تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

همه قراردادها از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، میان تمام فراز و نشیب‌هایی که طی می‌کنند، می‌توانند برای طرفین سودآور باشند. البته قرارداد برد-برد زمانی ایجاد می‌شود که هر دو طرف با چشمانی باز و ضمن برخورداری از دانش حقوقی کافی، ذیل توافق نامه را امضا کنند. با این حال، معمولاً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت (مالک و سازنده)، توجه چندانی به آینده و اختلافات احتمالی نداشته و در برخی مواقع، کاملاً خوشبینانه وارد معامله می‌شوند.

این در حالی است که به مرور زمان، تعارضات میان سازنده و مالک نمایان می‌شوند و اگر ضمانت اجرایی مناسبی برای تعهد به انجام قرارداد وجود نداشته باشد، قراردادی دو سر باخت و پردردسر برای دو طرف بر جای خواهد ماند. ازاین‌رو، درج کلیه تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و همین‌طور ذکر تعهدات مالک، جزء اصول اولیه تنظیم این قرارداد به شمار می‌آیند.

حال اگر قرار است به عنوان سازنده، چنین قراردادی را امضا کنید باید با تعهدات خود به صورت کاملاً دقیق و جزئی آشنا باشید. بااین‌وجود، اگر به‌عنوان مالک، قصد دارید خانه کلنگی یا زمین خود را برای مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار دهید، باز هم باید صفر تا صد تعهدات سازنده را بدانید و آن‌ها را در قراردادتان قید کنید. 

برای آشنایی با تعهدات این شخص، تا پایان این مقاله همراه وکیل باشی باشید.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شامل چه مواردی است؟

در مواد 220 و 221 ق.م، قانون‌گذار به مسئولیت قراردادی اشاره می کند که شرح آن از حوصله بحث ما خارج است؛ اما خلاصه این دو ماده این است که:

 اگر فردی نسبت به انجام کار یا عدم انجام یک کار تعهد کند، باید آنچه پذیرفته را به صورت کامل به پایان برساند. چنانچه فرد متعهد نسبت به این موضوع تخلف کند، مسئول خسارات وارد آمده به طرف مقابل است. از آنجایی که در مقاله بررسی قرارداد مشارکت در ساخت، این قرارداد را به طور کامل تعریف کرده‌ایم، از توضیح مجدد آن خودداری کرده و در ادامه صرفاً به بیان تعهدات سازنده یا سازندگان می‌پردازیم.

"تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شامل موارد متعددی است. برجسته ‎ترین  تعهدات او در مقابل مالک عبارت‌اند از: برخورداری از توانایی و تمکن مالی، داشتن پروانه اجرا از سوی سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن، اجرای مطلوب و به‌موقع پروژه، حفاظت از تجهیزات و نیروی کار فعال در پروژه، دریافت مجوزهای لازم نظیر پایانکار، گواهی عدم خلاف و صورت مجلس تفکیکی، پیگیری کلیه امور اداری پروژه و در نهایت، تحویل پروژه نهایی در موعد مقرر".

در ادامه راجع به هر یک از وظایف سازنده و همین‌طور محدوده تعهداتش بیشتر خواهیم گفت.

 تعهدات سازنده شامل موارد زیر است: 

برخورداری از تمکن مالی

چرا توانایی مالی را جزء اولین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، ذکر کردیم؟ چون این داشتن سرمایه کافی باست که باعث خرید تجهیزات ساختمان‌سازی و استخدام نیروی کار ماهر خواهد شد؛ درغیراین‌صورت، زمین یا ملک مالک همچنان دست نخورده باقی خواهد ماند.

ازاین‌رو، ضروری است که پیش از انعقاد قرارداد، حتماً علاوه بر صلاحیت فنی و علمی سازنده، میزان توانایی مالی او نیز سنجیده شود. به یاد داشته باشید در پروژه‌هایی که سازنده شخص حقوقی است، باید هویت هر یک از اعضا هیئت مدیره و سهام‌داران بررسی شود تا نسبت به ممنوع‌المعامله نبودن شخص حقوقی اطمینان یافت.

در مورد سازنده‌ای که یا شخص حقیقی است یا حقوقی، مالک می‎تواند اعتبار مالی سازنده را از مؤسسات معتبر استعلام کرده و پس از تأیید صحت اطلاعات، نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کند.

داشتن پروانه ساخت‌وساز

برای انجام هر پروژه مشارکت در ساخت، نیاز است که سازنده مجوزهای لازم برای شروع ساخت‌وساز را در اختیار داشته باشد. یکی از مهم‌ترین مجوزهای مورد نظر، پروانه اجرای پروژه است که از سوی سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن و شهرسازی به سازندگان اعطا می‌شود.

حسن انجام کار

داشتن حسن انجام کار به زبان خودمانی یعنی سازنده کارش را به‌درستی و بر اساس قوانین انجام دهد. ایجاد هرگونه اختلال و توقف در حین اجرای پروژه، ضررهای مالی فراوانی را به مالک و سازنده وارد می‌آورد. بنابراین، سازنده موظف است ضمن رعایت تمامی موارد بهداشتی و فنی، پروژه خود را به بهترین نحو ممکن به پایان برساند.

محافظت از پروژه در ابعاد فنی و بهداشتی

در مبحث قرارداد مشاوره ایمنی ساختمان به طور کامل توضیح دادیم که در پروژه‌های احداث بنا، کارفرما موظف است امنیت پروژه را به بهترین شکل ممکن تأمین کند. با این ‎وجود بسیاری از سازندگان از تنظیم چنین قراردادی فرار کرده و خطراتی جدی برای جان و مال نیروی کار و حتی همسایگان به وجود می‌آورند.

در همین راستا، یکی از اقدامات اولیه در ساخت پروژه، بیمه کردن پروژه و افراد حاضر در آن خواهد بود. البته، بیمه افراد و تجهیزات ساختمان موارد مختلفی دارد مانند: بیمه مسئولیت ناشی از اجرای عملیات ساختمانی که شامل خسارت‌های بدنی، فوت و دیه شخص ثالث نیز خواهد شد. بیمه دیگری که اهمیت بالایی دارد، بیمه مسئولیت سازندگان بنا در مقابل کارگران ساختمانی است.

سایر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

به جز موارد بالا، الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت نیز جزء تعهدات سازنده است که در متن قرارداد درج می‌شود. از دیگر وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دریافت گواهی‌های لازم نظیر گواهی عدم خلاف، تأییدیه آسانسور، آتش‌سوزی، اخذ پایان کار و همین‌طور الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان.
• آماده‌سازی نقشه ساختمان با استفاده از نظرات مهندسان ساختمان‌سازی و سپس ارائه آن به مالک (سازنده باید نظر مالک را در نظر بگیرد)
• تأمین مصالح، تجهیزات و نیروی کار مورد نیاز
• تهیه انشعابات ملک مانند آب، برق، گاز و تلفن
• رعایت تمامی اصول ایمنی ساختمان و حتی حفاظت از همسایه‎ها
• همکاری لازم با مالک یا ناظر او

جدای از تمام مواردی که تاکنون بیان کردیم، توصیه می‌کنیم قرارداد مشارکت در ساخت خود را ابتدا نزد یک وکیل متخصص در امور قراردادها تنظیم نمایید و سپس، اقدام به ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه نمایید. هرچند این اقدامات هزینه‌هایی را بر شما تحمیل می‌کنند؛ اما حساسیت بالای این قرارداد، در نظر گرفتن اینگونه امور را طلب می‌کند.

یک نکته ارزشمند

همان‎طور که می‌دانید مالک تمام سرمایه خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و امید دارد که از این طریق، سود قابل توجهی کسب کند. بنابراین، مالک می‌تواند برای تضمین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، از سازنده یک ضمانت مناسب اخذ کند. این در حالی است که سازنده هم باید تضمین مناسبی برای اجرای پروژه بدهد؛ پس قرار دادن شرط تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام بسیار خوبی برای اطمینان از پیشرفت و انجام پروژه خواهد بود.

چنانچه در مورد موضوعاتی مثل تعهدات سازنده و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرسش یا ابهامی دارید، می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی و مشاوره وکلای متخصص وکیل‌باشی بهره مند شوید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی