نحوه نوشتن قرارداد اجاره ملک به تبعه خارجی و شرایط آن

بازار املاک و اجاره مسکن همواره از رونق برخوردار می‌باشد. زیرا نیاز به تهیه مسکن یکی از مهمترین ملزومات زندگی است. در این بین ممکن است یکی از طرفین قرارداد اجاره از تابعیت غیر ایرانی برخوردار باشند؛ در این صورت باید توجه کرد که تنظیم اجاره نامه باید مطابق قوانین و مقررات خاصی انجام گیرد تا در آینده باید ایجاد مسئله و مشکل نگردد.

در این مقاله از وکیل باشی ما به شروط و نحوه تنظیم قرارداد اجاره ملک به اتباع خارجه می‌پردازیم تا بدین وسیله اطلاعات شما مخاطبین گرامی را در این زمینه افزایش داده و نگرانی شما را برطرف سازیم. با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

اتباع خارجه به چه افرادی اطلاق می گردد؟

بر طبق قانون، اشخاصی که تابعیت ایرانی ندارند، تبعه خارجه محسوب می‌شوند. در اصل 41 قانون اساسی دو تابعیتی در ایران پذیرفته نشده است و در صورتی که فرد ایرانی تابعیت کشور دیگر را داشته باشد، این اجازه به مقامات صالح داده شده که تابعیت ایرانی او سلب شود.

در ماده 961 قانون مدنی گفته شده است که اتباع خارجی از حقوق مدنی برخوردار خواهند بود مگر در احوال شخصیه {نظیر ارث، ازدواج، طلاق} که تابع دولت متبوع خود هستند و همچنین در مواردی که صراحتاً این حقوق از ایشان سلب شده است؛ به طور مثال، بر طبق ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب 1380، اتباع خارجه حق تملک زمین های مزروعی در ایران را ندارند.

ولی در خصوص اجاره املاک به اتباع خارجه باید گفت: بر طبق تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران، مجاز دانسته شده‌است اما در صورت وجود شرایطی که در ادامه به آن خواهیم پرداخت:

شروط مهم در تنظیم قرارداد اجاره ملک با اتباع خارجه: 

"عقد اجاره ملک به اتباع خارجی، عنوان توافقی است که میان موجر {اجاره‌دهنده} و مستأجر {اجاره‌گیرنده} که تبعه خارجی است، منعقد می‌گردد. این توافق از شرایط و ضوابط خاص خود پیروی کرده و مستلزم کسب مجوزهای مورد نیاز جهت برخورداری از اعتبار، خواهد بود." برای اجاره املاک به تبعه خارجه که یکی از انواع قرارداد اجاره است، باید در ابتدا این موضوعات را که در ماده 5 و 6 لایحه اجاره و استملاک اتباع و دولت‌های خارجی و سازمان‌های بین‌المللی در جمهوری اسلامی ایران مدنظر قرار داد داد که شامل موارد ذیل است: 

1. اتباع خارجه به صورت قانونی وارد خاک ایران شده باشند؛

2.  اتباع خارجه پروانه اقامت در ایران را داشته باشند؛

3. موقعیت مکانی ملک به صورتی نباشد که از نظر قانون ایران تملک آن غیرقانونی باشد؛ 

4. اجاره املاک برای سکونت یا هر گونه فعالیت قانونی اعم از انتفاع یا غیرانتفاعی، بر طبق آیین نامه مربوطه باشد؛

5. قرارداد اجاره باید در دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی تنظیم شود؛

6. دفاتر اسناد رسمی و مؤجرین مکلفند تصویر و رونوشت ظرف یک هفته به اداره اتباع و امور مهاجرین یا نیروی انتظامی محل ارسال کنند؛

7. مدت اجاره حداکثر تا 5 سال است که قابل تمدید است. 

قبل از تنظیم قرارداد اجاره به اتباع خارجه به نکات فوق توجه نمایید، به دلیل اینکه قرارداد اجاره از قراردادهایی است که افراد نمی‌توانند خارج از چارچوب قانون آن را بنویسند. برای آگاهی بیشتر از نحوه اجاره دادن ملک به تبعه خارجی و همچنین چگونگی تنظیم قرارداد اجاره مذکور، به شما توصیه می‌کنیم از خدمات مشاوره حقوقی استفاده نمایید.

ماهیت قرارداد اجاره ملک به اتباع خارجه چیست؟

ماهیت قرارداد اجاره ملک به اتباع خارجه نیز مانند قرارداد اجاره است؛ به این معنا که یک عقد لازم و معوض و معین است. با این تفاوت که عقد اجاره ملک به اتباع خارجه یک عقد تشریفاتی محسوب می‌شود و تنها با سند رسمی قابل تنظیم است. اگر قرارداد اجاره را در دفاتر مشاورین املاک تنظیم نموده باشید، باید مشاور املاک قبل از انعقاد قرارداد، از دولت مجوز لازم یعنی فرم اجاره مسکن را از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی استان اخذ کرده باشد؛ در غیر این صورت ممکن است دفتر مشاور املاک پلمپ شود و یا اینکه یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره گردد.

شرایط صحت قرارداد اجاره با اتباع خارجه چیست؟ 

بر طبق ماده 190 قانون مدنی، شرایط ذیل باید برای صحت و اعتبار قرارداد اجاره وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت، قرارداد اجاره ملک به تبعه خارجی نظیر اتباع افغانی، باطل بوده و هیچ اثر قانونی نخواهد داشت.

1. قصد و رضایت طرفین در قرارداد اجاره:

 به این معنا که هر دو طرف باید قصد واقعی برای انعقاد قرارداد اجاره داشته باشند. چنانچه طرفین به صورت صوری اجاره‌نامه را منعقد نمایند، قرارداد واقع شده باطل محسوب می‌شود. رضایت طرفین نیز شرط نافذ بودن قرارداد است؛ بدین صورت اگر قراردادی به وسیله اجبار و اکراه طرف قرارداد منعقد شده باشد، آن عقد غیر نافذ است و نیاز به تنفیذ اکراه شونده دارد.

بیشتر بدانید: ثبت اجاره و فسخ آن در سامانه املاک

2.  اهلیت طرفین: 

شرط اهلیت در صحت قراردادها یکی از مهمترین مواردی است که فقدان آن سبب بطلان عقد و قرارداد خواهد شد. طرفین در قرارداد اجاره ملک با تبعه خارجی، باید بالغ، عاقل، رشید باشند؛ در غیر این صورت قرارداد منعقد شده باطل یا غیر نافذ خواهد بود و نیاز به تنفیذ ولی یا قیم دارد.

3. معین بودن موضوع مورد معامله: 

در قرارداد اجاره باید موضوع معامله کاملاً مشخص باشد و اگر مورد معامله مبهم باشد و یا برای طرفین مردد باشد، قرارداد اجاره باطل خواهد شد. به طور مثال فرض کنید که موجر و مستأجر با یکدیگر اجاره‌نامه‌ای منعقد می‌کنند که موضوع آن خانه ای با مشخصات، آدرس و ویژگی‌های نامعلوم است. قانون‌گذار اینگونه عقود را معتبر نمی‌شناسد و هیچ اثر قانونی بر آن بار نمی‌کند.

4. مشروع بودن جهت در قرارداد اجاره: 

جهت قرارداد انگیزه و هدف افراد در انعقاد قرارداد است و برای هر فردی متفاوت است. در قرارداد تصریح به جهت ضرورتی ندارد اما اگر بنا به خواست طرفین تصریح شود، باید مشروع باشد در غیر این صورت قرارداد باطل محسوب می‌شود. به طور مثال طرفین نمی‌توانند خانه‌ای را جهت دایر کردن قمارخانه اجاره کنند و در قرارداد نیز این قصد و هدف را درج کنند.

همانطور که مشاهده کردید تنظیم قرارداد بخصوص قرارداد اجاره ملک به تبعه خارجی یک امر تخصصی است و نیاز به مهارت و اطلاعات لازم دارد در غیر این صورت برای شما مشکلاتی ایجاد خواهد کرد، بدین ترتیب توصیه می‌کنیم که درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی خود را به وکلای متخصص درامور ملکی وکیل‌باشی بسپارید.

مفاد و ارکان قرارداد اجاره ملک به اتباع خارجه: 

هنگام نوشتن قرارداد اجاره خانه یا آپارتمان به تبعه خارجی، باید ارکان و موادی در متن اجار‌ه‌نامه درج گردد. از جمله مهم‌ترین ارکان مندرج در متن قرارداد مذکور، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. مشخصات طرفین

2. موضوع قرارداد اجاره 

3. مدت قرارداد 

4.  میزان اجاره بها

5.  شروط بین موجر و مستاجر

6. نوع کاربری و استفاده از مورد اجاره 

7. فورس ماژور در قرارداد اجاره به تبعه خارجی

8. موارد فسخ اجاره‌نامه

9. نسخ قرارداد اجاره 

موارد فوق از ارکان اصلی اجاره‌نامه است ولی طرفین می‌توانند بنا به خواست خود ارکان و مفاد آن را افزایش و یا کاهش دهند. به عنوان مثال برای تخلیه ملک می توانند شروطی را بین خود مقرر نمایند. حال که صحبت از تخلیه ملک شد همانطور که می‌دانید تخلیه ملک یکی از دعاوی رایج بین افراد است برای کسب اطلاعات در این زمینه می توانید به آموزش تصویری دعوای تخلیه در سایت وکیل‌باشی مراجعه کنید.

سخن پایانی:

امیدواریم این مطلب برای شما مفید واقع شده باشد، قرارداد اجاره ملک به اتباع خارجه، یک قرارداد مهم و تخصصی است و تنظیم آن نیز تسلط به قوانین مربوطه را می‌طلبد. به همین دلیل به شما مخاطبین گرامی توصیه می‌کنیم که نگارش قرارداد خود را به وکیل متخصص بسپارید. تیم ما در مجموعه وکیل‌باشی با داشتن متخصصین، مشاورین، وکلای مجرب در خدمت شما عزیزان است.

الناز زارع_ کارآموز وکالت