آشنایی با قرارداد مشارکت در ساخت هتل

هتل‌داری جزء صنایع پردرآمد در ایران و جهان به شمار آمده و از ظرفیت بسیار خوبی نیز برای ایجاد اشتغال برخوردار است. از سوی دیگر، رونق صنعت گردشگری هم تا حد زیادی به وجود هتل‌های باکیفیت و مدرن، بستگی دارد.

با این تفاسیر، ساخت‌وساز هتل، طراحی اصولی و همین‌طور مدیریت شایسته آن، امور دقیق و پیچیده‌ای هستند که نیازمند سرمایه و تخصص فراوان‌اند. در این میان، احداث هتل، خود فرآیند طولانی و بسیار حساسی دارد که در غالب موارد توسط چندین شخص حقیقی یا حقوقی صورت می‌گیرد. چرا که سرمایه مادی و تخصص لازم برای این کار، هیچ‌گاه در یک نفر وجود نداشته و افراد متعددی برای این منظور با یکدیگر مشارکت می‌کنند.

بر همین اساس، توافقی به نام قرارداد مشارکت در ساخت هتل میان این افراد منعقد می‌شود که اتفاقاً یکی از پیچیده‌ترین و ظریف‌ترین قراردادهای موجود می‌باشد. در ادامه این مطلب از وکیل باشی قصد داریم به ابعاد حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت هتل بپردازیم.

چنانچه به عنوان یکی از طرفین این قرارداد، قرار است سرمایه هنگفتی را برای ساخت هتل اختصاص دهید، تا پایان این نوشته همراه وکیل‌باشی بمانید. ما به شما کمک می‌کنیم تا ارکان و زوایای حقوقی پنهان این قرارداد پرریسک را به‌درستی بشناسید.

قرارداد مشارکت در ساخت هتل، چطور قراردادی است؟

قرارداد مشارکت در ساخت هتل، یکی از انواع قراردادهای مشارکت در ساخت است که برای آشنایی بیشتر با ماهیتش، بهتر است پیش از مطالعه این نوشته، ابتدا مقاله بررسی قرارداد مشارکت در ساخت را بخوانید. 

در واقع، مشارکت در ساخت شامل موارد متعددی نظیر مشارکت در ساخت خانه، آپارتمان، ویلا، کارخانه، پمپ بنزین و... است. به همبن دلیل هر یک از انواع قرارداد مشارکت در ساخت را یک مطلب جداگانه بررسی کرده‌ایم. 

با این حال به صورت خلاصه باید بگوییم که قرارداد مشارکت در ساخت هتل، ذیل مواد 571 و 10 قانون مدنی تعریف و تفسیر می‌شود. یعنی از یک سو احکام عقد شرکت و از سوی دیگر، قواعد اصل آزادی قراردادها بر این قرارداد مترتب می‌شود.

تفاوت عمده‌ای که در اینجا وجود دارد این است که در طرفین قرارداد، علاوه بر مالک و سازنده، یک یا چند سرمایه‌گذار نیز حضور دارند. چرا که هزینه‌های احداث هتل، بسیار بیشتر از چیزی است که ابتدا به نظر می‌رسد. دریافت مجوزهای مربوطه از سازمان‌هایی مثل اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری از یک سمت، طولانی بودن فرآیند طراحی و اجرای نقشه هتل توسط مهندسین حرفه‌ای نیز از سویی دیگر باعث می‌شوند تا تعداد شرکا در ساخت هتل افزایش یابد.

"در قرارداد مشارکت در ساخت هتل که میان مالک زمین، سرمایه‌گذار و سازنده منعقد می‌شود، باید علاوه بر تعیین دقیق آورده یا سرمایه هر یک از طرفین، سهم‌الشرکه آن‌ها نیز به صورت شفاف در متن قرارداد ذکر شود."   

منظور از سهم الشرکه، حقی است که هر یک از طرفین قرارداد بر اساس آورده یا سرمایه‌ای که برای مشارکت قرار داده‌اند، نصیبشان می‌شود. مثلاً مالک زمین، بر اساس ارزش ملکش، مقدار مشخصی از سهم الشرکه ساخت هتل را به دست می‌آورد. ممکن است ارزش زمین آن‌قدر زیاد باشد که به عنوان مثال یک چهارم هتل ساخته شده برای او در نظر گرفته شود.

در اینجا، بیشترین ریسک معامله بر دوش مالک یا مالکان زمین است و سازنده و سرمایه‌گذار نسبت به مالک، ریسک کمتری خواهند داشت.

مواد و ارکان تشکیل دهنده قرارداد مشارکت در ساخت هتل

همان‌طور که می‌دانید تمام قراردادها از یک سری مواد و بند تشکیل می‌شوند. ممکن است طرفین قرارداد صلاح بدانند ماده‌ای در قرارداشان وجود داشته باشد؛ اما همان ماده در یک قرارداد مشابه دیگر، ذکر نشود. پس، این طرفین قرارداد هستند که بعد از مذاکرات و توافقات میان خود، جزئیات قرارداد را مشخص می‌کنند.

بااین وجود در ادامه به مهم‌ترین مفاد موجود در قرارداد مشارکت در ساخت هتل اشاره را بیان می‌کنیم. به یاد داشته باشید که پیش از ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه یا هر مکان دیگر، حتماً از راهنمایی‌های یک وکیل متبحر استفاده کنید تا علاوه بر حفظ منافعتان، در آینده نیز دچار خسارت‌های غیرقابل جبران نشوید.

مواد این قرارداد عبارت‌اند از:

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که قبلاً گفتیم در این قرارداد، هم اشخاص حقوقی و هم اشخاص حقیقی می‌توانند با هم برای احداث هتل مشارکت کنند. به دلیل هزینه‌ها و مخارج سنگین ساخت هتل، ممکن است طرفین بیشتر از مالک و سازنده باشند. مثلاً یک یا چند سرمایه‌گذار که سرمایه نقدی دارند، یا یک مدیر باسابقه در امور هتل‌داری که سرمایه‌اش تخصص و مهارت او است، می‌توانند طرفین دیگر این توافق باشند.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت هتل

در اینجا، موضوع قرارداد، مشارکت در ساخت و احداث هتلی است که خصوصیات آن مثل متراژ، موقعیت جغرافیایی و... باید به صورت کاملاً دقیق در متن توافق نامه درج شود.

مدت قرارداد

در همه قراردادهای مشارکت در ساخت، قید مدت زمان اجرا بسیار ضروری است. ازاین‌رو، تاریخ تنظیم قرارداد و همین‌طور زمان آغاز پروژه اهمیت زیادی دارند. در نهایت، تاریخ تحویل پروژه و بهره‌برداری از آن نیز باید در متن قرارداد ذکر شود. چه بسا عدم توجه به هیمن بند به ظاهر ساده، منشأ اختلافات عمیق میان شرکا ساخت هتل شود.

سرمایه هر یک از طرفین

پیشتر توضیح دادیم که هر کدام از طرفین، آورده مختص خود را دارند. مثلاً آورده مالک، زمینی است که برای احداث در نظر گرفته است. آورده سازنده، تخصص و مهارت او در اجرای پروژه عمرانی است. سرمایه‌گذار نیز منابع مالی پروژه را تأمین می‌کند.

سهم‌الشرکه شرکا

سهم‌الشرکه هر طرف، بر مبنای میزان سرمایه او مشخص می‌شود. البته تعیین سهم الشرکه، موضوع ساده‌ای نیست و اختلاف بر سر آن نیز فراوان است. در اینجا شرکا باید پس از مشورت با یک مشاور حقوقی متبحر و همچنین کمک از گرفتن از یک مشاور اقتصادی، نسبت به تعیین سهم‌الشرکه خود، به توافق برسند.

تعهدات طرفین

هر کدام از مالک، سازنده، سرمایه‌گذار و حتی فردی که به‌عنوان مدیر هتل در پروژه سرمایه‌ای دارد؛ جهت اجرا و اتمام قرارداد، تعهدات مختلفی برعهده دارند. مثلاً مالک متعهد می‌شود زمین خود را تا تاریخ مقرر، در اختیار شرکا قرار دهد، سرمایه‌گذار متعهد می‌شود مخارج پروژه مانند هزینه خرید تجهیزات ساختمان‌سازی را برعهده بگیرد و سازنده نیز اجرای فنی پروژه را برعهده خواهد داشت. 

تعهدات طرفین این قرارداد بسیار مفصل‌تر از چیزی است که گفتیم؛ به عنوان مثال الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان موردی است که در غالب موارد وظیفه سازنده است اما تحت شرایطی می‌توان این مسئولیت را برای مالک یا حتی یکی از سرمیاه‌گذاران در نظر گرفت. فراموش نکنید که به صورت کلی، تعهداتی که در نتیجه قرارداد برای طرفین ایجاد می‌شوند، آثار و احکام حقوقی متفاوتی نیز برای آنان خواهند داشت.

سایر مواد مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت هتل

مواردی همچون نحوه حل و فصل اختلافات طرفین، شرط داوری در قرارداد، شروط ضمن عقد، و موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ازجمله موضوعاتی هستند که باید پس از تراضی شرکا، در متن قرارداد درج شوند. در غیر این صورت، بروز اختلاف در تفسیر قرارداد امری محتمل و حتی بدیهی خواهد بود.

و اما جمع‌بندی مطلب

قرارداد مشارکت در ساخت هتل که در زمره قراردادهای مشارکت در ساخت قرار می‌گیرد، واجد ظرافت‌های بسیار زیادی است که فقط متخصصین حقوقی در امور قراردادها می‌توانند از عهده تنظیم صحیح آن برآیند. ازاین‌رو، پیش از آنکه سرمایه بسیار زیاد خود را به‌راحتی و طی یک امضا در اختیار دیگری قرار دهید؛ ضروری است که به یکی از این متخصصین مراجعه کرده و قرارداد فی‌مابین را نزد آن‌ها تنظیم نمایید. تیم حقوقی وکیل باشی برای راحتی شما عزیزان، این امکان را فراهم نموده تا با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم فرم مور د نظر خود را به وکلای متخصص سپارده تا با خاطری آسوده با طرف مقابل خود چه به عنوان سازنده چه به عنوان پیمانکار، قرارداد منعقد کنید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی