شرایط زوال حق ارتفاق

در گذشته باتوجه‌ به سبک زندگی اکثر افراد و نحوه مالکیت آن‌ها بر خانه‌ها و زمین‌ها، حقی به نام حق ارتفاق، میان مردمان به‌ویژه کشاورزان، بسیار رایج بود. در آن زمان، این حق به صورت شفاهی ایجاد می‌شد و در اغلب موارد، هیچ گونه توافق کتبی میان صاحب حق و مالک زمین نوشته نمی‌شد. 

تصور نکنید که ایجاد و زوال حق ارتفاق صرفاً در زمان‌های دور رواج داشته و در روزگار ما چنین حقی وجود خارجی ندارد. درواقع، هنوز خانه‌ها و زمین‌هایی هستند که چاه آب، مجرای فاضلاب، مجرای آب، ناودان و حتی درب همسایه در آن‌ها قرار دارد. از سوی دیگر، وجود راه پله یک آپارتمان در حیاط آپارتمان یا ساختمان مجاور، امر بعیدی نیست. بااین‌حال، خوشبختانه برخلاف گذشته، معمولاً قرارداد استفاده از حق ارتفاق میان افراد تنظیم می‌شود تا در آینده مشکلی برای آن‌ها به وجود نیاید.

چنانچه می‌خواهید در مورد نحوه ایجاد، آثار حقوقی و همینطور زوال حق ارتفاق بیشتر بدانید، تا انتهای این مطلب از وکیل باشی، همراه ما باشید.

حق ارتفاق چیست و چگونه ایجاد می‌شود؟

ریشه ارتفاق، کلمه رفق است و در فرهنگ فارسی معین نیز رفاقت کردن یا همراهی کردن معنی شده است. این حق از آن دسته موضوعات دشوار حقوقی است که قانون‌گذار در ماده 93 قانون مدنی آن را به این صورت تعریف کرده: " ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری"

بنا بر تعریف قانون، اگر شما برای رفت‌وآمد به آپارتمان باید از راه پله‌ای که در حیاط ساختمان کناری واقع شده است، عبور کنید، در ملک مجاور حق ارتفاق دارید. در مثالی دیگر، 2 باغ را در نظر بگیرید که در مجاورت یکدیگر قرار دارند. مجرای آب باغ دوم از باغ اول عبور کرده و مالک باغ دوم برای استفاده از آب، چاره‌ای جز عبور و مرور به باغ اول ندارد. در اینجا نیز مالک باغ دوم، در زمین مجاور خود حق ارتفاق دارد.

*نکته

حق ارتفاق، حقی عینی و قائم به ملک است و فقط به زمین اختصاص دارد.

 رایج‌ترین مثال‌های موجود برای حق‌الارتفاق عبارت‌اند از:

·   حق گذر جوی آب

·   حق عبورومرور

·   حق نصب مجرا مانند درب و پنجره

·   حق ورود شاخه های درخت

·   حق قرارداد سر تیر

·   حق گذر مجرای آب باران و فاضلاب

بر اساس ماده 104 ق.م یک قاعده مهم در رابطه‌با نحوه استفاده از حق ارتفاق وجود دارد که حقوق‌دانان آن را ارتفاق تبعی نامیده‌اند. به موجب ماده 104: "حق‌الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود، مثل اینکه اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر دارد حق ‌عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد."

از آنجایی که ممکن است به اشتباه، حق الارتفاق و حق انتفاع را یک موضوع واحد بدانید؛ توصیه می‌کنیم مطلب آشنایی با هشت قرارداد مهم املاک و مستغلات را حتماً مطالعه کنید. در آن مقاله، تلاش کردیم حق انتفاع را با بیانی ساده توضیح دهیم.

عوامل یا اسباب ایجاد حق ارتفاق

پیش از توضیح راجع به اسباب و شرایط زوال حق ارتفاق، بهتر است توضیح کوتاهی در مورد نحوه ایجاد آن ارائه کنیم. زیرا شناخت اسباب ایجاد، تا حدی می‌تواند به شناخت زوال حق ارتفاق کمک کند.

به طور کلی اسباب ایجاد حق الارتفاق عبارتند از:

قانون

به متن ماده 95 ق.م توجه کنید: «هرگاه زمين يا خانه كسي، مجراي فاضلاب يا آب باران زمین یا خانه  دیگری بوده است؛ صاحب آن خانه يا زمين نمي‌تواند از آن جلوگیری كند، مگر در صورتي كه عدم استحقاق او معلوم شود..»

در اینجا، این حکم قانون است که حق ارتفاق را به‌وجود آورده  و افراد در ایجاد آن نقشی ندارند. این ماده در میان حقوق‌دانان به ارتفاق طبیعی شهرت دارد.

قرارداد

قرارداد یا توافق طرفین شایع‌ترین دلیل شکل‌گیری ارتفاق به شمار می‌آید. به‌عبارت‌دیگر و بر اساس ماده 94 ق. م در اغلب موارد این مالکین هستند که برای اشخاص دیگر حق‌الارتفاق به‌وجود می‌آورند. این در حالی است که مالک خانه یا زمین حق دارد در ملک خود هرگونه تصرفی انجام دهد و حقی را برای شخص دیگری ایجاد نماید.

به موجب ماده 94 ق.م که بیانگر ارتفاق قراردادی است، می‌توان ارتفاق را یا به صورت معوض یا به صورت رایگان برای شخصی دیگر قرار داد. در هر یک از دو حالت گفته شده، قرارداد مزبور، تابع مواد 10 و 190 ق.م خواهد بود.

*نکته

هنگام تنظیم هر کدام از انواع قراردادهای خرید و فروش ساختمان، حتماً به ارتفاق نیز توجه کنید. زیرا، حق ارتفاق جنبه شخصی نداشته و بر اساس ماده 102 ق.م حتی پس از انتقال ملک نیز به حال خود باقی می‌ماند مگر اینکه خلاف این مورد تصریح شود.

اسباب و شرایط زوال حق ارتفاق

"اسباب زوال حق ارتفاق عبارت‌اند از: انحلال قرارداد ارتفاق، از بین رفتن ملکی که در آن حق ارتفاق شکل گرفته است و همینطور رجوع و بازگشت مالک از اذن خویش."

برای روشن‌تر شدن این موضوع، هر یک از علت‌های زوال حق ارتفاق را توضیح می‌دهیم.

انحلال قرارداد ارتفاق

همانطور که گفتیم قانون‌گذار در ماده 94 ق.م به بررسی قرارداد حق ارتفاق پرداخته است. ازاین‌رو، مالک می تواند در ملک خویش حقی را برای دیگری ایجاد کند. حال، ممکن است مالک برای قرارداد مزبور پول یا مالی را دریافت کند یا این حق را به رایگان به فرد بدهد.

در هرصورت، چنانچه توافق یا قرارداد فی مابین مالک و صاحب حق به هر دلیلی منحل شود، به تبع انحلال قرارداد، حق مزبور نیز از میان می‌رود.

از بین رفتن ملک

اگر ملکی که در آن حق الارتفاق ایجاد شده است، به هر دلیلی اعم از تخریب بنا توسط سیل، زلزله و... از بین برود، دیگر حق ارتفاقی هم وجود نخواهد داشت.

رجوع مالک از اذن خویش

همانطور که گفتیم که مالک می‌تواند نسبت به استفاده از حق ارتفاق، اذن دهد. مثلاً مالک خانه‌ای اذن به عبور ناودان همسایه از پشت بام خانه‌اش دهد. مادامی که صاحب خانه از اذن خویش رجوع نکرده باشد، همسایه حق ارتفاق دارد در غیر این صورت، از لحظه رجوع از اذن، همسایه دیگر صاحب حق شناخته نمی‌شود. باید توجه داشت که بسیاری از افراد، در زمان انعقاد حق ارتفاق، داوری در قرارداد را نیز قید می‌کنند تا رسیدگی به اختلافات ایشان به نحو سریع تر و بهتری انجام گردد.

 و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از مجموعه مقالات حقوقی وکیل باشی به نحوه ایجاد و شرایط زوال حق ارتفاق پرداختیم. همانطور که در متن نیز اشاره کردیم، آنچه باعث ایجاد این حق می‌شود، شرایط دو ملکی است که به صورت معمول در مجاورت هم قرار گرفته و مالکین متفاوتی دارند. مثل چاه آبی که در ملک دیگری واقع شده و مالک آن، برای استفاده از چاه و به موجب حق ارتفاق می‌تواند وارد زمین دیگری شود.

بر همین اساس، تنظیم قرارداد ارتفاق در برخی از مواقع، ضرورت فراوانی دارد؛ چرا که امروزه آپارتمان‌نشینی یک سبک زندگی متداول محسوب می‌شود و حق ارتفاق در آپارتمان‌ها نیز در بیشتر موارد وجود دارد.

 مسئله حائز اهمیت در اینجا این است که تنظیم قرارداد حق ارتفاق، امری حقوقی و تخصصی است. اما شما میتوانید برای در امان ماندن از پیامدهای منفی احتمالی آن، با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم قرارداد حق ارتفاق خود را به وکلای متخصص سپارده و با خاطری آسوده با طرف مقابل خود توافق صورت دهید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی