اعطای وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از اقدامات رایج در قرارداد مشارکت در ساخت این است که بعد از امضاء قرارداد، مالک به سازنده وکالت می‌دهد که کلیۀ مراحل اداری ملک و اخذ سند و مجوزها را انجام دهد. حقیقت این است که اعطای وکالت در انواع قرارداد مشارکت در ساخت،  پیچ و خم‌های حقوقی بسیاری دارد که احتمالاً شما را سردرگم می‌کند. اگر به این فکر می‌کنید که اعطای وکالت باید به چه صورتی باشد که شما را در چاله‌ی ریسک‌های آن نیندازد؟ یا تمایل دارید درمورد راه و چاه اعطای وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت، اطلاعات کسب کنید، تا انتهای این مطلب از وکیل‌باشی همراه ما بمانید.

وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که می‌دانید یکی از انواع قراردادهای مشارکت، مشارکت در احداث بنا است. بیشتر اوقات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت انجام کارهای اداری مثل اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک را به سازنده می‌سپارد. مالک این کار را با اعطای "وکالت کاری" به سازنده انجام می‌دهد. 

طبق ماده 656 قانون مدنی، وکالت عقدی است که به‏ موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‏ نماید. 

بنابراین "در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک با اعطای وکالت، سازنده را نایب خود قرار می‌دهد تا تمام مراحل اداری ملک از اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری گرفته تا اخذ سند رسمی را انجام دهد. به وکالتی که مالک در قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده می‌دهد، "وکالت کاری" گفته می‌شود."

پس تا به این‌جا دریافتیم نوع وکالتی که مالک به سازنده می‌دهد، باید "وکالت کاری" باشد.

البته در نظر داشته باشید که اگر در متن قرارداد تعهد به اعطای وکالت کاری را شرط کرده باشید، مالک ملزم به اعطای آن خواهد بود. در غیر این صورت، اگر در متن قرارداد این تعهد را ذکر نکرده باشید، الزامی برای آن وجود ندارد. مگر این که براساس عرف که در قراردادهای مشارکت در ساخت، وکالت کاری برای شروع کار لازم است، برخی محاکم عرف را به منزله تصریح در قرارداد بدانند که احتمال آن کم بسیار است. در نهایت برای آسودگی خیال خود، می‌توانید داوری درقرارداد را نیز درج کنید تا اینگونه اختلافات، از طریق داور مرضی الطرفین حل و فصل گردد.

نکات مهم اعطای وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت

برای اینکه به سازنده وکالت کاری بدهید، باید حدود این وکالت را تعیین کنید. برای این منظور، پیشنهاد می‌کنیم حتماً موارد زیر را مثل یک نقشۀ راه در نظر داشته باشید.

از تعیین مدت وکالت کاری غافل نشوید.

اگر برای اعطای وکالت مدتی در نظر نگیرید، به معنای این است که به صورت بلاعوض وکالت داده‌اید. وکالت بلاعوض ممکن است شما را با خطرات زیادی روبه‌رو کند. مثلاً اگر بعد از شروع توافق، بین مالک و سازنده اختلافی بروز کند، امکان عزل سازنده از طرف مالک وجود ندارد. بنابراین  پیشنهاد ما به شما این است که ابتدا به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت خود بپردازید و براساس مدت قرارداد مشارکت در ساخت خود، یک محدوده زمانی مشخص را به عنوان مدت وکالت در قرارداد درج کنید و در طی این وکالت‌نامه به سازنده اختیار انجام امور اداری پروژه را بدهید. 

برای مثال اگر قرارداد مشارکت در ساخت شما دو ساله است، به عنوان مالک می‌­توانید به سازنده وکالت کاری دو ساله بدهید تا او بتواند بدون نیاز به حضور شما، به وکالت از سمت شما در شهرداری محل وقوع ملک، یا در اداره ثبت و سایر ادارات مربوطه مانند اداره آب ، برق ، گاز و … حاضر شود و کارهای اداری مورد نیاز پروژه و واحدهای ساختمانی را انجام دهد.

وکالت کاری را به صورت بلاعزل اعطا کنید.

یک نکته مهم دیگر این است که وکالتی که مالک به سازنده می‌دهد، باید به صورت وکالت بلاعزل باشد. این مسئله به شما کمک می‌کند اگر زمانی بخاطر عهدشکنی یا تخلف طرف مقابل تصمیم به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت گرفتید، هم‌زمان بتوانید وکیل یا سازنده را هم از وکالت کاری عزل کنید تا به وکالت از شما اقدامی انجام نشود که به ضرر شما تمام شود.

از اعطای وکالت تام‌الاختیار جداً بپرهیزید!

شاید ندانید که اگر به جای وکالت کاری، وکالت تام‌الاختیار بدهید، خودتان را در تله‌ی چه ریسک‌هایی انداخته‌اید!  سازنده با داشتن وکالت تام‌الاختیار، حق فروش ، پیش فروش و سایر اقدامات قانونی و ثبتی و هر نوع اقدام دیگری را نسبت به سهم شما خواهد داشت و می تواند واحدها آپارتمانی شما را به هر کسی که بخواهد بفروشد بدون اینکه مرتکب جرم فروش مال غیر شود. از طرفی از لحظه‌ای که به سازنده وکالت تام‌الاختیار بدهید، حتی اگر سازنده به تعهداتش عمل نکند، این فرصت را دارد که سهمی را که در قرارداد به او تعلق گرفته، رسماً از طریق دفاتر اسناد رسمی به نام خودش منتقل کند، در حالی که هنوز هیچ اقدامی انجام نداده و و صرفا یک قرارداد بین مالک و سازنده تنظیم شده است.

بنابراین اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک هستید، بهتر است ریسک نکنید و به سازنده صرفاً وکالت کاری بدهید.

زمان اعطای وکالت کاری، مشخصات ملک را دقیق درج کنید.

مسئله مهمی که باید زمان اعطای وکالت کاری در نظر داشته باشید این است که مشخصات ملک یا زمین را با جزئیات و به صورت دقیق بنویسید؛ به طوری که جایی برای ابهام یا اشتباه باقی نماند. زیرا هر ابهام می‌تواند برای شما دردسرهایی را ایجاد کند. پس بهترین کار این است که برای محکم‌کاری، از همان ابتدا ملک و مشخصات آن را به صورت دقیق مشخص کنید.

اگر هنگام اعطای وکالت بر‌اساس نکاتی که بیان داشتیم، عمل کنید، ریسک‌های پیش‌روی خودتان را بسیار کمتر می‌کنید و می‌توانید شراکت خود را با خاطری آسوده‌تر شروع کنید.

نحوه اعطای وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت

همان‌طور که ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه انجام می‌شود، برای اعطای وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. به این صورت که بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، باید مالک و سازنده با هم به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و اعطای وکالت کاری را انجام دهند. البته حتماً توجه داشته باشید که دفتر اسناد رسمی باید در محل وقوع ملک یا زمین باشد؛ یعنی اگر ملکی که درمورد آن قرارداد مشارکت در ساخت بسته‌اید، تهران است، حتی اگر مالک یا سازنده در شهر دیگری ساکن بودند، باز هم باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران مراجعه کنید.

سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی تلاش کردیم نکاتی را بیان کنیم که در اعطای وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت، سرنوشت‌ساز هستند. چرا که دادن وکالت بدون توجه به اصول حقوقی به قیمت از دست رفتن سرمایه تمام می‌شود. نکات گفته شده، اصول عمومی اعطای وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت است. ممکن است شما با توجه به نوع ملک یا زمین و شرایط خودتان، با سوالات جزئی‌تری مواجه شده باشید. مشاوران حقوقی وکیل‌باشی در این شرایط می‌توانند شما را به صورت دقیق راهنمایی کنند. اگر سوالی دارید و نیاز به راهنمایی تخصصی دارید، می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی در سایت، با وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی در ارتباط باشید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی