آشنایی با قرارداد فروش زمین کشاورزی

معاملات ملکی به‌ویژه خرید و فروش زمین های زراعی، در ظاهر ساده و به‌راحتی آب خوردن هستند؛ اما واقعیت چیز دیگری است. کافی است این نوع معاملات را بدون داشتن دانش حقوقی کافی انجام دهید، اینجا است که عواقب زیان‌باری در انتظارتان خواهد بود. چه بسا زمین کشاورزی به ظاهر خوبی  را قولنامه کرده باشید که برخلاف ادعای فروشنده، ارزش ریالی بسیار اندکی داشته یا حتی متعلق به فرد دیگری باشد!

البته فروشندگان اراضی زراعی نیز از این قاعده مستثنی نیستند و با این تصور که چون زمین‌شان، زمین کشت جو یا گندم است پس ارزش بالایی ندارد و متأسفانه به سادگی آن را به بهایی اندک می‌فروشند! ازاین‌رو، این مطلب از وکیل باشی را به بررسی قرارداد فروش زمین کشاورزی اختصاص دادیم تا ضمن آشنایی با این عمل حقوقی و آثار قانونی آن، در مورد نحوه تنظیم این قرارداد حساس نیز شناخت کافی داشته باشید.

قرارداد اجاره زمین کشاورزی و ماهیت قانونی آن

"در قرارداد فروش زمین کشاورزی تمامیت 6 دانگ یک قطعه زمین کشاورزی به مساحت معین و دارای پلاک مشخص، به خریدار منتقل می‌شود. خریدار زمین کشاورزی نیز متعهد می‌شود ضمن پرداخت ثمن معامله به فروشنده، به کلیه تعهدات خود عمل کند."

 این یک تعریف بسیار ساده از قرارداد فروش زمین کشاورزی است که ذیل ماده 338 قانون مدنی بررسی می‌شود. در این ماه می‌خوانیم که: "بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم" در اینجا عین همان قطعه زمین زراعی است که باید از سوی فروشنده به تملیک خریدار درآید و عوض معلوم نیز ثمن یا مبلغی مشخص است که متعهد طی پرداخت آن به فروشنده، مالک زمین خواهد شد.

از آنجایی که علاوه بر فروش، اجاره زمین‌های زراعی در میان بسیاری از کشاورزان و عموم افراد رایج است، توصیه می‌کنیم برای اجاره کردن یا اجاره دادن این اراضی، مطلب نحوه نوشتن قرارداد اجاره زمین کشاورزی را از قسمت مجله حقوقی وکیل‌باشی بخوانید.

ناگفته‌های قرارداد فروش زمین کشاورزی

چند نکته قابل توجه در این موضوع وجود دارد که در زیر به آن‌ها اشاره می‌کنیم. با در نظر گرفتن موارد بعدی و همینطور رعایت نکات تنظیم قولنامه زمین کشاورزی می‌توانید نسبت به آینده قرارداد فروش یا همان عقد بیع زمین کشاورزی خوشبین باشید. 

·       توجه داشته باشید که  یک تفاوت جزئی اما مهم میان قولنامه زمین کشاورزی و مبایعه نامه آن وجود دارد. در واقع، قولنامه، تعهدی است میان خریدار و فروشنده برای بیع زمین کشاورزی در آینده. در حالیکه با تنظیم مبایعه نامه که به آن قرارداد بیع نیز گفته می‌شود، عقد بیع همزمان با نوشتن قرارداد و امضا طرفین، محقق شده و مالکیت عین نیز به خریدار منتقل می‌شود.

·       قراردادهای خرید و فروشی که در اغلب موارد نزد مشاورین املاک تنظیم می‌شوند، همان مبایعه نامه هستند که به اشتباه تحت عنوان قولنامه منعقد می‌شوند.

·       حتماً در مبایعه نامه فروش زمین کشاورزی قید کنید که فروشنده از تاریخ انعقاد قرارداد، حق هرگونه تصرف در زمین کشاورزی اعم از انتقال آن به غیر را از خود سلب نموده است. تخلف از این تعهد نیز برای خریدار حق فسخ معامله را به وجود می‌آورد. ما در مقاله فسخ قرارداد زمین کشاورزی، به صورت مفصل به این موضوع با اهمیت پرداخته‌ایم.

·       جهت اطمینان خاطر از مواردی مثل توقیف نبودن زمین، غصبی نبودن آن یا عدم فروش زمین به یک یا چند نفر دیگر، بهتر است به تحقیق از روستاییان بپردازید. چرا که اهالی روستاها به‌خوبی نسبت به وضعیت انتقال زمین‌های مجاور آشنا هستند.

·       بسیار مراقب مواردی نظیر مرتع بودن زمین، در حریم رودخانه یا جنگل بودن و حتی دولتی بودن آن باشید. علی‌رغم استعلام این‌گونه موارد از اداره منابع طبیعی، حتماً نسبت به دریافت استعلام از مدیریت جهاد کشاورزی (اداره امور اراضی) اقدام کنید. در نهایت برای اطمینان از رعایت حد فاصل زمین تا جاده، از اداره راه نیز استعلام بگیرید.

·       اگر پس از انعقاد قرارداد فروش زمین کشاورزی مشخص شد که قطعه زمین زراعی مورد نظر مستحق للغیر بوده و فروشنده زمینش را بدون اجازه خریدار به فرد دیگری نیز فروخته است، راهی برای جبران خسارت خریدار وجود دارد. برای پیشگیری از این‌گونه موارد ناخوشایند، در متن مبایعه نامه این جمله را بنویسید:

" در صورت مستحق للغیر بودن زمین کشاورزی فوق، فروشنده موظف است تمام ثمن معامله را به قیمت روز به خریدار مسترد کند. علاوه بر آن، فروشنده باید 20 درصد این مبلغ را به عنوان وجه التزام قرارداد به خریدار بپردازد.

·       در قرارداد فروش زمین زراعی ممکن است ثمن معامله طبق تراضی طرفین، طی چند فقره چک، به فروشنده پرداخت شود. چنانچه شما فروشنده هستید بهتر است در زمان نوشتن متن مبایعه نامه زمین کشاورزی، به عدم تعهد خریدار نیز بیاندیشید. ازاین‌رو، می‌توانید این‌گونه شرط کنید که:

"اگر هر فقره از چک‌ها به هر دلیلی در زمان سررسید، پرداخت نشوند؛ قرارداد منفسخ شده و فروشنده حق انتقال زمین زراعی خود را به دیگری دارد."

به این مورد دقت کنید که تغییر کاربری زمین‌های زراعی به مسکونی، مانند سابق به‌راحتی صورت نمی‌گیرد و حقوق عمومی، محدودیت‌های فراوان و البته به‌جایی برای تغییر کاربری در نظر گرفته است. به عنوان مثال برای تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی خارج از محدوده شهری، باید به سازمان جهاد کشاورزی استان مراجع کنید.

به این ترتیب برای تغییر کاربری اراضی زراعی موجود در محدوده شهری، باید تأیید کمیسیون تغییر کاربری موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها را به دست آورید. برای تغییر کاربری زمین‌های زراعی داخل حریم روستا نیز باید ضمن مکاتبه با دهیاری، از طریق وزارت مسکن نیز پیگیری‌های لازم را انجام دهید.

تمام این دو پاراگراف و تأکید بر اخذ مجوزهای رسمی به این دلیل است که زمین کشاورزی را به خیال زمین مسکونی نخرید و پیش از تنظیم قرارداد فروش، استعلامات لازم را اخذ کنید.

بیشتر بخوانید: نکات حقوقی قرارداد فروش زمین

مهم ترین مواد مندرج در قرارداد فروش زمین کشاورزی

متن مبایعه نامه زمین کشاورزی، باید حاوی بندها و موادی باشد که حقوق هر یک از طرفین معامله را تأمین نموده و از سوی دیگر، خریدار و فروشنده را نسبت به تعهداتشان ملزم نماید. ازاین‌رو، قرارداد مذکور دارای 10 ماده زیر است:

ماده یک: مشخصات طرفین قرارداد

ماده دو: موضوع قرارداد و مشخصات کامل زمین کشاورزی

ماده سه: ثمن معامله و نحوه پرداخت آن

ماده چهار: تحویل مورد معامله

ماده پنج: تنظیم سند رسمی

ماده شش: تعهدات فروشنده

ماده هفت: تعهدات خریدار در قرارداد فروش زمین

ماده هشت: فورس ماژور

ماده نه: حل و فصل اختلافات

ماده ده: نسخه‌های قرارداد

درج هر یک از مواد گفته شده و عدم درج آن‌ها، قطع به یقین آثار حقوقی مختلفی را برای مبایعه نامه ایجاد می‌کند. لذا توصیه می‌کنیم پیش از نوشتن قولنامه زمین کشاورزی یا تنظیم مبایعه نامه از راهنمایی و مشاوره حقوقی وکلای دادگستری بهره بگیرید. ممکن است برای دریافت اطلاعات مورد نیازتان کمی هزینه کنید اما این مبلغ با ضررهای مادی حاصل از تنظیم اشتباه قرارداد قابل مقایسه نیست!

و اما جمع‌بندی مطلب

توجه به نکات حقوقی و بررسی قرارداد فروش زمین کشاورزی، به دلایلی که در این نوشته اشاره کردیم، بسیار حائز اهمیت است. بنابراین نه تنها در این مطلب بلکه در سایر مقالات وکیل باشی نیز به صورت کاملاً دقیق، این توافق کتبی را تحلیل کرده‌ایم. 

در نهایت، چنانچه راجع به تنظیم فرم قرارداد فروش زمین کشاورزی خود نگران هستید؛ تیم وکلای وکیل باشی همراه و همگام شما هستند. کافی است درخواست خود را از طریق تماس با پشتیبانی یا درج در قسمت کامنت‌ها، به اطلاع ما برسانید. مشاوران حقوقی وکیل باشی در طول روز پاسخگوی سوالاتتان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی