خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت

همیشه تمام قراردادها به خوبی و خوشی تمام نمی‌شوند؛ این در حالی است که ایجاد اختلاف در میان طرفین قراردادها دور از ذهن نبوده و پیش از تنظیم هر توافق، باید احتمال چنین وضعیتی را بدهید. در این میان برخی از قراردادها مانند مشارکت در ساخت، چالش‎های فراوانی را برای سازنده و مالک ایجاد می‌کند. تا آنجا که کار به فسخ قرارداد کشیده می‌شود و پس از آن، دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت مطرح خواهد شد.

در واقع پایبند نبودن به تعهدات مندرج در قرارداد، طولانی بودن مدت این قرارداد، افزایش ناگهانی قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی و همچنین، عدم تنظیم صحیح قرارداد، شایع‎ترین دلایل ایجاد تضاد و کشمکش میان مالک و سازنده محسوب می‌شوند.

اینجا است که وجود حق فسخ برای مالک، اهمیت زیادی پیدا می‌کند. چرا که مالک می‌تواند در صورت متضرر شدن، ضمن فسخ قرارداد، دعوای خلع ید سازنده را نیز در مراجع قضایی مطرح کند. می‌پرسید چگونه؟ تا انتهای این مطلب با وکیل‌باشی همراه شوید تا شرایط و نحوه خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت کامل توضیح دهیم.

دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت و مقدمات آن

قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از انواع قراردادهای مشارکت است که در مطلبی جداگانه، به تفصیل آن را بررسی کردیم. اما خلع ید در این‎گونه قراردادها کمی پیچیده و گیج‌کننده است که به تدریج آن را برایتان توضیح می‎دهیم.

"درمورد خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت، باید بدانید که این موضوع پس از فسخ قرارداد از سوی مالک محقق می‌شود. به‌عبارت دیگر، چنانچه سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک اختیار فسخ توافق را دارد. ازاین‌رو، پس از انحلال قرارداد، سازنده نباید در ملک مالک هیچ‌گونه تصرفی داشته باشد و در صورت استمرار تصرفات وی، مالک خواهان خلع ید سازنده خواهد شد." 

پیش از آنکه توضیح دهیم که چگونه می‌توان دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت را طرح کرد، باید ابتدا درمورد مفهوم خلع ید در حقوق صحبت کنیم.

معنی خلع ید در حقوق

معنی خلع ید به زبان ساده و به صورت مختصر، عبارت است از: "بیرون راندن فردی که به صورت غیرقانونی، ملک شخص دیگری را تصرف کرده است."

هرچند اصطلاح خلع ید در هیچ‌یک از قوانین به کار نرفته است؛ اما مستند قانونی آن ماده 308 قانون مدنی است که می‌گوید: "غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است."

بنابراین، اگر شخصی ملک فرد دیگر را تصرف کند اما این تصرف هیچ‎گونه وجهه قانونی نداشته باشد، مالک می‌‎تواند دعوای خلع ید را علیه شخص متصرف اقامه کند. منظور از وجهه قانونی این است که تصرف شخص متصرف، نه به اذن مالک بوده، نه توسط حکم دادگاه یا حکم قانون و نه بر اساس قرارداد فی‌مابین با مالک.

باتوجه ‎به آنچه گفتیم، رفع تصرف متصرف از ملک، باید از طریق دادگاه و به حکم قاضی انجام شود. چنانچه دعوای خلع ید مطروحه فاقد یکی از 4 رکن زیر باشد، قابل استماع نخواهد بود. ارکان دعوای خلع ید عبارت‌اند از:

1.   مالکیت رسمی خواهان دعوا بر ملک موردنظر

2.   غیر منقول بودن مال تصرف شده

3.   غیرقانونی بودن تصرف خوانده

4.   محرز بودن تصرف خوانده

در ادامه خواهیم گفت که در دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت، خواهان و خوانده چه کسانی هستند.

دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده مطرح می‌شود یا مالک؟

احتمالاً تا این بخش از مقاله به خوبی متوجه شده‎اید که دعوای خلع ید در قراردادهای مشارکت در ساخت توسط کدام یک از طرفین اقامه می‌شود. ما در مقاله بررسی قرارداد مشارکت مدنی نیز به این قرارداد اشاره کردیم و در آنجا گفتیم که طرفین این توافق مالک زمین و سازنده هستند. پس این مالک است که می‌تواند علیه سازنده خلع ید را طرح نموده و از دادگاه بخواهد که به تصرف غیرقانونی سازنده پایان ببخشد.

اما مگر سازنده با مالک قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نکرده است؟ پس چطور مالک می‌تواند تقاضای اخراج او از ملک را داشته باشد؟!

در پاراگراف بعدی به این سؤال مهم پاسخ می‌دهیم.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک، لازمه طرح دعوای خلع ید

خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از آثار فسخ چنین توافقی است. یعنی، مالک هنگامی می‎تواند دعوای خلع ید را مطرح کند که پیش از آن قرارداد فسخ شده باشد.

در مقاله نحوه فسخ قرارداد شراکت، گفتیم که قراردادهای مشارکت در ساخت چگونه به‌وسیله فسخ، پایان یافته و تمام می‌شوند. در واقع، هر یک از طرفین قرارداد، اعم از مالک و سازنده می‎توانند تحت شرایطی، قرارداد را فسخ کنند؛ اما این شکل از انحلال قرارداد هنگامی معتبر است که یا به واسطه حکم قانون باشد یا بر اثر توافقات طرفین و درج در قرارداد.

به‌عبارت‌دیگر، مالک و سازنده حق ندارند هر زمان که دلشان خواست قرارداد را فسخ کنند. فسخ این قرارداد می‎تواند در نتیجه ورشکستگی سازنده، فورس ماژور، توقیف ملک، فوت مالک و امثال اینها باشد.

حال، چنانچه سازنده (سازنده می‎تواند پیمانکار باشد) از شروط ضمن عقد تخلف کند، ورشکسته شود یا به هر دلیلی قادر به ادامه قرارداد نباشد، مالک از حق فسخ خود استفاده می‌کند. پس از اینکه این توافق از سوی مالک منحل شد، دیگر نیازی به حضور سازنده در ملک مالک نیست و او باید تجهیزات و نیروهای انسانی خود را از آنجا خارج کند. این در حالی است که در برخی مواقع، سازنده همچنان ملک را در تصرف دارد و حاضر به خروج از آن نیست. اینجا است که دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت موضوعیت پیدا می‌کند.

اگر با وظایف پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری آشنا نیستید، حتماً این مطلب را مطالعه کنید تا مسئولیت‎های پیمانکار را به‌‎درستی بشناسید. البته، وکیل‎‌باشی در آموزش تصویری مسئولیت پیمانکار نیز به این موضوع پرداخته و بهتر است این آموزش تصویری را هم ببینید.

نحوه طرح دعوای خلع ید در قراردادهای مشارکت در ساخت

همان‎طور که پیش از این نیز گفتیم، سازنده پس از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک، باید به‌سرعت از ملک خارج شده و آن را به مالک تحویل دهد. حال که قراردادی میان دو شخص وجود ندارد، ماندن سازنده در ملک، تصرف عدوانی و غیرقانونی محسوب شده و مالک برای بیرون کردن او، می‎‌تواند از محاکم دادگستری کمک بگیرد.

اگر در خاطرتان باشد، در کلیه مباحث مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت و همچنین در مطلب نحوه تنظیم قرارداد شراکت گفتیم که حتماً از شرط داوری در قرارداد یا قرارداد مجزای داوری بهره بگیرید. یکی از مزایای تعیین داور در جایی مانند همین موضوع خلع ید مشخص می‌شود.

بر این اساس، چنانچه اختلافات حاصل از قرارداد فی‌مابین مالک و سازنده به داوری ارجاع شده باشد، مالک برای دعوای خلع ید باید به داور مراجعه کند؛ این در حالی است که در صورت مراجعه مالک به دادگاه، دعوای او قابل استماع نخواهد بود.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌‎‌باشی، موضوع خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت را مورد بررسی قرار دادیم. همان‌طور که در متن نیز اشاره کردیم، پیگیری این قبیل مسائل پیچیده حقوقی نیازمند استفاده از تخصص وکلا و مشاوران حقوقی است. به همین دلیل توصیه می‌کنیم علاوه بر تنظیم قرارداد، در زمان ایجاد اختلاف با طرف دیگر قرارداد، حتماً از وکلای باتجربه مشاوره حقوقی بگیرید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی