند جهت جلوگیری از ایجاد مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، داوری منازعات حقوقی خود را به وکلای باتجربه یا مراکز داوری معتبر همچون مرکز داوری کانون وکلای دادگستری بسپارید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی