آشنایی با قرارداد مشارکت در ساخت سوله

امروزه ممکن است صاحبان املاک قدیمی و زمین‌های وسیع، تصمیم بگیرند که ملک فرسوده یا زمین را بازسازی کنند و سوله بسازند. چرا که سوله‌ها با کاربردهای متنوعی که برای صنایع، کارخانه‌ها و سازمان‌ها دارند، می‌توانند برای صاحبانشان سود بسیاری ایجاد کنند. اما با توجه به هزینه‌های بالای ساخت‌و‌ساز سوله، معمولاً مالکان قادر نیستند به صورت شخصی اقدام به ساخت‌و‌ساز کنند؛ به همین دلیل مایل به مشارکت در ساخت سوله با سازندگان ماهر و معتمد هستند. در مقابل، سازندگان نیز آمادۀ مشارکت در ساخت سوله با صاحبان املاک و اراضی هستند. 

برای مشارکت در ساخت سوله، در قدم اول لازم است قراردادی دقیق و اصولی تنظیم کنید که چارچوب‌های شراکتی شما را به بهترین نحو شکل دهد. اما حجم بسیار زیاد اختلافات و کلاهبرداری‌های مشارکت در ساخت، نشان می‌دهد طرفین این توافق، اغلب به اصول و محکم‌کاری‌های این قرارداد بی‌توجه می‌باشند. از این رو، در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم اصول مهم یک قرارداد مشارکت در ساخت استاندارد را با شما در میان بگذاریم. اگر می‌خواهید با قرارداد مشارکت در ساخت سوله آشنا شوید، تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

منظور از مشارکت در ساخت سوله چیست؟

یکی از انواع قراردادهای مشارکت، قرارداد مشارکت در ساخت است. تا به حال این عبارت را شنیده‌اید که ملک از من، سرمایه از تو؟  این عبارت دقیقاً مصداق مشارکت در ساخت است. طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، دو یا چند مالک و سازنده‎ای هستند که ضمن توافق با یکدیگر، قصد دارند یک زمین یا ملک را در یک مدت معین بسازند. در این توافق، مالک، ملک خویش را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا آن را بسازد و پس از احداث بنا توسط سازنده، هم مالک و هم سازنده، در ملک بازسازی شده، سهیم می‌شوند. 

اکنون که با معنای مشارکت در ساخت آشنا شدیم، وقت آن است که با قرارداد مشارکت در ساخت سوله آشنا شویم. در میان انواع قراردادهای مشارکت در ساخت، شراکت در ساختن سوله، یک نوع قرارداد مشارکت در ساخت بنا است. در حقیقت، "قرارداد مشارکت در ساخت سوله، توافق کتبی یک یا چند مالک با یک یا چند سازنده برای شریک شدن در احداث یک سوله است. در این توافق، هر یک از طرفین، با آوردن سرمایه‌ای که به آن "آورده" گفته می‌شود، در ساخت سوله شریک می‌شود. آوردۀ مالک، زمین او و آوردۀ سازنده، تخصص او در ساخت‌و‌ساز و پرداخت هزینه‌های ساخت سوله است."

بنابراین زمانی که یک چند مالک، یک ملک یا قطعه‌ای زمین دارند و می‌خواهند برای ساخت سوله، با یک یا چند سازندۀ ماهر شریک شوند تا ملک از آن‌ها باشد و ساخت‌و‌ساز و هزینه‌های آن با سازنده باشد، با یکدیگر قرارداد مشارکت در ساخت سوله می‌بندند. به این ترتیب در قرارداد، درمورد روند ساخت و ساز سوله، مدت قرارداد، شروط و تعهدات هر یک از طرفین، موارد فسخ و مسائل مهمی از این دست تعیین و تکلیف می‌کنند.

تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت سوله چیست؟

با امضاء قرارداد مشارکت در ساخت سوله، برای هر یک از طرفین تعهداتی ایجاد می‌شود که در طی توافق، ملزم به انجام آن‌ها هستند. تعهداتی که مالک و سازنده در طی توافق مشارکت در ساخت سوله دارند، به شرح زیر است:

تعهدات مالک

برخی از مهم‌ترین تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت سوله عبارتند از:
1. اصلی‌ترین و مهم‌ترین تعهد مالک، تسلیم زمین به سازنده یا مجری طرح در زمان مقرر در قرارداد است. در واقع با توجه به ذات این عقد می‌توان گفت نه تنها توافقی بر خلاف این موضوع، صحیح نیست بلکه موجب باطل شدن قرارداد نیز می‌باشد.

2. مالک متعهد می‌شود که طبق برنامه زمان‌بندی قرارداد، سند را در تاریخ مقرر در قرارداد به سازنده انتقال دهد.

3. می‌توانید در قرارداد شرط کنید که مالک متعهد است هزینه انتقال سند را به صورت نصف-نصف پرداخت کند.

در نظر داشته باشید که این موارد مهم‌ترین تعهدات مالک هستند و شما بسته به توافق خود می‌توانید موارد مهم دیگری را نیز به آن‌ها اضافه کنید. مثلاً به عنوان سازنده می‌توانید برای محکم‌کاری در تعهدات مالک درج کنید که مالک اقرار می‌کند که ملک در قید و رهن و بازداشت و مصادره نیست.

تعهدات سازنده

برخی از مهم‌ترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت سوله عبارتند از:

1. پرداخت هزینه‌های اداری پروژه از قبیل اخذ پایان کار و جرائم مربوط به شهرداری

2. پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه اعم از هزینه‌های خاک برداری، تهیه نقشه و خرید مصالح

3. رعایت اصول استاندارد ساخت

4. رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت

5. الزام به تحویل ملک در زمان مقرر

در خصوص تعهدات سازنده نیز این نکته را در نظر داشته باشید که موارد بیان شده، مهم‌ترین تعهدات سازنده در طول شراکت در ساخت سوله است و لازم است موارد جزئی‌تری را با توجه به شرایط خود، در متن قرارداد ذکر کنید.

یک نکته بسیار مهم این است که می­‌توانید در قرارداد پیش‌بینی کنید که در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر این که برای مالک حق فسخ ایجاد می‌شود، مالک می‌تواند مبلغی را تحت عنوان وجه التزام از سازنده مطالبه کند. وجه التزام خسارتی است که از شخصی که به تعهداتش در قرارداد عمل نکرده، قابل مطالبه است.

نکات حقوقی مهم قرارداد مشارکت در ساخت سوله، چه مواردی است؟

چک لیست موارد زیر، گزیده‌ای از مهم‌ترین نکاتی است که هنگام تنظیم این قرارداد باید در نظر داشته باشید. اگر هنوز قرارداد را امضاء نکرده‌اید، اطلاع داشتن از موارد زیر برای شما حیاتی است. نکات حقوقی مهم این قرارداد عبارتند از:

1. عنوان این قرارداد، "مشارکت در ساخت سوله" است. به هیچ وجه برای این قرارداد، از عناوین مشابه مثل "مشارکت مدنی" یا "شرکت مدنی" استفاده نکنید. زیرا عنوان قرارداد می‌بایست دقیق انتخاب شود.

2. یک نکته بسیار مهم این است که برنامه زمان‌بندی پروژهۀ ساخت سوله باید از همان ابتدا در متن قرارداد مشارکت در ساخت، به صورت دقیق مشخص شود. چرا که هر ابهامی که درمورد زمان‌بندی اجرای پروژه در قرارداد باقی بگذارید، می‌تواند در آینده برای شما تبدیل به اختلاف شود. بنابراین، چه مالک هستید، چه سازنده، در متن قرارداد مشارکت در ساخت سوله، مراحل اجرای پروژه و زمان‌بندی آن و مدت قرارداد را به صورت مرحله به مرحله مشخص کنید.

3. یکی از مهم‌ترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت سوله، مشخص کردن میزان سهم‌الشرکه در قرارداد است. در حقیقت لازم است علاوه بر ذکر دقیق آورده‌های هر یک از طرفین، سهم‌الشرکه محاسبه شود. برای محاسبه سهم الشرکه طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین قیمت گذاری شده و سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه، یعنی ارزش کل سرمایه گذاری شود.

4. قدر السهم، میزان سهمی است که هر یک از طرفین بعد از پایان پروژه در سوله دارند. یکی از مهم‌ترین نکات در خصوص نحوه تنظیم قرارداد مشارکت، تعیین قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد به صورتی دقیق است. حتماً در مفاد قرارداد قدرالسهم هر یک از طرفین را به صورتی روشن و دقیق مشخص کنید.

5. در شرایطی که بین طرفین در خصوص انجام تعهدات قراردادی اختلافی ایجاد شود، بار اثبات ادعا بر عهدۀ کسی است که متعهد قرارداد محسوب می‌شود؛ مگر اینکه خلاف این در قرارداد شرط شود.

6. زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت سوله ضروری است طرفین فرآیندی را برای بررسی پیشرفت کار در بازه‌های زمانی چند ماهه پیش‌بینی کنند و طی صورتجلسه‌ای به امضای سازنده، مالکین یا نماینده مالکین و کارشناس فنی مرضی الطرفین برسد. این مسئله می‌تواند چالش‌های پروسه‌ی ساخت‌و‌ساز را به طرز قابل توجهی کاهش دهد.

7. هنگام تنظیم قرارداد، مشخص کردن موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت حیاتی است. زیرا اگر طی فرآیند ساخت‌و‌ساز با شرایطی مواجه شوید که طرف مقابل به تعهدات قراردادی خودش عمل نکرد، تنها موردی که می‌تواند برای شما نجات بخش باشد، پیش‌بینی حق فسخ و بر هم زدن قرارداد است. بنابراین تعیین موارد ایجاد کنندۀ حق فسخ را از یاد نبرید.

8. قراردادهای مشارکت در ساخت، ماهیتی ریسک‌پذیر دارند، به همین دلیل بهتر است در این قرارداد مرجعی را برای حل و فصل اختلافات تعیین کنید. امروزه حل اختلافات قراردادی از طریق داوری در قراردادها، یکی از بهترین راهکارهای قانونی است. زیرا سرعت و دقت رسیدگی در داوری بسیار بیشتر است. تنها نکته‌ای که باید برای پیش‌بینی داوری رعایت کنید، این است که انتخاب داور را به بعد از امضاء قرارداد موکول نکنید و حتماً در زمان تنظیم قرارداد، با توافق یکدیگر، داور را تعیین و مشخصات او را به صورت دقیق درج کنید.

در نهایت اکیداً توصیه می‌کنیم که با در نظر گرفتن این موارد و مطالعه کامل مفاد قرارداد، زیر قرارداد را امضا کنید. از هیچ بندی از قرارداد سرسری نگذیر و حتماً در خصوص ابهامات مذاکره و تعیین و تکلیف کنید تا جایی برای اختلاف باقی نماند.

و اما سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی، به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت سوله پرداختیم. به عنوان آخرین نکته باید این مسئله را با شما در میان بگذاریم که به هیچ وجه از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده استفاده نکنید؛زیرا در بسیاری از موارد حاوی اشتباهات و بی دقتی‌های عمده‌ای هستند؛ علاوه بر اینکه مطابق نیازهای شما هم تنظیم نشده‌اند. از این رو ممکن است با استفاده از آن دچار ضرر و زیان شوید. حتماً در تنظیم قرارداد از دانش قراردادنویسی وکلا استفاده کنید.

اگر نیاز به قرارداد مشارکت در ساخت سوله دقیق و اصولی دارید که متناسب با شرایط خودتان تنظیم شود، می‌توانید در سایت درخواست قرارداد سفارشی ثبت کنید و تنظیم صفر تا صد قرارداد خود را به وکلای مجموعه حقوقی وکیل‌باشی بسپارید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی