چگونگی اقاله در قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، یک نوع قرارداد دو طرفه است که در آن دو طرف به منظور ساخت، بهره‌مندی یا بهره‌برداری از یک ساختمان یا پروژه، با همکاری یا بهره‌مندی از تخصص‌های متفاوت، همکاری می‌کنند. در واقع، قرارداد مشارکت توافقی کتبی است که اشخاص با امضاء آن برای یک هدف مشترک مبادرت به شراکت با یکدیگر و تلفیق آورده‌های نقدی و غیرنقدی می‌کنند.

به دلیل شرایط مختلفی مانند عدم اجرای مناسب قرارداد، تغییر شرایط بازار، بدهی‌ها، مشکلات مالی و غیره، برخی قراردادهای مشارکت به مشکلاتی مواجه می‌شوند و دو طرف نمی‌توانند به شرایط قرارداد پایبند بمانند. در این شرایط، اگر قرارداد دو طرفه مشارکت در ساخت برهم بخورد، به معنای قطع کردن قرارداد و تمام شدن آن است. در این موارد، از قرارداد اقاله شده یا به عبارتی به برهم زدن دو طرفه قرارداد مشارکت یاد می‌شود.

با ما همراه باشید تا نکات کلیدی قرارداد اقاله مشارکت در ساخت را بررسی کنیم:

اقاله قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

در حوزه‌ی صنعت ساختمان و ساخت، قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا یکی از رایج‌ترین قراردادهای استفاده شده برای تعیین حقوق و تعهدات متقابل طرفین مشارکت کننده در پروژه‌های ساختمانی مختلف است.

برهم خوردن قراردادهای مشارکت در ساخت، ممکن است به صورت یک‌جانبه و در قالب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صورت گیرد؛ و یا اینکه طرفین قرارداد به صورت دوجانبه اقدام به برهم‌زدن قرارداد نمایند که در این صورت، به عمل انجام شده اقاله گفته می‌شود.

در حقوق ایران، اقاله به معنی فسخ قرارداد توسط طرفین با توافق مشترک است. با داشتن این توافق، از آن پس هیچ یک از طرفین مالکیت و یا حقوق و تعهدات قبلی را به عهده نخواهد داشت. اقاله می‌تواند در رابطه با قرارداد یا تفاهم‌نامه‌های مختلف صورت بگیرد، از جمله قراردادهای اجاره، خرید و فروش، همکاری، مشارکت و غیره.

"به دلیل پیچیدگی و حجم بالای قراردادهای مشارکتی و همچنین وابستگی به شرایط پروژه‌های ساختمانی، برخی مشکلاتی ممکن است برای طرفین مشارکت کننده در پروژه‌ها به وجود آید که موجب برهم خوردن دوجانبه‌ی قرارداد مشارکت شود. برهم زدن قرارداد مشارکت یعنی به طور دو جانبه خاتمه دادن به قرارداد توسط طرفین مشارکت‌کننده". این امر می‌تواند به دلیل مسائلی مانند عدم توافق بر سر ادامه پروژه، عدم رعایت شرایط قراردادی، تأخیر در پرداخت‌ها، مشکلات قانونی و غیره رخ دهد. به هر حال، برهم زدن قرارداد مشارکت، ابعاد متعددی از جمله مالی، قانونی، فنی و اجتماعی را به همراه دارد که در ادامه‌ی این مقاله به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.

شرایطی که می توانند منجر به اقاله قرارداد مشارکت در ساخت شوند چه هستند؟

در هر یک از انواع قرارداد مشارکت ، طرفین قرارداد می‌توانند در شرایطی که قرارداد را برهم زده‌اند، به توافق برسند که قرارداد را اقاله کنند. اما این توافق باید به شکل کتبی و به روشی که در قرارداد تعریف شده است، انجام شود. به صورت کلی، شرایطی وجود دارند که ممکن است منجر به اقاله قرارداد مشارکت شوند. در ادامه به برخی از این شرایط در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت اشاره خواهیم کرد:

1. تغییر در شرایط بازار:

اگر شرایط بازار تغییر کنند و تجارت ساخت و ساز کم رونق شود، سازنده و کارفرما ممکن است تصمیم بگیرند که قرارداد را لغو کنند؛ مثلاً افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت مواد اولیه، تغییر در قوانین و مقررات حمایتی از صنایع و... می‌تواند منجر به تغییر در شرایط تجاری و اقتصادی پروژه شود که موجب بروز ناهنجاری‌هایی در قرارداد مشارکت می‌شود

2. تأخیر در تحویل پروژه:

اگر یکی از طرفین نسبت به تحویل پروژه تأخیر داشته باشد، طرف دیگر ممکن است از فسخ قرارداد استفاده کند. این مسئله ممکن است به دلیل عدم رعایت استانداردهای ساخت و ساز، مشکلات مالی، ناکارآمدی در مدیریت پروژه و ... رخ دهد. در این شرایط، طرفین قرارداد ممکن است تصمیم به برهم زدن قرارداد بگیرند.

3. عدم توانایی مالی:

در صورتی که یکی از طرفین از لحاظ مالی قادر به پرداخت هزینه‌های مربوط به پروژه نباشد، طرف دیگر ممکن است تصمیم بگیرد که قرارداد را لغو کند. در این صورت، علاوه بر حق فسخی که برای فرد وجود دارد، طرفین نیز می‌توانند با یکدیگر توافق به اقاله قرارداد نمایند.

4. عدم توافق در مسائل مهم در قرارداد مشارکت در ساخت:

ممکن است طرفین قرارداد در مسائلی مانند توزیع سود، تعیین وظایف، مشارکت در تصمیم‌گیری‌های مهم و ... به توافق نرسند و این موضوع می‌تواند منجر به بروز ناهماهنگی‌ها و اختلافات در طول پروژه شود، و نهایتاً منتج به اقاله قرارداد گردد.

5. تغییرات در فرایند تصمیم‌گیری:

این مسئله ممکن است به دلیل تغییر در کادر مدیریتی یا شرکت‌های مشارکت‌کننده رخ دهد. در این شرایط، تصمیماتی که قبلاً برای پیشرفت پروژه گرفته شده بود، ممکن است به طور کلی تغییر کند و این موضوع می‌تواند به بروز ناهماهنگی و ناهنجاری در قرارداد منجر شود.

اگرچه قراردادهای مشارکت در ساخت تحت شرایط خاصی امضاء می‌شوند و نحوه تنظیم قرارداد مشارکت متفاوت است، اما در صورت بروز هر یک از شرایط فوق‌الذکر، قابلیت اقاله وجود دارد و طرفین می‌توانند با انعقاد قرارداد اقاله، مشارکت را به صورت دو جانبه برهم بزنند.

نحوه تنظیم قرارداد اقاله مشارکت در ساخت چیست؟

ممکن است دو طرف قرارداد مشارکت به دلایل مختلف قصد داشته باشند قرارداد مشارکت را اقاله کنند، اما با این کار مسئولیت‌هایی که تا آن لحظه بر عهده آنها بوده همچنان بر جای خود باقی می‌ماند، و تنها تعهدات مربوط به مابقی مدت قرارداد از بین می‌رود؛ بنابراین، پیشنهاد می‌شود که پیش از اقدام به برهم زدن قرارداد، دو طرف به دقت بررسی کنند که آیا توافقات موجود در قرارداد به درستی اجرا شده‌اند و چه تبعاتی برای آنها پیش خواهد آمد. در این رابطه نیز بهتر است با انجام مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، از موضوع اطمینان خاطر حاصل کنند.

به صورت کلی، اگر دو طرف تصمیم به برهم زدن قرارداد گرفته باشند، ابتدا باید شرایط برهم زدن قرارداد را بررسی کنند. در بعضی موارد، ممکن است قرارداد بر اساس شرایط خاصی منعقد شده باشد و برای برهم زدن آن نیاز به رعایت شرایط خاصی باشد. در این صورت، دو طرف باید به توافقی برسند که در رعایت شرایط خاص مذکور برای برهم زدن قرارداد، به مشکلی برنخورند.

در مرحله بعد، دو طرف باید با هم توافق کنند که چگونه مسئولیت‌های موجود را به نحو مناسبی تقسیم کنند. همچنین، باید بررسی کنند که آیا قرارداد به هر دلیلی برای یکی از طرفین مشکل‌ساز شده است؟ و در صورتی که مشکلی پیش آمده، چگونه باید برطرف شود؟ در این مرحله، ممکن است نیاز به توافقات مجددی بین دو طرف باشد تا به بهترین نتیجه برسند.

در نهایت، پس از بررسی و توافق بر شرایط برهم زدن قرارداد مشارکت، دو طرف باید با هم قرارداد یا تفاهم نامه جدیدی برای پایان دادن به مشارکت خود منعقد کنند. این قرارداد یا تفاهم نامه جدید که به آن قرارداد اقاله مشارکت گفته می‌شود، باید شامل مواردی مانند تعیین شرایط جدید برای پایان دادن به مشارکت در ساخت، تعیین مسئولیت‌های جدید و تعهدات طرفین باشد. علاوه بر این، اگر در قرارداد اصلی شرایطی مربوط به جریمه یا پاداش برای برهم زدن قرارداد تعریف شده بود، طرفین باید در قرارداد جدید نیز به این شرایط تعهد نمایند و در رابطه با آن تصمیم جدیدی اتخاذ کنند. در کل، این یک توافق جدید برای پایان دادن به یک مرحله از همکاری دو طرف است که به صورت شفاف و مشخص در قالب یک قرارداد مکتوب تنظیم می‌شود.

نکات مهم در قرارداد اقاله مشارکت در ساخت و ساز و احداث بنا:

در قرارداد اقاله مشارکت در ساخت نیز مانند هر قرارداد دیگری، باید به مفاد قانونی تنظیم قرارداد دقت شود. در رابطه با اقاله، مواد 283 و 284 قانون مدنی به این نکته اشاره می‌کنند که اقاله می‌تواند به صورت لفظی یا کتبی صورت گیرد.

با توجه به مفاد این دو ماده، می‌توان گفت که اقاله در قرارداد به معنای ترک طرفین از اجرای قرارداد است. در این صورت، طرفی که قصد اقاله دارد باید به طرف دیگر به صورت کتبی یا شفاهی از قصد خود اطلاع دهد. در صورتی که قرارداد بدون تعیین مدت باشد، طرف متقاضی اقاله می‌تواند قرارداد را در هر زمانی تمام کند، اما در قراردادهای معین، طرف متقاضی اقاله می‌تواند در پایان مدت مقرر قرارداد، از قصد خود اطلاع داده و قرارداد را تمام کند.

بنابراین، در صورتی که یکی از طرفین قصد اقاله قرارداد را دارد، باید به طرف دیگر از قصد خود با اطلاع دهد. همچنین، طرف دیگر در صورتی که خسارتی به دلیل اقاله وارد شده باشد، مجاز به خواستن جبران خسارت است. این خسارت در واقع همان اجرت‌المثلی است که به‌جای مبلغ تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت، به طرف متعهد باید پرداخت گردد.

و اما جمع‌بندی مطالب

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهایی است که در صنعت ساخت و ساز بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد. این قراردادها می‌توانند به شکل دو طرفه و یا چند طرفه باشند و برای انجام پروژه‌های ساختمانی و زیربنایی استفاده می‌شوند. با این حال، ممکن است در برخی شرایط، قرارداد مشارکت در ساخت بین دو طرف از بین برود و نیاز به اقاله آن پیش آید. در چنین مواردی، دو طرف قرارداد باید با توافق بر شرایط برهم زدن قرارداد، قرارداد یا تفاهم نامه جدیدی را تنظیم کنند.

اقاله قرارداد در حقوق ایران مطابق با قوانین و مقررات باید صورت گیرد و هرگونه تخلف ممکن است مشکلاتی را برای طرفین به دنبال داشته باشد. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم برای پیشگیری از بروز اختلاف در آینده، حتماً با ثبت تنظیم قرارداد سفارشی، نگارش قرارداد اقاله مشارکت در ساخت خود را به متخصصین وکیل‌باشی بسپارید.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی