مراحل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

همزمان با رونق گرفتن بازار مسکن، قراردادهای مشارکت در ساخت نیز رواج زیادی میان مردم پیدا کردند. به نحوی که این روزها در کوچه‌ها و خیابان‌های شهر حجم انبوهی از ساختمان‌های نیمه‌کاره و در دست احداث را می‌بینیم که احتمالاً بخش عمده‌ای از آن‌ها توسط قراردادی به نام مشارکت در ساخت، ساخته می‌شوند.

ممکن است شما هم مالک یا سازنده یکی از همین ساختمان‌ها باشید که پس از بروز مشکلات متعدد از سوی طرف دیگر قرارداد، به فکر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان خود افتاده‌اید؛ اما راجع به شرایط و مراحل آن چیز زیادی نمی‌دانید.

‎هرچند علاج واقعه پیش از وقوع باید کرد و بهتر آن است که تمام احتمالات را در زمان نوشتن قرارداد در نظر بگیرید؛ اما باز هم فرصت هست و می‌توانید از همین حالا مقابل ضرر و زیان بیشتر را بگیرید.چنانچه می‌خواهید در رابطه با شرایط و مراحل پایان دادن به قرارداد مشارکت در ساخت و پیگیری این موضوع پراهمیت، بیشتر بدانید، تا پایان این مطلب، همراه وکیل باشی بمانید. ‎

ما به شما خواهیم گفت که طرفین این قرارداد، چه زمانی حق فسخ دارند و چگونه می‎توانند آن را اعمال کنند.

حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

اجازه دهید پرسش بالا را به دو قسمت تقسیم کنیم:

اول اینکه حق فسخ چیست؟

به‌طورکلی حق فسخ یکی از موارد انحلال یا پایان یافتن قراردادها محسوب می‌شود و منشأ ایجاد آن نیز یا قانون است یا تراضی و توافقات طرفین.

(قراردادها توسط فسخ، اقاله، انفساخ و بطلان به پایان می‎رسند)

حال زمانی که قانون‌گذار به طرفین یک عقد اجازه می‌دهد که در صورت ایجاد برخی شرایط کاملاً مشخص، قرارداد فی‌مابین خود را برهم بزنند، در واقع به آن‌ها حق فسخ داده است. البته، قانون‌گذار ایران به متعاملین یا همان طرفین قرارداد نیز این مجوز را داده است که در زمان انعقاد قرارداد، برای یکی از طرفین، حق فسخ را قائل شوند.

در عقود جایز، بر اساس ماده 186 ق.م هر یک از طرفین، هر زمان که اراده کنند، می‌توانند قرارداد میان خود را فسخ کنند؛ اما در عقود لازم، بر مبنای تصریح قانون‌گذار، به‌راحتی نمی‌توان عقد را فسخ کرد مگر در صورتی که دلیلی قانونی وجود داشته باشد.

دوم اینکه حق فسخ در مشارکت در ساخت چیست؟

با مطلب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تلاش کردیم شما را به صورت کلی با فسخ این توافق آشنا کنیم، حال در این مقاله قصد داریم مراحل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را با یکدیگر بررسی کنیم:

به طور خلاصه و البته به بیانی کاملاً ساده:

"فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از طریق دو منشأ قانون یا تراضی سازنده و مالک ایجاد می‌شود. در اینجا، به دلیل لازم بودن قرارداد مشارکت در ساخت، ایجاد حق فسخ منحصر به یکی از موارد گفته شده است و طرفین نمی‌توانند مانند عقود جایز هر زمان که اراده کنند، به عمر قرارداد پایان دهند."

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

گفتیم که قرارداد مشارکت در ساخت، از آن دسته عقودی است که به‌راحتی نمی‎توان آن را فسخ کرد؛ پس برای خاتمه دادن به آن، ضروری است که در زمان تنظیم قرارداد، تمامی احتمالات، ریسک‌های آینده و همینطور آثار و عواقب قرارداد را درنظر بگیرید. این در حالی است که اگر تعهدات سازنده و مالک به درستی و با شفافیت کامل در متن ذکر شود، می‌توان عدم پایبندی به هر یک از تعهدات را به عنوان یک دلیل موجه برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تعریف نمود.

به‌عبارت‌دیگر، چنانچه مالک تعهداتش را به جا نیاورد، سازنده اختیار فسخ معامله را خواهد داشت؛ در مقابل نیز به محض تخلف از تعهدات از سوی سازنده، مالک نیز ضمن استناد به مندرجات متن قرارداد، اختیار فسخ خواهد داشت.

در ادامه این موضوع را با مثال دنبال می‌کنیم.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک

طرف اول در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک نام دارد که سرمایه یا آورده‌اش برای قرارداد مزبور، همین ملک است. حال اگر شما به عنوان مالک چنین قراردادی را با یک سازنده بسته‌اید، می‌توانید شروط زیر را در متن قرارداد درج کنید و تأکید کنید که اگر سازنده از این تعهدات تخلف کند، شما حق برهم زدن معامله یا حق فسخ خواهید داشت. برخی از این شروط عبارت‌اند از:

·هرگونه تأخیرغیرموجه سازنده در برنامه زمان‌بندی مقرر شده میان طرفین جهت شروع به کار. مثلاً سازنده متعهد شده که کلیه تجهیزات و ادوات ساختمان‌سازی را نهایتاً تا تاریخ یکم اردیبهشت سال 1402 وارد کارگاه (ملک) نماید و حداکثر تا این تاریخ، ساخت‌وساز را آغاز نماید. با این حال و با گذشت یک ماه از زمان مقرر، سازنده هنوز هیچ اقدامی انجام نداده است. در اینجا مالک با استناد به این بند از قرارداد، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

·تأخیر سازنده در اجرای برنامه زمان‌بندی به نحوی که موجب افزایش مدت قرارداد شود. یعنی اگر سازنده در فرآیند احداث ساختمان، تعلل نماید به نحوی که مدت قرارداد از 2 سال به 4 سال افزایش پیدا کند، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. (در اینجا نیز غیر موجه بودن دلیل تأخیر و تعلل ملاک است)

از آنجایی که کلاهبرداری در مشارکت در ساخت پدیده‌ای دور از انتظار نیست، توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از این اتفاق، تخلفات احتمالی سازنده را حتماً مورد عنایت قرار دهید. چرا که در بسیاری از مواقع شاهد انتقال ملک از طریق قرارداد بیع، رهن و امثال آن‌ها از سوی سازنده به شخصی دیگر هستیم. یعنی ممکن است سازنده، در ساخت ملک تعلل نماید و بعدها معلوم شود که او ملک را به شخص دیگری فروخته است!

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی سازنده

همچنان که سازنده می تواند از تعهدات خود عدول کرده و آن‌ها را انجام ندهد، مالک نیز تعهداتی دارد که در صورت عدم پایبندی به آن‌ها، به سازنده امکان فسخ قرارداد را می‌دهد. 

از شایع‌ترین مواردی که مالکان و سازندگان را دچار اختلاف می‌کند عدم تخلیه ملک طی مهلت مقرر در قرارداد است. مثلاً مالک موظف است تا تاریخ 30 خرداد 1402 ملک را تخلیه نموده و آن را به سازنده تحویل دهد؛ اما پس از گذشت چند هفته، هنوز این اتفاق صورت نگرفته است.

موضوع یا اختلاف بعدی طرفین این است که مالک علی‌رغم تعهد به مندرجات قرارداد، پس از گذشت مثلاً 2 ماه، هنوز برای تنظیم سند رسمی وکالت کاری اقدامی نکرده است. (این وکالت برای انجام امور احداث ملک از سوی مالک به سازنده اعطا می‌شود) مادامی که مالک چنین وکالتی را به سازنده ندهد، تمامی امور ساختوساز نیز به تعویق می‌افتد و معمولاً سازنده در این میان به خاطر نوسانات قیمت مصالح و تجهیزات، ضرر فراوانی خواهد کرد.

در هر دو موردی که مثال زدیم، سازنده جهت جلوگیری از زیان مالی بیشتر، اختیار پایان دادن به قرارداد از طریق حق فسخ پیش‌بینی شده در قرارداد را خواهد داشت.

چنانچه پیمانکار هستید و در این رابطه دچار ابهام شده‌اید، کافی است نیم‌نگاهی به مقاله فسخ قرارداد پیمانکاری بیاندازید.

 و اما جمع بندی مطلب

در این مقاله تلاش کردیم ضمن ارائه یک تعریف ساده اما جامع از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه ایجاد چنین حقی را توضیح دهیم. در این میان با استفاده از مثال‌هایی ملموس، نحوه فسخ از سوی مالک و سازنده را نیز بیان کردیم. 

موضوعی که نیاز به توجه فراوانی دارد و در انتها باید به آن اشاره کنیم، تعیین مصادیق فورس ماژور یا قوه قاهره است.چرا که معمولاً فورس ماژور، یکی از علل فسخ قراردادها محسوب می‌شود. در اینجا توصیه می‌کنیم، نوسانات دلار، تورم و مواردی از این دست را از دایره مصادیق فورس ماژور خارج کنید تا زیانی متوجه هیچ یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نشود.

در پایان، باید تأکید کنیم که از مزایای مشاوره حقوقی پیش از هر قرارداد غافل نشده و نگارش قراردادهای خود را به وکلا یا مشاوران حقوقی متخصص بسپارید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی