شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت

هر قرارداد برای این که صحیح و معتبر باشد، باید از شرایط حقوقی صحت قرارداد برخوردار باشد. قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این قاعده مستثنی نیست. به همین خاطر، برای کسانی که قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را دارند، ضرورت دارد که قبل از امضاء قرارداد، از شرایط صحت آن مطلع باشند. چرا که امضاء قراردادی که اعتبار آن خدشه‌دار است، نه تنها بی‌ثمر و باطل است بلکه موجب دور شدن طرفین از اهداف قراردادی آن‌ها نیز می‌شود. از این رو در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم زیر و بم شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت را بیان کنیم. چنانچه قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را دارید، تا انتهای این مطلب همراه ما بمانید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

فرض کنید که شما صاحب یک قطعه زمین یا خانه ای قدیمی هستید که نیاز به بازسازی دارد و یا حتی با تخریب و تبدیل آن به یک آپارتمان زیبا و باکیفیت سود زیادی را به دست خواهید آورد؛ اما با توجه به شرایط ممکن است شما تخصص و منابع مالی لازم برای انجام این کار را نداشته باشید. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به کمک شما بیاید. زیرا با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می شود و خانه قدیمی را به هزینه خودش تبدیل به آپارتمانی چندطبقه می کند. یعنی شما زمین یا ملک خود را با سازنده به اشتراک می‌گذارید و سازنده نیز با تخصص خودش آن را می‌سازد و هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را نیز پرداخت می‌کند. در نهایت نیز طی این رویه شما با سازنده در ملک جدید و سودی که از این ساخت و‌ساز به دست می آید، شریک می شوید.

شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

فرقی ندارد که شما بخواهید قرارداد مشارکت در ساخت را برای ساخت ساختمان منعقد کنید یا ساخت کارخانه یا دستگاه‌های صنعتی، شما برای انعقاد انواع قراردادهای مشارکت در ساخت باید با دقت کافی از صحت قرارداد، اقدام به امضاء آن کنید. 

"شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت، اوصاف و شرایطی هستند که باید در قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شوند و اگر به آن‌ها بی‌توجهی شود، قرارداد مشارکت در ساخت باطل یا غیرنافذ شدن قرارداد می‌شود".

شرایط صحت قرارداد طبق ماده 190 قانون مدنی عبارتند از:

قصد طرفین و رضای آن‌ها

یکی از شرایط صحت هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، داشتن قصد و رضایت برای طرفین قرارداد است. منظور از قصد این است که طرفین معامله، بخواهند قرارداد مشارکت در ساخت را ایجاد کنند و این قصد، باید، به وسیله لفظ یا نوشتاری که دلالت بر داشتن قصد می کند، نمایان شود. رضا در قرارداد به این معنا است که طرفین بدون وجود اکراه و اجبار و با تمایل شخصی، مایل به انجام این امر باشند.

نبود قصد، باعث بطلان قرارداد می‌شود و از جمله شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت است. اما نبود رضایت، باعث باطل شدن قرارداد نمی‌شود بلکه موجب عدم نفوذ قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود. یعنی اگر هر یک از طرفین معامله، بدون رضایت، قرارداد ببندند و بعداً، رضایت خود را اعلام کند، معامله صحیح خواهد بود اما اگر راضی نباشند معامله صحیح نیست.

اهلیت طرفین معامله

دومین شرط صحت قراردادها، اهلیت طرفین معامله است. منظور از اهلیت این است که هر دو طرف معامله، عاقل، بالغ، مختار بوده و محجور یا صغیر، سفیه و مجنون، نباشند . در این خصوص در ماده 210 قانون مدنی آمده است:«متعاملین باید، برای معامله، اهلیت داشته باشند.» و در ماده 211 قانون مدنی بیان شده که:«برای اینکه متعاملین، اهل محسوب شوند، باید، بالغ و عاقل و رشید باشند.»

 در خصوص تاثیر عدم اهلیت طرفین قرارداد بر معامله، باید گفت، در مواردی، عدم اهلیت و محجور بودن متعاملین، سبب بطلان معامله و در مواردی، سبب عدم نفوذ آن می باشد.

معاملات مجنون، یعنی شخصی که به واسطه جنون، عقل نداشته و معاملات صغیر غیر ممیز، یعنی، کودک خردسالی که خوب و بد را تشخیص نمی دهد و به سن بلوغ که در دختران، 9 سال تمام قمری و در پسران، 15 سال تمام قمری بوده، نرسیده، باطل است، مگر اینکه شخص مجنون، دارای جنون ادواری یا دوره ای باشد و در دوران افاقه، اقدام به انعقاد معامله نماید. 

اما درمورد سفیه، یعنی کسی که عقل معاش نداشته باشد، گاهی صحیح و گاهی باطل است. معاملات مالی سفیه یا غیر رشید، از جمله معاملۀ مشارکت در ساختی که توسط فرد سفیه انجام شده باشد، در صورتی که معامله‌ای نافع باشد، یعنی برای او، نفع داشته باشد، صحیح است؛ اما در صورتی که معامله، مضر باشد، باطل است. در صورتی که معامله، نه نافع و نه مضر باشد، غیر نافذ بوده و معاملات غیر مالی او، صحیح است.

بنابراین بسیار اهمیت دارد که در قرارداد مشارکت در ساخت، به اهلیت طرف مقابل به ویژه سفیه بودن یا نبودن او توجه کنید.

مشروعیت جهت معامله

مشروعیت جهت معامله  یعنی هدف و انگیزه از ایجاد معامله، مسائل غیر قانونی و غیر شرعی نباشد. هدف و انگیزه افراد از مشارکت در ساخت باید موارد و مسائل قانونی باشد. به عنوان مثال اگر هدف از مشارکت در ساخت، ایجاد محلی به عنوان قمارخانه باشد، قرارداد، باطل و بی‌اعتبار خواهد بود.

البته نیازی نیست که در قرارداد انگیزه و جهت معامله ذکر شود؛ فقط لازم است هنگام انعقاد قرارداد درمورد هدف مشترکی که برای ساخت‌و‌ساز دارید مذاکره کنید و اطمینان حاصل کنید که هدفی نامشروع و غیرقانونی نباشد. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم ابتدا به طور همه‌جانبه به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت خود بپردازید تا با اطمینان خاطر از صحت آن بتوانید اقدام به انعقاد قرارداد کنید.

معلوم و معین بودن مورد معامله

چهارمین شرط صحت قرارداد، معلوم و معین بودن مورد معامله است. طبق ماده 214 قانون مدنی، مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از طرفین تعهد تسلیم و ایفاء آن را می‌کنند. علاوه بر این، بر اساس مواد 215 و 216 قانون مدنی، مورد معامله باید دارای اوصافی مثل، مال بودن، ارزش مالی منفعت عقلایی داشتن، همچنین، مشروع و قانونی بودن مال موضوع معامله و مبهم نبودن  آن باشد.  مبهم بودن مورد معامله یا مالیت نداشتن آن، موجب باطل شدن قرارداد خواهد شد.

در خصوص مشارکت در ساخت، این نکته را باید درمورد ملک یا زمین مورد معامله در نظر داشته باشید که دقت کافی داشته باشید که ملک یا زمین متعلق به خود مالک باشد. زیرا اگر اگر شخصی با ملک و زمین دیگری قرارداد مشارکت در ساخت ببندد، عقد او فضولی است و تنها در صورتی قراردادش درست است که صاحب واقعی مال، معامله را تایید کند. حتی گاهی آثار و عواقب قرارداد مشارکت در ساخت در مورد ملک فضولی و مال غیر می‌تواند منجر به کلاهبرداری در مشارکت در ساخت شود و باعث شود ضرر و زیان هنگفتی متحمل شوید. بنابراین حتماً در این خصوص دقت کافی را داشته باشید.

سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی تلاش کردیم شما را با شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت آشنا کنیم. چرا که قرارداد مشارکت در ساخت، به خودی خود بسیار ریسک‌پذیر است و لازم است با دید باز و اطلاع از مسائل حقوقی پیرامون آن، اقدام به توافق کرد. زیرا بسیاری از اختلافات و ضرر و زیان‌ها در این قرارداد، ناشی از آن است که طرفین به اصول حقوقی بی‌توجهند. از این رو، توصیه اکید ما این است که برای توافق بر مشارکت در ساخت، حتماً با وکلا مشورت کنید تا با نگاه ریزبین حقوقی به شما کمک کنند ریسک‌های پیش رویتان را به حداقل برسانید. چنانچه در این مسیر به راهنمایی تخصصی وکلایی نیاز داشتید که به مشارکت در ساخت اشراف کامل داشته باشند، می‌توانید در سایت وکیل‌باشی درخواست مشاوره حقوقی ثبت کنید و برای سوالات و ابهامات خود از وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی پاسخی دقیق دریافت کنید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی