نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

به موازات افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و همین‌طور قیمت مصالح ساختمانی، دیگر همچون گذشته  افراد تمایلی ندارند که به‌تنهایی زمین یا خانه کلنگی خود را بسازند. ازاین‌رو، امروزه اکثر افراد ترجیح می‌دهند ساخت‌وساز ملک خود را به دیگری بسپارند، بدون اینکه خودشان را درگیر گرفتن وام و تأمین تجهیزات کنند. اینجا است که نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، اهمیت پیدا می کند. چرا که مالک مجبور نیست سرمایه نقدی بسیار زیادی را به منظور ساختن آپارتمان، خانه، ویلا و... جمع‌آوری کند، پس احداث بنا را به فردی به نام سازنده می‌سپارد.

حال، اینکه سازنده و مالک چطور و تحت چه شرایطی با یکدیگر توافق می‌کنند تا ساختمان جدیدی را با هم بسازند، ممکن است پرسش این روزهای شما هم باشد. هرچند این موضوع حقوقی به دلیل وسعتی که دارد در یک مقاله قابل ارائه نیست؛ اما وکیل‌باشی تلاش کرده تا طی مجموعه‌ای از مقالات، قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی کند.

تا انتها همراه ما باشید و راجع به شرایط عقد مشارکت در ساخت و همچنین طرز نوشتن این قرارداد، بیشتر بخوانید.  

شرایط عقد قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت نیز مانند تمامی قراردادهایی که روی برگه نوشته می‌شوند، مفاد و شرایط خاص خود را دارد. علی‌رغم اینکه در مقالات پیشین مجله حقوقی وکیل‌باشی، به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته‌ایم، از تعریف آن خودداری می‌کنیم.

در اینجا قصد داریم شرایط کلی انواع قرارداد مشارکت در ساخت اعم از مشارکت در ساخت ویلا، کارخانه، پمپ بنزین و ... را توضیح دهیم. دقت کنید که شرایط مطرح شده در این مقاله، حالت کلی دارند و نمی‌توان آن را صرفاً مختص یک نوع قرارداد مشارکت در ساخت دانست. پس چنانچه شما یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت هستید (سازنده و مالک) باید شرایط زیر را در قراردادتان رعایت کنید.

اطمینان از اهلیت داشتن طرفین قرارداد

به یاد داشته باشید که در قراردادهای مشارکت در ساخت، شرکا صرفاً دو نفر نیستند. ممکن است زمین دارای مالکان متعدد باشد یا پروژه آن‌قدر بزرگ است که سرمایه یک سازنده کفایت نکرده و چندین سازنده با هم آن را اجرا کنند. با این حال، این امکان وجود دارد که در بسیاری از پروژه‌های ساخت‌و ساز مشترک، اشخاص حقوقی مانند شهرداری، یکی از طرفین قرارداد باشند.

در هر صورت برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، حتماً استعلام‌های لازم برای اطمینان از صحت هویت اشخاص حقوقی را انجام دهید. درمورد اشخاص حقیقی نیز، نسبت به اهلیت داشتن در زمان انعقاد قرارداد دقت کنید. یعنی طرف مقابل باید عاقل، بالغ و رشید محسوب شود تا قراردادتان صحیح تلقی شود.

تأکید بر تعهدات مالک

یکی از شروطی که در عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید به‌خوبی به آن پرداخته شود و حدود آن نیز تعیین گردد؛ تعهدات یا مسئولیت‌های مالک است. منظور از مالک، فردی است که زمین یا خانه خود را برای ساخت‌وساز در اختیار سازنده قرار می‌دهد.

بنابراین مالک موظف است که:

•  به سازنده تعهد بدهد که مالک اصلی و قانونی ملک است (ملک، مال دیگری نباشد)
• ملک یا زمین را در موعد مقرر به سازنده تحویل دهد.
•  تمام بدهی‌های ملک مانند هزینه‌های دارایی و شهرداری، تا پیش از موعد تحویل به سازنده، برعهده مالک است.

بیان صریح تعهدات سازنده

لازم است بدانیم، تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مسائل پرچالش در این توافق است. سازنده یا سازندگان نیز تعهدات متعددی را در برابر مالک دارند. بر همین اساس، سازنده متعهد می‌شود که کلیه هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه را بپردازد. از سوی دیگر، سازنده موظف است هزینه اجاره مسکن مالک را پرداخت نماید. چرا که مالک به واسطه شروع ساخت‌وساز در ملک خویش، بالاجبار باید تا پایان پروژه، در محل دیگری زندگی کند. ازاین‌رو، پرداخت اجاره بهای محل زندگی مالک نیز یکی از انواع هزینه‌های سازنده محسوب می‌شود. از دیگر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت درساخت می‌توان به پرداخت جرایم مربوط به شهرداری، سازمان پارک‌ها، کمیسیون ماده 100 و... اشاره کرد.

اخذ ضمانت اجرای مناسب جهت الزام به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت

مالک یا مالکان تمام سرمایه خود را به صورت یکجا در اختیار سازنده قرار می‌دهند و این سازنده است که طی چند سال، سرمایه خود را به تدریج وارد کار می‌کند. پس برای اطمینان از این موضوع که سازنده سرمایه کافی برای اجرا و اتمام پروژه در اختیار دارد، از او ضمانت مناسبی اخذ می‌شود. بنا بر توافقات میان سازنده و مالک، ضمانت اشکال مختلفی مانند ضمانت نامه بانکی، وثیقه، وجه نقد و... خواهد داشت.

درصد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین

در قرارداد مشارکت در ساخت، آورده مالک یا مالکان، قطعه‌ای زمین یا خانه است؛ در حالیکه آورده سازنده، سرمایه مالی او می‌باشد. بر همین مبنا، میزان سهم الشرکه و درصد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین باید کاملاً شفاف باشد. یعنی ممکن است ارزش زمین خیلی زیاد باشد، پس چون آورده مالک زیادتر از سازنده است، سهم بیشتری از این شراکت خواهد داشت. مثلاً 60 درصد ساختمان ساخته شده سهم مالک و 40 درصد نیز سهم سازنده خواهد بود. درهرصورت، تعیین تمام این تناسب‌ها و درصدی بندی‌ها نیازمند این است که از مشاوران اقتصادی، حقوقی و افراد فعال در حوزه ساخت‌وساز مشورت بگیرید.

نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه نگارش قرارداد مشارکت در ساخت به این صورت است که متن توافق با مشخصات کامل طرفین آغاز شده، پس از ذکر موضوع قرارداد و مدت آن، آورده یا همان سرمایه طرفین در متن درج می‌شود. بر اساس میزان سرمایه هر کدام از مالکان و سازندگان، سهم‌الشرکه آنان نیز طبق تراضی طرفین مشخص خواهد شد.

در مواد بعدی قرارداد، به تعهدات سازنده و مالک اشاره می‌شود. سپس، نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت که یکی از پیچیده‌ترین موضوعات حقوقی در امور قراردادها است باید عنوان شود. در اینجا می‌توان شرایطی را برای هر یک از طرفین در نظر گرفت که در صورت تخلف یا عدم انجام تعهدات از سوی آنان، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

حتماً ابتدای هر یک از صفحه‌ها عنوان قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. چرا که نوشتن هر عنوان دیگر مانند مبایعه نامه، قرارداد مشارکت مدنی و ... آثار و عواقب قرارداد را به طرز غیر قابل باوری تغییر می‌دهد.

از دیگر مواردی که در زمان نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه نمود، موضوعات فنی پروژه است. به‌عبارت‌دیگر، برای جلوگیری از ایجاد اختلاف بهتر است نوع کاشی، شیرآلات، سرامیک و حتی بتن مورد استفاده در سازه را در متن قرارداد ذکر کنید.

درج داوری در قرارداد مشارکت در ساخت نیز، تا حد زیادی به طرفین و اختلافات احتمالی آنان کمک می‌کند. البته به این شرط که نام و مشخصات دقیق داور یا داوران را در متن قرارداد بنویسید. چه بسا عدم تعیین داور از سوی طرفین، خود منشأ بروز اختلافاتی دیگر شود!

و اما جمع‌بندی مطلب

 طرز نوشتن قرارداد مشارکت، موضوع مورد بحث ما در این مطلب از وکیل‌باشی بود. چنانچه پیرامون این مبحث سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت کامنت ها بنویسید. وکلا و مشاوران حقوقی وکیل‌باشی، همواره پاسخگوی شما هستند. ضمن اینکه می‌توانید سایر خدمات حقوقی مانند تنظیم قرارداد سفارشی، را به با خیالی آسوده به وکیل‌باشی و متخصصان آن بسپارید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی