شرایط فسخ قولنامه از سوی فروشنده و خریدار

به‌زعم عده زیادی از افراد،  نوشتن متن قولنامه اصلاً کار سختی نیست! این در حالی است که هر بند، عبارت و حتی واژه‌ای که در متن قولنامه می‌نویسید، دارای بار حقوقی فراوان است. اگر به همین نکته به‌ظاهر ساده دقت کنید، در آینده با طرف دیگر قراردادتان به مشکل نمی‌خورید؛ پس قبل از درج موضوعاتی نظیر شرایط فسخ قولنامه، به یاد داشته باشید که ابتدا از یک وکیل متبحر مشورت بگیرید.

در همین راستا و در این مقاله از وکیل‌باشی، قصد داریم درباره موارد و شرایط فسخ قولنامه صحبت کنیم. چنانچه به‌عنوان خریدار یا فروشنده یک زمین، خانه، باغ، ماشین، آپارتمان و... این مطلب را می‌خوانید، تا انتها همراه وکیل‌باشی بمانید.

منظور از فسخ قولنامه چیست؟

به‌طورکلی فسخ به معنای نقض و برهم‌زدن است که با فسخ مورد استفاده در عالم حقوق، تا حد زیادی تفاوت دارد. به‌این‌ترتیب، منظور از فسخ قرارداد، برهم‌زدن یک‌طرفه آن است؛ یعنی یکی از طرفین بر مبنای اختیاراتی که از طریق متن قرارداد یا متن قانون به دست آورده، می‌تواند به ادامه توافق خاتمه دهد. این انحلال و خاتمه‌دادن، کاملاً یک‌جانبه است. به‌نحوی‌که اگر دو طرف قرارداد برای اتمام آن به توافق برسند، دیگر از لفظ فسخ استفاده نمی‌کنیم، بلکه در این حالت، قرارداد اقاله شده است.

پس تا اینجا متوجه شدید که فسخ قرارداد یک امر یک‌جانبه است؛ اما اقاله، پایان‌دادن به حیات قرارداد از طریق توافق و رضایت طرفین خواهد بود.

همان‌طور که در مطلب قولنامه زمین چیست، توضیح دادیم؛ قولنامه و مبایعه‌نامه تفاوت عمده‌ای با یکدیگر دارند. در واقع، قولنامه تعهد به بیع (خریدوفروش) در آینده است که اغلب افراد به‌اشتباه از آن به‌جای مبایعه‌نامه استفاده می‌کنند. بر همین اساس، در این نوشته قولنامه را مترادف با بیع‌نامه قرار می‌دهیم و از ماهیت اصلی آن چشم‌پوشی می‌کنیم.

نکته دیگری که در همین ابتدا باید به آن اشاره کنیم، اصطلاح نادرست دیگری به نام قولنامه اجاره است. برگه‌ای که برای قرارداد اجاره نوشته می‌شود، "اجاره‌نامه" نامیده می‌شود و نباید از لفظ قولنامه برای آن استفاده کرد. به‌این‌ترتیب، موارد فسخ قولنامه اجاره، از دیگر عبارات نادرستی است که میان مردم رواج یافته است.

چند نکته حقوقی مهم درباره شرایط فسخ قولنامه

پیش از بررسی دلایل و شرایط فسخ قولنامه بهتر است نکات ضروری زیر را در نظر داشته باشید:

یک) در عرف، قولنامه‌هایی که توسط افراد تنظیم می‌شوند، یا دست‌نویس هستند یا بنگاهی و در هر دو صورت، یک سند رسمی محسوب می‌شوند. اگر قولنامه در دفترخانه تنظیم شود، دیگر سندی عادی نیست و جزء اسناد رسمی به شمار می‌آید. آنچه در این مطلب راجع به شرایط فسخ قولنامه خواهیم گفت، در هر 3 نوع گفته شده کاربرد دارد.

برای آشنایی بیشتر با جزئیات قولنامه‌های دستی و بنگاهی بهتر است به مقاله نحوه تنظیم اجاره‌نامه دستی سر بزنید.

دو) به یاد داشته باشید که حق فسخ می‌تواند از طریق قانون یا به‌وسیله مفاد قرارداد برای هر یک از طرفین ایجاد شود. یعنی اینکه هر یک از خریدار و فروشنده می‌تواند در صورت ارائه دلایل معتبر و قابل‌استناد همچون خیار شرط درج شده در قرارداد، به ادامه توافق پایان دهد. هرچند کلیات شرایط فسخ قولنامه خانه با قولنامه ماشین، زمین و... یکسان است؛ اما دلایل و موارد فسخ هر یک از قراردادهای خریدوفروش می‌تواند با دیگری متفاوت باشد.

سه) "یکی از مهم‌ترین شرایط فسخ قولنامه این است که بدانید: فرقی ندارد قولنامه را در بنگاه نوشته و کد رهگیری معامله را هم دریافت کرده باشید یا اینکه قولنامه‌تان دست‌نویس باشد. درهرصورت بهتر است اظهارنامه‌ای مبنی بر اعمال حق فسخ قرارداد تنظیم کرده و سپس آن را به‌طرف دیگر ارسال کنید. ارسال اظهارنامه به‌طرف مقابل، این امکان را به شما می‌دهد که در صورت ایجاد اختلاف، دلیلی محکمه‌پسند بر اعلام فسخ به‌طرف دیگر قرارداد در دست داشته باشید."

چهار) به‌موجب ماده ۳۹۹ ق.م حق فسخ برای شخص ثالث نیز قابل ایجاد است. یعنی خریدار و فروشنده علاوه بر اینکه خودشان اجازه انحلال قرارداد را دارند، می‌توانند این حق را برای شخصی که نقشی در قرارداد ندارد نیز قائل شوند. مثلاً پدری که خانه‌اش را به پسرش فروخته است، می‌تواند ضمن عقد بیع شرط کند مبلغ معامله به دخترش پرداخت شود و اگر پسر در تأدیه ثمن به‌اندازه یک ماه تأخیر داشته باشد، دختر او حق فسخ معامله را دارد.

نکته اساسی و بسیار ضروری دیگر اینکه حتماً تمام قراردادهای خود را نزد وکلای باتجربه تنظیم کنید. چرا که درج یک کلمه یا جمله اشتباه، تبعات و پیامدهای منفی زیادی را برایتان به همراه دارد. مثلاً همین عبارت اسقاط کافه خیارات که در اغلب مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود و خریدار و فروشنده بدون درنگ، آن را امضا می‌کنند. نتیجه چنین چیزی، این است که شما حق فسخ قرارداد توسط خیارات مختلف قانونی همچون خیار عیب، غبن و.. را از خودتان سلب کرده‌اید! این در حالی است که در جلسات مشاوره حقوقی، وکلا این گونه نکات بسیار مهم را به شما گوشزد می‌کنند.

شرایط فسخ قولنامه شامل چه مواردی است؟

همان‌گونه که تا این قسمت از مقاله متوجه شدید، موارد فسخ قولنامه دستی و همچنین موارد فسخ قولنامه بنگاهی تفاوتی با هم ندارند. در واقع این شرایط فسخ از سوی بایع و فروشنده است که دارای تمایزند.

در ماده ۳۹۶ قانون مدنی، انواع خیارات (اختیارات) که یکی از موارد فسخ قراردادها هستند، ذکر شده‌اند. ما نیز بر همین اساس، شرایط فسخ قولنامه خانه، آپارتمان، زمین و… را توضیح می‌دهیم.

بر اساس خیاراتی که قانون‌گذار در قانون مدنی آورده است، موارد فسخ قولنامه خانه، زمین، ماشین و... از سوی خریدار عبارت است از:

·       در خیار مجلس، هر یک از طرفین قرارداد بیع می‌توانند بعد از انعقاد عقد و در همان جلسه، قرارداد را فسخ کنند. در واقع، خیار مجلس هم به خریدار و هم به فروشنده این امکان را می‌دهد، مادامی که از جلسه انعقاد قرارداد خارج نشده‌اند، عقد بیع صورت‌گرفته را برهم زنند.  

·       یکی از شرایط فسخ قولنامه توسط خریدار، استناد به خیار تدلیس است. تدلیس یعنی فریب‌دادن و اگر فروشنده، واقعیت موجود در مورد مورد معامله را به خریدار نگوید، مرتکب تدلیس شده است؛ بنابراین، خریدار هم می‌تواند از خیار تدلیس استفاده کند و به‌موجب آن به قرارداد خاتمه دهد. به‌عنوان‌مثال، فروشنده، تخته فرش ماشینی را به‌جای فرش دستی بفروشد و این مورد مهم را به خریدار نگوید. در اینجا، خریدار به‌محض مطلع شدن از این موضوع، می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند.

·       یکی از شرایط فسخ قولنامه توسط فروشنده این است که خریدار در پرداخت مبلغ معامله (ثمن) تأخیر کند. در این گونه موارد، فروشنده حق فسخ معامله را به استناد خیار تأخیر ثمن دارد. برای درک بهتر این مسئله، به مقاله نکات خرید زمین قولنامه‌ای مراجعه کنید.

·       خیار شرط، از آن دسته مواردی است که شرایط فسخ قولنامه را هم برای فروشنده و هم برای خریدار فراهم می‌کند. در اینجا، طرفین می‌توانند در قرارداد ذکر کنند که طی یک مهلت قانونی مشخص، مثلاً یک ماه پس از انعقاد قرارداد، قادر به پایان‌دادن معامله هستند.

·       بارها اتفاق افتاده که خریدار متوجه شده است ملک، ماشین، دستگاه یا هر موردی که خریده در حقیقت مال دیگری بوده و فروشنده مالک آن نبوده است. در این گونه موارد، خیار شرکت به خریدار مجوز فسخ عقد بیع را خواهد داد.

·       طرفین قولنامه می‌توانند شرایطی را در متن آن بنویسند که هر کدام از آن‌ها ملزم به رعایتشان باشند. چنانچه یکی از آن‌ها به شروط مندرج پایبند نباشد، دیگری به‌واسطه خیار تخلف از شرط، می‌تواند عقد را برهم بزند.

·       مدت‌زمان قانونی فسخ قولنامه نیز به مذاکرات طرفین بستگی دارد. اما از یاد نبرید که اگر شرطی را در قرارداد می‌نویسید، حتماً مهلتی را برای اعلام فسخ آن نیز در نظر بگیرید. چرا که همین موضوع به‌ظاهر ساده، باعث ایجاد دردسرهای فراوان خواهد شد.

و اما جمع‌بندی

در این مقاله از وکیل‌باشی تلاش کردیم شرایط فسخ قولنامه ملک، دستگاه، باغ و.. را به‌سادگی توضیح دهیم. بی‌توجهی به شرایط و نحوه فسخ مبایعه‌نامه‌ها که مردم به‌اشتباه به آن قولنامه می‌گویند، باعث بروز اختلافات فراوانی میان خریداران و فروشندگان خواهد شد. بر همین اساس، در این نوشته نکات حقوقی مانند خیارات، موعد قانونی فسخ قولنامه و مواردی ازاین‌قبیل را بیان کردیم. چنانچه سؤال یا ابهامی دررابطه‌با این موضوع دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران وکیل‌باشی همواره پاسخگوی شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی