در قرارداد کار نگهداری موتورخانه چه مواردی را بنویسیم؟

موتورخانه، فضایی است که در اغلب ساختمان‌های تجاری، اداری و مسکونی وجود دارد. در این فضا، تمام تأسیسات و تجهیزات مربوط به سرمایش و گرمایش ساختمان قرار گرفته است. در واقع، آب گرم کل ساختمان در این نقطه تولید می‌شود و تابلوهای برق نیز در آنجا تعبیه شده‌اند.

با این اوصاف، نگهداری از موتورخانه اصلاً کار راحتی نیست. از طرفی دیگر، محیط موتورخانه، یکی از قسمت‌های بسیار حساس ساختمان نیز به شمار می‌رود. چرا که سرمایه مادی فراوانی در موتورخانه قرار گرفته و رفاه تمام افراد مجتمع نیز با درست کار کردن آن گره خورده است. تمام این صحبت‌ها برای این بود که بدانید تنظیم اصولی قرارداد کار نگهداری موتورخانه، تا چه حد الزامی است! قراردادی که نبودش باعث ایجاد اختلال و حتی هرج‌ومرج در ساختمان شده و آسایش همه افراد را سلب خواهد کرد.

برای شناخت ابعاد حقوقی این قرارداد مانند ماهیت قانونی، ارکان، نکات حقوقی و نحوه تنظیم آن، تا انتها با وکیل‌باشی همراه شوید.

قرارداد کار نگهداری موتورخانه از نگاه قانون

به‌محض اینکه نام قرارداد کار نگهداری موتورخانه، شنیده می‌شود؛ یاد قراردادهای کاری و استخدامی می‌افتید. درست است؟ این در حالی است که قرارداد مزبور، در زمره توافقات ماده 10 قانون مدنی و قراردادهای خصوصی میان اشخاص قرار می‌گیرد.

"بهتر است بدانید قرارداد کار نگهداری موتورخانه، نوعی قرارداد پیمانکاری است که کارفرما ضمن پرداخت هزینه‌های پروژه، از پیمانکار می‌خواهد که وظیفه نگهداری و در صورت لزوم، تعمیر موتورخانه را برعهده بگیرد."

آیا همه موتورخانه‌ها برای تعمیر و محافظت به قرارداد کار نگهداری موتورخانه نیاز دارند؟

در برخی از موتورخانه‌ها که تجهیزات نصب شده مربوط به 15 سال قبل یا بیشتر از آن هستند، ساکنین نیز با داشتن اطلاعات پایه، نسبت به تعمیر تأسیسات توانایی دارند. این در حالی است که نسل‌های جدید موتورخانه، امکانات و تأسیسات کاملاً پیچیده‌ای دارند. به‌نحوی‌که شاهد استفاده از اینترنت اشیا در آن‌ها هستیم و این موضوع، نگهداری از موتورخانه را دشوار می‌کند.

در نتیجه، برای تعمیر و محافظت از سیستم موتورخانه به مهندسین تأسیسات، متخصصین این امر و تیم‌های فنی ماهر نیاز داریم. این موضوع باعث می‌شود که برای استخدام چند فرد دارای تخصص در زمینه سرویس و تعمیر تأسیسات، به بستن قرارداد پیمانکاری موتورخانه احتیاج داشته باشیم.

برای آشنایی بیشتر با پیمانکاری که عموم مردم به‌اشتباه به آن قرارداد کنتراتی می‌گویند، حتماً پیش از ادامه این مطلب، مقاله قرارداد پیمانکاری را مطالعه کنید.

نکات حقوقی و نحوه تنظیم قرارداد کار نگهداری موتورخانه

تا این قسمت از مقاله متوجه شدیم که نگهداری از موتورخانه‌های دارای تجهیزات پیچیده و گسترده، توسط یک تیم حرفه‌ای صورت می‌گیرد. در واقع، برای اجرای تعمیرات و کنترل بر کار موتورخانه، به یک پیمانکار نیاز داریم. همان‌طور که می‌دانید، مقررات مربوط به پیمانکاری از قواعد قانون کار پیروی نمی‌کنند؛ یعنی قرارداد نگهداری موتورخانه، یکی از انواع قرارداد کار نیست. حالا که با این نکته حقوقی مهم، آشنا شدید، سراغ نوشتن متن قرارداد می‌رویم.

هر قرارداد نگهداری موتورخانه شامل اجزاء زیر است:

عنوان قرارداد

منظور از عنوان، نام کلی قرارداد است که در بالای فرم موافقت‌نامه نوشته می‌شود. عنوان توافق موردنظر در اینجا عبارت است از:

"قرارداد پیمانکاری تعمیر و نگهداری از موتورخانه ساختمان"

مشخصات طرفین

همیشه اولین چیزی که در متن هر قرارداد مشاهده می‌کنید، مشخصات کامل طرف‌های توافق است. در این قرارداد، طرفین، پیمانکار و کارفرما نامیده می‌شوند. پیمانکار مسئول نگهداری از موتورخانه است و کارفرما موظف به پرداخت مبلغ قرارداد به پیمانکار خواهد بود. البته، تعهدات این دو طرف، خیلی بیشتر از این حرف‌ها است که در قسمت‌های بعدی راجع به آن توضیح می‌دهیم.

موضوع قرارداد

در اینجا، موضوع قرارداد عبارت است از:

"آماده‌سازی، نگهداری، سرویس، تعمیر و راهبری کلیه تأسیسات موجود و مربوط به موتورخانه اعم از تأسیسات مکانیکی و برقی."

به این خاطر که باید همه چیز در موافقت‌نامه شفاف و واضح نوشته شود؛ ضروری است که تمام تأسیسات مکانیکی و برقی موجود را به تفکیک نام ببرید.

محل اجرای قرارداد

مشخصات کامل ساختمانی که وظیفه نگهداری از موتورخانه‌اش برعهده پیمانکار قرار می‌گیرد را حتماً در متن موافقت‌نامه درج کنید. اگر پیمانکار نسبت به تعمیرات پکیج و سایر وسایل سرمایشی و گرمایشی ساکنین ساختمان تعهد دارد نیز باید در این قسمت به آن اشاره شود.

مدت قرارداد

نوشتن دقیق مدت‌زمان انجام قرارداد، اهمیت فراوانی دارد. در ضمن تاریخ تنظیم قرارداد را هم بنویسید. بهتر است به‌صورت واضح، تاریخ شروع و خاتمه قرارداد را در این قسمت درج کنید.

مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن

کارفرما موظف است بابت انجام موضوع قرارداد، مبلغ مشخصی را به پیمانکار پرداخت کند. البته، در اغلب قراردادهای پیمانکاری، طرفین توافق می‌کنند که مبلغ کل قرارداد، به‌صورت ماهانه و در طول چند ماه پرداخت شود.

معمولاً دوره‌ای به نام دوره گارانتی نیز مشخص می‌شود که هرگونه نقص احتمالی در روند اجرای قرارداد، در آن دوره مرتفع شود. به‌این‌ترتیب، بخشی از مبلغ کلی قرارداد، پس از اتمام دوره گارانتی به پیمانکار ارائه خواهد شد.

نظارت بر روند اجرای پروژه نگهداری موتورخانه

نظارت و کنترل پروژه بر عهده کارفرما یا نماینده قانونی او است. در جایی که کارفرما دستگاه نظارتی معرفی کند، آن دستگاه مسئول بررسی پروژه خواهد بود؛ بنابراین، پیمانکار نیز متعهد می‌شود که مطابق اصول فنی مقرر از سوی کارفرما یا دستگاه نظارتی مصوب از سمت او، مفاد توافق را اجرا کند.

تعهدات پیمانکار

ازجمله تعهدات پیمانکار در قرارداد کار نگهداری موتورخانه، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• پیمانکار، هیچ‌گونه حقی مبنی بر واگذاری موضوع قرارداد به شخص ثالث اعم از حقیقی یا حقوقی را ندارد. (اجرای مفاد قرارداد مستقیماً برعهده پیمانکار است و او نمی‌تواند قرارداد را به فرد یا شرکتی دیگر واگذار کند)
• پیمانکار باید به‌صورت مرتب، گزارشی را از وضعیت ایمنی کارگاه (HSE) در اختیار کارفرما قرار دهد.

در مقاله نحوه تنظیم قرارداد مشاوره ایمنی ساختمان، راجع به حفاظت از سلامتی جسمی و روانی کلیه کارکنان پروژه و همین‌طور، لزوم حفظ بهداشت و ایمنی محل کار توسط پیمانکار توضیح داده‌ایم.

• پیمانکار، تعهد می‌دهد که تمام ادوات و تجهیزات لازم برای نگهداری و تعمیر موتورخانه را تهیه کند. درصورتی‌که بخشی از وسایل از جانب کارفرما در اختیار پیمانکار قرار بگیرد، او باید در حفظ و نگهداری از تجهیزات نیز تلاش را داشته باشد.
• مشخص کنید که تهیه اقلام مصرفی؛ مانند چسب، لوله و... برعهده کدام یک از طرفین است.
• پیمانکار باید آموزش‌های لازم جهت انجام صحیح امور را به کارکنان بدهد. تهیه لباس متحدالشکل و لوازم ایمنی نیز کارکنان برعهده او است.
• در اجرای پروژه باید زمان‌بندی درج شده در قرارداد رعایت گردد. در غیر این صورت، پیمانکار باید خسارت‌های واردآمده به کارفرما را بپردازد.

چند مورد بیان شده بالا، فقط گوشه‌ای از تعهدات پیمانکار قرارداد نگهداری از موتورخانه است. در واقع، مذاکرات طرفین، تعهدات آن‌ها را شکل می‌دهد و طرفین باید در این مورد دقت فراوانی داشته باشند.

باید بدانید که کارکنان پیمانکار، رابطه کارفرما و کارگری با او دارند؛ بنابراین، پیمانکار نسبت به پرداخت حقوق و مزایای کارگری اعم از بیمه، عیدی، سنوات، مرخصی و... ملزم است. دراین‌رابطه، کارفرمای پیمانکار هیچ تعهدی نسبت به کارگران ندارد. برای شناخت بیشتر مسائل حقوقی میان کارگر و کارفرما، خواندن مطلب نکات کلیدی قراردادهای کار را توصیه می‌کنیم.

تعهدات کارفرما

هرچند اولین تعهد کارفرما، پرداخت مبلغ قرارداد در موعد مقرر است؛ اما او نیز مانند پیمانکار، تعهدات فراوانی دارد. مانند:

• بیمه‌کردن محیط کارگاه (موتورخانه و محل کار کارکنان پیمانکار)
• فراهم‌کردن محل مناسب برای استراحت و صرف غذای کارکنان پیمانکار
• ابزار یدکی موردنیاز و محل اجرای موضوع قرارداد باید در تاریخ مشخص شده در اختیار پیمانکار قرار بگیرد
• تعیین نماینده قانونی یا ناظر برای ایجاد هماهنگی با پیمانکار

یکی از موضوعاتی که ممکن است در زمان بستن قرارداد نگهداری موتورخانه از یاد ببرید، واریز مالیات‌های مربوط به پروژه و محل اجرای قرارداد است. این مورد نیز بر عهده کارفرما است.

ضمانت حسن اجرای قرارداد

کارفرما می‌تواند برای اطمینان از حسن انجام کار به‌وسیله پیمانکار، از او ضمانت کافی اخذ کند. این تضمین می‌تواند به‌صورت سفته یا ضمانت‌نامه بانکی باشد. در صورت تخلف پیمانکار از شرایط قرارداد، کارفرما حق ضبط و وصول ضمانت‌نامه را خواهد داشت.

به یاد داشته باشید که بهره‌مندی از راهنمایی‌های یک وکیل دادگستری تا حد زیادی به رفع ابهامات موجود در قرارداد کمک می‌کند. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم پیش از امضای قرارداد کار نگهداری موتورخانه، حتماً یک یا چند جلسه مشاوره حقوقی را پشت سر بگذرانید.  

شرایط و نحوه فسخ قرارداد نگهداری موتورخانه

فسخ، خاتمه قرارداد از سوی یکی از طرفین است. در قرارداد مزبور، طرفین ضمن مذاکره با یکدیگر، شرایط فسخ توافق را مشخص می‌کنند. موارد زیر برخی از نمونه‌های رایج فسخ قرارداد کار نگهداری موتورخانه هستند:

• انحلال شرکت پیمانکاری
• ورشکستگی پیمانکار
• عدم رضایت کارفرما از اجرای پروژه توسط پیمانکار
• تأخیر در تحویل محل اجرای قرارداد از سوی کارفرما
•  اجرانکردن موضوع قرارداد در مدت قرارداد از جانب پیمانکار

تعطیل‌کردن پروژه و غیبت بدون هماهنگی با کارفرما یا شخص ناظر نیز می‌تواند یکی از دلایل فسخ این موافقت‌نامه باشد. دقت کنید که فسخ قراردادهای پیمانکاری، تفاوت عمده‌ای با فسخ قراردادهای کاری دارد.

حل‌وفصل اختلافات طرفین

واقعیت این است که احتمال ایجاد منازعه میان طرف‌های هر قرارداد، امری بدیهی است. برای جلوگیری از گسترش اختلافات و کوتاه‌تر شدن روند رسیدگی به این مسائل، استفاده از شرط داوری در قرارداد، بسیار کارگشا خواهد بود. داوری فردی آگاه و خبره است که با تفاهم کارفرما و پیمانکار انتخاب می‌شود. در صورت بروز اختلاف بین آن دو، این داور است که صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد؛ نه محاکم دادگستری.

و اما جمع‌بندی

آنچه در این نوشتار خواندید، بیان مفاهیم و کلیات قرارداد کار نگهداری موتورخانه بود که پس از ساعت‌ها مطالعه، نگارش شد. در این مطلب از وکیل‌باشی توضیح دادیم که انعقاد قرارداد پیمانکاری با گروهی از مهندسین تأسیسات و افراد متخصص در زمینه تعمیر و نگهداری از تجهیزات موتورخانه، تا چه حد ضرورت دارد. چرا که موتورخانه، سهم عمده‌ای از منابع مالی ساختمان را از آن خود کرده و آسایش ساکنان نیز با سالم بودن این بخش، گره خورده است.

در همین راستا، وکلای تیم وکیل‌باشی، ضمن تدوین قرارداد نگهداری تأسیسات، تلاش کرده‌اند به دغدغه‌های مخاطبان خود پاسخی حرفه‌ای دهند. چنانچه راجع به موضوع این مقاله و قرارداد مزبور سؤال یا ابهامی دارید، آن را با کارشناسان حقوقی مجموعه در میان بگذارید. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی