نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در پیمانکاری

تحولات بازار مسکن باعث شده تا مالکین زمین‌ها و خانه‌های کلنگی، برای ساخت ساختمان به قراردادهایی مانند قرارداد مشارکت در ساخت روی بیاورند. البته مشارکت در ساخت محدود به خانه‌های قدیمی‌ساز و زمین‌های با کاربری مسکونی نیست. بسیاری از مجتمع‌های تجاری، رفاهی، گردشگری و امثال آن نیز به همین شیوه ساخته می‌شوند. چرا که هزینه‌های ساخت‌وساز آن‌قدر بالا است که کمتر سرمایه‌داری از پس آن بر آمده و می‌تواند به تنهایی چنین کار پرهزینه‌ای را به سرانجام برساند.

جدای از مبحث پیچیده مشارکت در ساخت، این روزها قراردادهای بسیار متنوعی در حوزه ساختمان‌سازی خلق شده است. قراردادهایی مانند پیمانکاری، مدیریت پیمان و قرارداد مشارکت پیمانکاری که هر کدام از آن‌ها علاوه بر برخورداری از آثار و قواعد حقوقی ویژه، کاربردهای مختلفی برای مالکین و سازندگان دارند.

در همین راستا، در این مطلب از وکیل‌باشی، قصد داریم راجع به قرارداد مشارکت در پیمانکاری صحبت کنیم. قراردادی که ابهامات فراوانی دارد؛ اما در صورتی که اصولی و صحیح تنظیم شود می‌تواند حاوی منافع فراوانی برای طرفین آن باشد.

در این نوشته خواهیم گفت که طرفین این قرارداد چه اشخاصی هستند. آیا این توافق برای هر دو طرف سودآور است؟ چگونه تنظیم شده و تفاوت آن با مشارکت در ساخت چگونه است؟ پس برای دریافت پاسخ سؤالاتتان تا انتها همراه ما در وکیل‌باشی بمانید.

قرارداد مشارکت پیمانکاری چیست؟

ابتدا باید خاطرنشان کنیم که برای درک بهتر این قرارداد بهتر است مطالبی که در طول این نوشته اشاره می‌کنیم را با دقت بخوانید و سپس به همین مطلب بازگردید. ازاین‌رو، حتماً به مقاله انواع قراردادهای مشارکت سری بزنید تا کلیات این سبک از توافقات را بشناسید.

درمورد قرارداد مشارکت پیمانکاری باید بگوییم که این اصطلاح ابهام زیادی دارد. تا حدی که قراردادهایی مانند پیمانکاری، مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت را به ذهن افراد متبادر می‌کند.

"مطابق مواد 571 و 10 قانون مدنی، قرارداد مشارکت پیمانکاری، به دوصورت قابلیت انعقاد دارد: حالت اول: مالک با پیمانکار قرارداد مشارکت منعقد نموده و حق واگذاری قرارداد به غیر را از او سلب می‌کند. دوم: مالک ضمن انعقاد قرارداد مشارکت با پیمانکار، حق واگذاری قرارداد به  غیر را از او ساقط نمی‌کند. در این حالت، پیمانکار به‌عنوان سازنده قادر است برای تأمین هزینه‌های ساخت‌وساز با یک سرمایه‌گذار مشارکت کرده؛ لذا باتوجه‎به قرارداد مشارکت تنظیم شده میان پیمانکار و سرمایه‌گذار، هر دوی آن‎ها در ملک ساخته شده سهیم می‌شوند."

برای آشنایی بیشتر با احکام و قواعد حقوقی هر یک از این دو قرارداد بالا، همچنان همراه ما باشید.

حالات مختلف قرارداد مشارکت پیمانکاری

در ادامه، برای درک بهتر این موضوع، هر یک از اشکال قرارداد مشارکت پیمانکاری را به صورت جداگانه بررسی می‌کنیم. حالات مختلف قرارداد مشارکت پیمانکاری عبارت‌اند از:

حالت اول) قرارداد مشارکت با پیمانکار

در مقاله بررسی قرارداد مشارکت مدنی گفتیم که قراردادهای مشارکت بر پایه عقد شرکت (ماده 571 ق.م) و همچنین ماده 10ق.م منعقد می‌شوند. در اینجا، مالک یا مالکین با پیمانکار قرارداد مشارکت تنظیم می‌کنند.

باید بیان داشته که نحوه تنظیم قرارداد شراکت در این حالت به این صورت است که طرفین قرارداد، مالک و سازنده هستند. البته سازنده در اینجا همان پیمانکار است که متعهد می‌شود صفر تا صد ساختمان‌سازی را برعهده بگیرد. در ازای انجام عملیات ساختمانی و سایر امور مربوط به احداث بنا توسط پیمانکار، سازنده نیز متعهد می‌شود که او را در ملک ساخته شده سهیم کند.

این همان مشارکت در ساختی است که طی مقالات متعدد درموردش صحبت کردیم. پس متوجه شدید که در این شکل از قرارداد مشارکت پیمانکاری، مالک به جای پرداخت هزینه‌های ساخت‌وساز، تصمیم می‌گیرد با پیمانکار در ملک خویش، شریک شود.

آنچه در این شکل از قرارداد مشارکت پیمانکاری اهمیت دارد، سلب حق واگذاری قرارداد به غیر است. به‌عبرات دیگر، مالک هنگام تنظیم شراکت‌نامه، پیمانکار را ملزم می‌کند که خودش به تنهایی به موضوع قرارداد عمل کند. به‌عبارت‌دیگر، پیمانکار یا بهتر بگوییم سازنده، نمی‌تواند برای تأمین هزینه‌های ساختمان‌سازی یا مدیریت پروژه از شخص یا اشخاص دیگری کمک بگیرد.

پس، مالک فقط با خود پیمانکار شریک می‌شود و طرفین قرارداد نیز همین دو شخص هستند. توجه داشته باشید که اگر مالک با پیمانکار قرارداد پیمانکاری ببندد، به‌هیچ وجه پیمانکار شریک مالک نخواهد شد. چرا که ماهیت قانونی و ویژگی‌های قرارداد پیمانکاری، زمین تا آسمان با قرارداد مشارکت پیمانکاری تفاوت دارد.

اگر شما به عنوان مالک، قرارداد پیمانکاری منعقد کرده‌اید یا خودتان پیمانکار هستید، ضروری است که مطلب وظایف پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری را مطالعه کنید.

حالت دوم) قرارداد مشارکت پیمانکار با سرمایه‌گذار

به احتمال زیاد درک این حالت برایتان کمی دشوار است، اما تا حد امکان ما برای شما این شکل از قرارداد را ساده و روان توضیح می‌دهیم.

در حالت اول گفتیم که مالک با سازنده قرارداد مشارکت منعقد می‌کند، سازنده همان پیمانکار است و به جای دریافت هزینه عملیات ساخت و اجرا، در قسمتی از ملک سهیم می‌شود. اما سازنده حق واگذاری قرارداد به غیر را ندارد.

در شکل دوم از قرارداد مشارکت پیمانکاری، همچنان قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک و پیمانکار وجود دارد؛ اما مالک، پیمانکار را از واگذاری قرارداد به دیگران منع نکرده است. 

یعنی، پیمانکار مجاز است که با یک یا چند سرمایه‌گذار مشارکت کند. به چه صورت؟ مثلاً پیمانکار متوجه می‌شود که هزینه‌های احداث ساختمان آن‌قدر زیاد است که به‌تنهایی توان ساخت ملک را ندارد. او تصمیم می‌گیرد به سرمایه‌گذارهایی مراجعه کند که می‌توانند سرمایه نقدی در اختیار او بگذارند. بااین‌حال، پیمانکار یا همان سازنده، نمی‌تواند پول سرمایه‌گذار را مجدداً به او برگرداند؛ پس قرارداد مشارکت در پیمانکاری با سرمایه‌گذار تنظیم می‌کند. سرمایه‌گذار نیز در ازای تأمین هزینه‌های ساختمان‌سازی، در قسمتی از ملک سهیم می‌شود.

قرارداد مشارکت پیمانکاری، جزء توافقات سخت و حساسی است که برای تنظیمش باید واقعاً یک حقوق‌دان تمام عیار باشید. جزئیات و پیچیدگی‌های این قرارداد آن‌قدر زیاد است که در این مطلب تلاش کردیم گوشه‌ای از آن را بیان کنیم. بدون تردید پس از مطالعه این مقاله به اهمیت استفاده از مشاوره حقوقی آنلاین برای نوشتن این قرارداد پی برده‌اید.

یک نکته حقوقی مهم درمورد قرارداد مشارکت پیمانکاری

اگر تصمیم گرفته‌اید که یکی از دو شکل گفته شده قرارداد مشارکت پیمانکاری را تنظیم کنید، باید علی‌رغم آشنایی با اصول قراردادنویسی بر نحوه فسخ قرارداد شراکت نیز به‌خوبی تسلط داشته باشید. زیرا هر یک از بندها و مواد این قرارداد به ویژه حق فسخ و ارجاع اختلافات به داوری اهمیت بسزایی در آینده قرارداد دارند. ازاین‌رو، قرار دادن حق فسخ در ازای عدم تعهد طرف مقابل به وظایفش، زمینه ساز پایبندی شرکا به تعهداتشان خواهد شد.

و اما جمع‌بندی مطلب

وکیل‌باشی تلاش کرده تا ضمن ارائه خدمات حقوقی گوناگون، آموزش‌های تصویری مختلف همچون آموزش تصویری مسئولیت پیمانکار را برای شما عزیزان آماده کند تا به‌راحتی با مسائل و مباحث حوزه پیمانکاری آشنا شوید.

در انتها، چنانچه سؤال یا ابهامی درمورد قرارداد مشارکت در پیمانکاری دارید، آن را در قسمت نظرات برای ما بنویسید. وکلای تیم وکیل‌باشی، همراه همیشگی‌تان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی