نحوه فسخ قرارداد خرید ملک توسط مالک یا خریدار

یکی از رایج ترین موضوعاتی که در دادگاه ها در جریان است، اختلافات پیش آمده بر سر خرید ملک است. اینجاست که نقش قرارداد خرید ملک کامل و استاندارد پررنگ می‌شود؛ زیرا که با وجود یک قرارداد کتبی دقیق، بروز اختلاف و چالش های حقوقی میان طرفین به حداقل خود می رسد. 

در این مقاله از وکیل‌باشی، قصد داریم تمام نکات مهمی که در تنظیم قرارداد خرید ملک می توانید به شما کمک  کند را بیان کنیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.

قرارداد خرید ملک چه ویژگی هایی دارد؟

قرارداد خرید ملک (Property purchase contract) یکی از انواع قرارداد خرید و فروش ملک است و مانند هر قرارداد دیگری، ویژگی‌هایی دارد. شامل:

• معامله خرید ملک یک معامله لازم است؛ به این معنا که طرفین حق فسخ معامله را ندارند، مگر اینکه قانون به آنها این اجازه را داده باشد. موارد فسخ در عقود لازم در قانون مدنی تحت عنوان خیارات مطرح شده است که به آن نیز می‌پردازیم.

• بعد از انعقاد بیع ملک اگر هریک از طرفین فوت کند یا محجور شود، به این معنا که به جنون مبتلا شده یا سفیه ( قدرت تشخیص خود را در مسائل مالی از دست بدهد) گردد، معامله‌ی خرید ملک منحل یا به اصطلاح قانونی منفسخ نمی‌شود.

• قرارداد خرید ملک، یک قرارداد تشریفاتی نیست و به اصطلاح یک عقد رضایی محسوب می‌شود که طرفین برای انعقاد آن نیاز به تشریفات خاصی ندارند. 

قرارداد خرید خانه دارای نکاتی است که میبایست در زمان انعقاد عقد رعایت گردد. به طور مثال نکات حقوقی خرید خانه، اگر در هنگام تنظیم قرارداد خرید ملک رعایت نشود، خسارات جبران ناپذیری به دنبال خواهد داشت.

قوانین حقوقی فسخ قرارداد ملک توسط خریدار:

همانطور که ذکر کردیم معامله ملک، یک عقد لازم است و در آن طرفین حق فسخ ندارند مگر قانون این اجازه را به آنها داده باشد. حق فسخ در قانون به این معناست که طرف معامله به دلایلی که قانون به او اجازه داده اختیار فسخ معامله را داشته باشد. 

موارد فسخ قولنامه خانه، شامل موارد ذیل است: 

1. فسخ قرارداد خرید ملک به دلیل خیار تخلف شرط: 

 زمانی که بین خریدار و فروشنده شروطی مقرر می‌شود تخلف از آن شروط می‌تواند به طرف مقابل حق فسخ بدهد. فرض کنید خریدار این شرط را برای خود در نظر گرفته است که اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را تحویل ندهد، حق فسخ معامله را به استناد خیار تخلف از شرط داشته باشد. برای اعمال باید اظهارنامه به طرف مقابل ارسال کرد و اگر طرف مقابل برای استرداد مبیع یا ثمن حاضر نشد، می‌توان دادخواست اعلام فسخ به علت خیار تخلف از شرط را در دفتر خدمات قضایی ثبت نمود.

 خیار شرط با خیار تخلف از شرط متفاوت است؛ بدین صورت که خیار شرط نه تنها می‌تواند برای طرفین درج شود این قابلیت را نیز دارد که برای شخص ثالث نیز حق فسخ در نظر گرفته شود و در واقع وی نماینده طرفین در فسخ معامله می‌شود.

2. فسخ قرارداد به دلیل خیار عیب:

اگر در ملک مورد معامله عیب و نقصی وجود داشت که خریدار از آن آگاه نبود و فروشنده نیز او را مطلع نکرد، وی می‌تواند به استناد خیار عیب آن را فسخ کند یا ارش (مابه التفاوت قیمت مال سالم و معیوب) بگیرد. این نکته را در نظر بگیرید که حتی اگر عیب آشکار بود و خریدار متوجه عیب مذکور نشده بود نیز می‌تواند قرارداد را فسخ کند. 

3. فسخ قرارداد خرید ملک به دلیل خیار تدلیس از طرف خریدار:

اگر فروشنده با عملیات فریبنده و اغراق‌های عجیب غریب برای خریدار سعی در ایجاد رغبت در انعقاد معامله کرده باشد، در واقع وصف کمال به مورد معامله بدهد از این طریق خریدار را فریب دهد، خریدار حق فسخ معامله به استناد خیار تدلیس را دارد. 

اگر عیبی در ملک وجود داشت و فروشنده در برابر خریدار سکوت کرد و عیب را مطرح نکرد نیز یکی از مصادیق تدلیس است.

4. فسخ معامله ملک به استناد خیار غبن:

مصداق‌های خیار غبن گاهی با خیار تدلیس اشتباه گرفته می‌شود. خیار غبن به معنای مغبون شدن {فریب خوردن} طرف مقابل است؛ به این معنا که طرف مقابل ضرر هنگفتی را متحمل شده و به اصطلاح مغبون ( فریب خورده ) شده است. 

اگر فروشنده ملکی را که ارزش زیادی ندارد به خریدار به مبلغ بسیار بالایی فروخته باشد و خریدار بعد از انعقاد معامله متوجه آن شده باشد، می تواند قرارداد را به استناد آن فسخ کند. 

در صورت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، خیار غبن به صورت فاحش از بین نمی‌رود مگر اینکه تصریح شود.

5. فسخ عقد بیع ملک از طرف خریدار به استناد خیار مجلس:

این خیار همانطور که از نام آن پیداست مخصوص مجلس انعقاد قرارداد است؛ بدین صورت که طرفین تا زمانی که از مجلس و محلی که در آن عقد را منعقد کرده اند خارج نشده باشند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. این خیار فقط مخصوص قراردادهای خرید و فروش(بیع) است و در عقود مکاتبه ای {نامه نگاری} و تلفنی نیز مصداق ندارد.

6. فسخ معامله ملک به دلیل خیار تعذر تسلیم:

اگر فروشنده ملک را در زمان مشخصی که در قرارداد مقرر شده است تحویل ندهد، دو راه پیش‌پای خریدار است: 

 1- گرفتن خسارات تأخیر تأدیه و عدم فسخ قرارداد

2- فسخ قرارداد به استناد خیار تعذر تسلیم 

این خیار زمانی کاربرد دارد که قید زمان در قرارداد مطرح نباشد، در غیر این صورت قرارداد منحل و به اصطلاح قانونی منفسخ می‌شود. نکته مهم اینجاست که خیار تعذر تسلیم حتی با اسقاط تمام خیارات در قرارداد نیز از بین نمی‌رود.

7. فسخ قرارداد ملکی به دلیل خیار تخلف از وصف از طرف خریدار:

اگر مشتری مورد معامله را ندیده و آن را به وصف خریداری کرده باشد و بعد از رویت آن فاقد وصف مذکور باشد، خیار تخلف از وصف یا رویت ایجاد می‌شود. نکته مهم این است که خیار تخلف از وصف نیز با ذکر عبارت اسقاط تمام خیارات از بین نمی‌رود. 

این خیار مختص زمانی است که ملک مورد نظر وصف فرعی را نداشته باشد؛ به عنوان مثال ملک با این شرط و وصف که 2 خوابه باشد فروخته شده باشد اما بعد از رویت آن ملک دارای یک خواب باشد.

 در واقع اگر ملک فاقد وصف اساسی باشد مثلا کاربری مورد نظر خریدار را نداشته باشد، موجب بطلان معامله می‌شود نه ایجاد حق فسخ!

توصیه ما به شما خریداران عزیز این است که در رابطه با خیاراتی که در قانون به شما تعلق می‌گیرد اطلاعات لازم را کسب کنید. برای این منظور می توانید از آموزش تصویری دعاوی ملکی که برای شما مهیا شده است، استفاده نمایید.

فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده:

خیاراتی که در مبحث فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار ذکر کردیم نیز برای فروشنده کاربرد دارد. در واقع این خیارات مشترک بین دو طرف است اما یک خیار مختص فروشنده است و آن خیار تأخیر ثمن است که در ذیل به آن می‌پردازیم:

خیار تأخیر ثمن: 

اگر توافقی برای پرداخت ثمن بین طرفین مقرر نشده و خریدار بعد از سه روز از زمان انعقاد معامله تمام ثمن را پرداخت نکرده باشد و همچنین فروشنده، ملک را تحویل نداده باشد زمینه ایجاد خیار تأخیر ثمن بوجود می‌آید.

نکته مهم این است که اگر خریدار قبل از سه روز یا قبل از اعلام فسخ از طرف فروشنده تمام ثمن را پرداخت کند یا فروشنده صریح یا ضمنی برای پرداخت ثمن به خریدار مهلت بدهد، حق فسخ به استناد این خیار برای فروشنده از بین می‌رود.

نحوه فسخ معامله توسط خریدار و فروشنده:

 حال که موارد فسخ قانونی معامله خرید ملک را به طور خلاصه بیان کردیم، در ذیل نحوه اعمال فسخ معامله توسط خریدار و فروشنده را برای شما بیان می‌کنیم. 

برای فسخ معامله ملک، کسی که تمایل به فسخ قرارداد دارد باید قصد و رضایت در این زمینه داشته باشد و علاوه بر بالغ بودن محجور نیز نباشد، پس فسخ قرارداد از روی اجبار و اکراه و یا فسخ فضولی در این خیارات: خیار عیب، غبن، تدلیس، تخلف وصف به دلیل اینکه اعمال آن فوری است، باطل می‌باشد و در خیارات غیر فوری فسخ، غیر نافذ و نیاز به تنفیذ دارد.

• طرفی که حق فسخ معامله را دارد باید از طریق اظهارنامه فسخ قرارداد توسط به طرف مقابل اعلام کند که قصد دارد قرارداد را فسخ نماید؛ در واقع نمی‌تواند بدون اطلاع وی قرارداد را فسخ نماید.

• اگر خریدار یا فروشنده، اظهارنامه برای اعلام فسخ به طرف مقابل ارسال کند و وی برای استرداد ثمن یا مبیع اقدام نکند، کسی که حق فسخ دارد می‌تواند برای استرداد مبیع یا ثمن به دادگاه مراجعه و دادخواست فسخ ثبت نماید. 

• اگر طرفین برای فسخ و استرداد ثمن و مبیع توافق کنند، به آن در قانون اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود. اما اگر طرفین یا قانون برای انحلال خود به خود قرارداد شرطی قید کنند، به آن انفساخ می‌گویند. پس این نکته‌ی مهم را بدانید که فسخ، انفساخ و تفاسخ سه واژه متفاوت از یکدیگر و دارای کاربرد جداگانه است.

نکات کلیدی و اصلی نحوه‌ی اعمال فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار و فروشنده به شما عزیزان ارائه شد و البته برای اطلاع از رویه های عملی این موضوع بهتر است با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از رهنمایی های وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید.

سخن پایانی:

در این مطلب به طور خلاصه قوانین حقوقی فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار و فروشنده بیان شد. قرارداد مهم خرید ملک را دست کم نگیرید و آن را به صرف اعتماد به طرف مقابل منعقد ننمایید. به شما توصیه می‌کنیم جهت جلوگیری از وقوع اختلاف در آینده با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم فرم قرارداد مورد نظر خود به وکلای متخصص مجموعه وکیل‌باشی بسپارید.

الناز زارع_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی