نکات مهم قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی از مهمترین قراردادهایی است که در عرصه معاملات مسکن به کار می‌رود. این قرارداد، به صورتی است که فروشنده در آن متعهد می‌شود تا به ازای توافقی که حاصل می‌شود، در آینده ملک مورد نظر را به خریدار فروخته و خریدار نیز متعهد می‌شود که در زمان مشخص شده، قیمت معامله را پرداخت کند.

در این قرارداد، نکته‌ای که بسیار مهم است، زمانی است که معامله صورت می‌گیرد. به‌عنوان مثال، اگر قرار است آپارتمان در آینده ساخته شود، تعیین زمان تحویل مورد معامله می‌تواند بسیار حائز اهمیت باشد. همچنین، شرایط پیش‌فروش نیز می‌تواند در این قرارداد تعیین شود؛ به‌عنوان مثال مبلغ پیش‌پرداخت، شرایط انصراف از معامله و شرایط تحویل ملک.

در این مقاله از وکیل‌باشی، به بررسی نکات کلیدی قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پرداخته و شما را با مهمترین جزئیات این قرارداد آشنا می‌کنیم.

ارکان قرارداد پیش فروش آپارتمان:

برای اطمینان از اعتبار قرارداد پیش فروش ساختمان، به عنوان یکی از مهمترین قراردادهایی که در عرصه معاملات مسکن به کار می‌رود، لازم است تا مفاد ضروری این قرارداد با دقت و شفافیت تنظیم شود. همانطور که قبلاً در مقاله‌ی جامع "قرارداد پیش فروش ساختمان چیست" نیز بیان کردیم، ذکر موارد زیر در متن قرارداد پیش فروش و پیش خرید املاک ضروری است:

1. طرفین قرارداد: شامل تمامی اطلاعات هویتی و تعهد طرفین به ثبت‌نام در سامانه ثنا (برای شناسایی اطلاعات هویتی)؛

2. موضوع قرارداد (مشخص کردن مشخصات ملک): شامل موقعیت، مساحت، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، طبقه، واحد و...؛

3. مبلغ قرارداد: شامل قیمت کلی ملک، مبلغ پیش پرداخت و اقساط (به علاوه، تعیین شرایط پرداخت هم به‌طور کامل در قرارداد باید ذکر شود)؛

4. شرایط تحویل ملک: شامل زمان تحویل، شرایط تحویل و موارد دیگر مربوط به تحویل ملک؛

5. شرایط خاتمه قرارداد: شامل شرایط فسخ، اقاله، تهاتر و....؛

6. تعهدات طرفین: تعهدات هر یک از فروشنده و خریدار در قرارداد شامل مواردی مانند تأمین اسناد و مدارک مورد نیاز، پرداخت اقساط معامله، و تحویل ملک در زمان مشخص؛

7. سایر شروط: شامل تمامی دیگر شرایط اضافی که طرفین ممکن است بخواهند در قرارداد درج شوند.

در کل، قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به‌طور دقیق و کامل تهیه شده و همه شرایط و جزئیات مربوط به معامله را شامل شود تا از اعتبار و حقوق طرفین محافظت شود. به همین دلیل است که همواره تأکید می‌شود از نمونه فرم قرارداد پیش فروش ساختمان، که توسط وکیل متخصص تنظیم شده استفاده نمایید تا از مفاد قرارداد خود اطمینان خاطر داشته باشید.

تعیین مبلغ قرارداد پیش فروش ملک و پرداخت آن:

در بسیاری از قراردادهای پیش فروش، قیمت متری ساختمان تعیین می‌شود و بر اساس آن، قیمت کل معامله محاسبه می‌شود. این روش با توجه به متراژ و ویژگی‌های ساختمان مانند موقعیت جغرافیایی، وضعیت ساخت و ساز، نرخ رشد بازار و ... تعیین می‌شود.

در هر صورت، تعیین قیمت و مبلغ قرارداد در متن توافق پیش فروش ساختمان بر اساس قوانین و مقررات مربوطه و با رعایت نکات حقوقی، انجام می‌شود. همچنین، باید به‌دقت شرایط پرداخت، تحویل ملک و شرایطی مانند برخورداری از مالکیت و مستندات مربوطه نیز در قرارداد پیش فروش آورده شود.

پرداخت مبالغ مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان، به عنوان یکی از مهمترین نکات در پیش خرید آپارتمان، ممکن است به صور مختلفی صورت بگیرد. هرچند که طرفین در نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ممکن است به شیوه‌های مختلفی براساس عرف مربوط به پرداخت مبلغ قرارداد توافق نمایند، اما در عمده موارد به شکل زیر عمل می‌شود:

1. پیش پرداخت: در اغلب قراردادهای پیش فروش و پیش خرید، خریدار باید مبلغی به عنوان پیش پرداخت به فروشنده پرداخت نماید. این مبلغ، معمولاً حداقل ۱۰ تا ۳۰ درصد از کل قیمت معامله است. این پرداخت غالباً به عنوان تأمین مالی برای ساخت و ساز یا خرید ملک استفاده می‌شود.

2. پرداخت اقساط: بعد از پرداخت پیش پرداخت، خریدار باید برای پرداخت اقساط باقیمانده، براساس آنچه توافق شده، اقدام نماید. تعداد و میزان اقساط در قرارداد تعیین شده و بر اساس زمانبندی ساخت و ساز یا تحویل ملک، پرداخت می‌شود.

معمولاً در قرارداد پیش فروش ساختمان، شرایط پرداخت به دقت تعیین شده و در قالب جدول زمانبندی پرداخت درج می‌شود. در هر صورت، پرداخت مبالغ مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان باید بر اساس قوانین و مقررات مربوطه و با رعایت نکات حقوقی، انجام شود. از همین رو، چنانچه در رابطه با این موضوع اطمینان خاطر نداری، حتماً از خدمات پرسش و پاسخ حقوقی آنلاین استفاده نمایید و موضوع را از یک وکیل متخصص پیگیری نمایید.

شرایط خاتمه قرارداد پیش فروش ساختمان:

در قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز باید مانند هر قرارداد دیگری، شرایط خاتمه قرارداد حتماً ذکر شود. به دیگر عبارت، قرارداد پیش خرید ملک ممکن است به انحاء متفاوت و توسط یک یا هر دو طرف قرارداد پایان یابد؛ که این موارد همگی باید در قرارداد ذکر شوند. ازجمله:

1. شرایط فسخ قرارداد {انصراف یک طرفه}: فسخ قرارداد توسط خریدار یا فروشنده ممکن است به دلیل استفاده از اختیارات قانونی (انواع خیارات مقرر در قانون مدنی) باشد، که این مورد باید صراحتاً در قرارداد ذکر وشد.  

3. شرایط اقاله قرارداد پیش فروش ساختمان {انصراف دو طرفه}: برای زمانی که طرفین شرایطی را تعیین می‌کنند، یا بنا به پیش‌آمدهای موجود تصمیم می‌گیرند که (علی‌رغم ناتمام ماندن معامله) به صورت دوطرفه به قرارداد پایان بدهند.

در هر یک از موارد فسخ یا اقاله قرارداد، لازم است پیش‌تر طرفین شرایط لازم را در متن قرارداد پیش فروش خود حتماً ذکر کرده باشند تا در رابطه با این موضوع بعداً دچار مشکل و اختلاف نشوند. پیشنهاد می‌کنیم برای آگاهی بیشتر، حتماً به مقاله‌ی شرایط فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان سری بزنید!

ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفترخانه:

یکی از مهم‌ترین نکات قرارداد پیش فروش ساختمان که لازم است برای انتقال و کسب مالکیت، پس از انعقاد قرارداد انجام داد، ثبت رسمی آن در دفترخانه است. برای ثبت قرارداد در دفترخانه، باید مراحل زیر را طی کرد:

1. تهیه قرارداد پیش فروش: قبل از هر چیز، باید قرارداد پیش فروش ساختمان را تهیه کنید. این قرارداد باید شامل شرایط کامل معامله، قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل و سایر موارد مربوطه باشد.

2. پرداخت هزینه‌های ثبت: برای ثبت قرارداد پیش فروش در دفترخانه، باید هزینه‌های ثبت را پرداخت کنید. این هزینه‌ها بر اساس قیمت معامله و نوع سند ثبتی که انتخاب می‌کنید، متفاوت است.

3. مراجعه به دفترخانه: پس از تهیه قرارداد و پرداخت هزینه‌های ثبت، باید به دفترخانه مربوطه مراجعه کنید. در این مرحله، قرارداد پیش فروش به همراه مدارک مربوطه از جمله مستندات مربوط به ملک و مشخصات فروشنده و خریدار به دفترخانه تحویل داده می‌شود.

4. ثبت قرارداد: پس از بررسی مدارک ارائه شده، دفترخانه قرارداد را ثبت می‌کند و یک شماره ثبت به شما اعلام می‌کند.

5. دریافت سند: پس از ثبت قرارداد، می‌توانید سند مربوط به مالکیت ساختمان را از دفترخانه دریافت کنید. این سند شامل اطلاعات مالکیت و حقوقی مربوط به ساختمان است و مالکیت شما را به صورت رسمی تأیید می‌کند.

پیشنهاد وکیل‌باشی برای مطالعه: مراحل سند زدن خانه در دفترخانه اسناد رسمی

پرداخت هزینه‌های ثبت در دفترخانه، به عهده فروشنده و خریدار به صورت برابر است، و باید بر اساس توافق قبلی بین آن دو تعیین شود. اصولاً، هزینه‌های ثبت در دفترخانه، شامل هزینه‌های مربوط به تأیید صحت مدارک، ارائه مستندات و پرداخت مالیات است و در بسیاری از موارد، بر اساس قیمت معامله و نوع سند ثبتی که انتخاب می‌کنید، متفاوت است.

در عمل، هزینه‌های ثبت برای فروشنده و خریدار به این صورت تقسیم می‌شود که هزینه‌های مربوط به فرایند ثبت و تأیید اسناد و مدارک، بر عهده خریدار است و هزینه‌های مربوط به مالیات، بر عهده فروشنده است. البته، این موضوع به شرایط توافقی بین طرفین و نوع معامله بستگی دارد و ممکن است در برخی موارد به صورت دیگری نیز تعیین شود.

در هر صورت، در قرارداد پیش فروش ساختمان باید هزینه‌های ثبت را به دقت تعیین کنید و برای پرداخت آنها، توافق قبلی بین خودتان را مشخص کنید.

چند نکته کلیدی مهم پیرامون قرارداد پیش فروش آپارتمان:

حالا که با کلیت قرارداد پیش فروش ملک و نحوه ثبت آن آشنا شدید، با ما همراه شوید تا به دنیای اطلاعات حقوقی سفر کنیم و چند نکته‌ی کلیدی مهم را باهم بررسی کنیم:

1. اعتبار پیش فروش و پیش خرید ساختمان نیمه کاره:

اصطلاح ساختمان نیمه کاره به معنای ساختمانی است که هنوز کامل ساخته نشده است و در مراحل نوسازی، ساخت و ساز یا بازسازی قرار دارد. در بسیاری از موارد، مالکان ساختمان نیمه کاره، با هدف تأمین مالی برای ادامه کارهای ساختمانی، به دنبال پیش فروش ساختمان هستند. با این حال، پیش فروش یک ساختمان نیمه کاره باید با دقت و با رعایت موارد قانونی و قراردادی انجام شود.

در بسیاری از کشورها، پیش فروش ساختمان نیمه‌کاره ممکن است با محدودیت‌هایی همراه باشد. به عنوان مثال، در برخی موارد، ممکن است به دلیل نداشتن مجوزهای لازم، پیش فروش ساختمان نیمه کاره ممنوع باشد.

به طور کلی، پیش فروش ساختمان نیمه کاره با رعایت موارد قانونی و با توافق طرفین می‌تواند انجام شود. اما باید به دقت مواردی مانند مراحل ساخت و ساز، وضعیت مالکیت، مجوزهای لازم و سایر موارد مربوطه را بررسی کنید. همچنین، باید در قرارداد پیش فروش، شرایط پرداخت، تحویل و سایر مواردی که ممکن است در آینده پیش بیاید، به دقت در نظر گرفته شود.

2. تفاوت قرارداد پیش فروش با قرارداد مشارکت در ساخت ملک:

قرارداد پیش فروش ساختمان و قرارداد مشارکت در ساخت دو نوع قرارداد متفاوت هستند که هر کدام دارای شرایط متفاوتی نیز هستند. به طور خلاصه، تفاوت اصلی در نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت است که با مقررات قانونی موردنیاز در پیش فروش ملک تمایز دارد.

مطابق قانون پیش فروش ساختمان، مصوب سال 1389، کلیه قراردادهای پیش‌فروش ساختمان طبق تصریح قانون‌گذار باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ بنابراین انعقاد این توافق در مکانی غیر از دفتر اسناد رسمی جرم بوده و مجازات سنگینی برای پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده خواهد داشت این در حالی است که چنین محدودیتی در قرارداد مشارکت در ساخت وجود نداشته و مالک و سازنده می‌توانند در بنگاه‌های معاملات املاک قرارداد خود را بنویسند.

از این رو پیشنهاد می‌کنیم برای اطمینان خاطر از اینکه کدام یک از قراردادها می‌تواند نیاز شما را مرتفع کند، حتماً مقاله‌ی مربوط به تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد پیش فروش را مطالعه نمایید.

و اما نتیجه گیری:

قرارداد پیش خرید و پیش فروش ملک یکی از پرکاربردترین راه‌ها برای خرید و فروش املاک هستند. درواقع این قرارداد به عنوان یک سند حقوقی به صورت کتبی تنظیم می‌شود و شرایط معامله در آن تعیین می‌شود. برای انتخاب بهترین روش برای خرید و فروش ملک، باید به دقت شرایط و ضوابط قرارداد را مورد بررسی قرار داد؛ و با توجه به نیازهای خود، بهترین روش برای انجام معامله را انتخاب کرد.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی