اثبات مالکیت با سند عادی چگونه است؟

چگونگی اثبات مالکیت با سند عادی، یکی از رایج‌ترین موضوعاتی است که وکلا دائماً درباره آن به افراد راهنمایی می‌دهند. واقعیت این است که سند رسمی در محاکم قضایی از اعتبار بالایی برخوردار است و تا زمانی که خلاف آن ثابت نشود، معتبر است. این در حالی است که سند عادی در محاکم قضایی قابل‌استناد است؛ ولی اثبات اعتبار آن بر عهده فرد مدعی مالکیت قرار دارد.

اگر صاحب ملکی هستید که سند رسمی ندارد و فقط سندی عادی مثل مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه در دست دارید، برای اثبات مالکیت خود هنگامی که شخص دیگری ادعای مالکیت بر ملکتان را دارد بایستی به دادگاه مراجعه کنید. اینکه چطور باید دعوی اثبات مالکیت با سند عادی را طرح کنید، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوی کجاست و نحوه اثبات آن چگونه است را در ادامه این مطلب از وکیل‌باشی بخوانید.

نحوه اثبات مالکیت با سند عادی

بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی محسوب می‌شوند؛ درغیراین صورت سند تنظیمی سند عادی تلقی می‌شود. دقت داشته باشید که سند تک برگ و سند منگوله‌دار نوعی سند رسمی هستند و مبایعه‌نامه ملک، اجاره‌نامه و امثال این قراردادها که در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم می‌شوند سند عادی به شمار می‌آیند.

"به‌منظور اثبات مالکیت با سند عادی در مقابل فردی که ملکتان را تصرف کرده یا ادعای مالکیت بر ملک شما را دارد، باید ابتدا در دادگاه طرح دعوا کنید. به این منظور، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست اثبات مالکیت را تقدیم کنید. در این دعوا، شما مدعی هستید؛ پس باید همراه با ارائه سند عادی ملک که می‌تواند مبایعه‌نامه، قولنامه یا هر قرارداد کتبی موجود مبنی بر انتقال مالکیت باشد، سایر ادله و شواهد خویش را ارائه دهید."

به یاد داشته باشید که اثبات مالکیت با سند عادی، دشوارتر از مواردی است که ملک سند رسمی دارد. به همین دلیل، مشورت با یک وکیل متخصص در امور حقوقی می‌تواند برایتان مفید باشد. در این راستا، وکیل‌باشی با ارائه خدمات مختلف نظیر مشاوره حقوقی و تنظیم دادخواست، همواره در کنار شما است.

دقت کنید که دلایل زیر می‌توانند در اثبات مالکیت ملک به شما کمک کنند:

قرارداد کتبی

چنانچه ملک از طریق یک توافق‌نامه همچون بیع، هبه، صلح و... به شما منتقل شده است، با استناد به آن قرارداد می‌توانید، مالکیت خود به قاضی اثبات کنید. البته، اثبات وقوع قرارداد شفاهی به‌مراتب دشوارتر از اثبات وقوع یک قرارداد کتبی است؛ بنابراین اگر قراردادتان شفاهی است باید از سایر ادله برای تحکیم ادعای خود بهره بگیرید.

شهادت شهود

در جایی که یک سند غیررسمی مثل مبایعه‌نامه برای اثبات مالکیت خود دارید، شهادت شهود می‌تواند کمک فراوانی به احراز مالکیتتان کند. شاهدان باید شرایطی مثل عقل، بلوغ، عدالت و عدم دشمنی با طرفین دعوا را دارا باشند. خوشبختانه شهادت شهود در کنار سایر دلایل و مدارک می‌تواند در اثبات مالکیت مؤثر باشد؛ بنابراین باید در انتخاب شهود دقت کرده و از افرادی که مورداعتماد هستند و می‌توانند به‌درستی شهادت دهند تقاضای کمک کنید.

 اماره تصرف

اماره تصرف، یکی از نشانه‌ها و قراینی است که حکایت از مالکیت فرد بر ملک دارد. این در حالی است که اگر بر تصرف خود بر ملک استناد می‌کنید باید تصرفتان قانونی و بدون قهر و غلبه باشد. در غیر این صورت، تصرف شما غیرقانونی بوده و مرتکب تصرف عدوانی شده‌اید.

ارث

ارث نیز یکی از راه‌های انتقال مالکیت است. در واقع اگر تمام مراحل قانونی ارث از جمله دریافت گواهی انحصاروراثت و همچنین تقسیم ترکه نیز به‌درستی انجام شده باشد و از این طریق مالک ملک شده باشید، مالکیتتان قابل‌اثبات و قانونی است. چنانچه دلیل مالکیت شما ارث باشد، باید مدارک اثبات‌کننده این موضوع مانند تقسیم‌نامه و گواهی حصر وراثت را به دادخواستتان ضمیمه کنید.

مراحل دعوای اثبات مالکیت با سند عادی

برای اثبات مالکیت ملکی که فاقد سند رسمی است بایستی تمام مراحل و نکات زیر را رعایت کنید:

ثبت‌ نام در سامانه ثنا

برای شروع دعوای اثبات مالکیت، ابتدا باید در سامانه ثنای سایت عدل ایران عضو شوید. برای این کار می‌توانید خودتان به‌صورت اینترنتی ثبت‌نام کنید با به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید تا در آنجا فرایند عضویتتان تکمیل شود.

تنظیم دادخواست اثبات مالکیت ملک

پس از ثبت‌نام در ثنا، باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، دادخواستی با عنوان "اثبات مالکیت" تنظیم کنید. در دادخواست، مشخصات کامل خود و طرف مقابل (خوانده) را ذکر کرده و دلایل و مستندات خود را به‌صورت دقیق شرح دهید. چنانچه سند عادی شما مبایعه‌نامه است، بهتر است علاوه بر ذکر آن، از استشهادیه اثبات مالکیت نیز کمک بگیرید. در استشهادیه، افرادی که از مالکیت شما بر ملک مطلع هستند، با درج نام و امضای خود بر این موضوع صحه می‌گذارند. علاوه بر استشهادیه و سند عادی، اگر از میان دلایل گفته شده قبلی، دلیل دیگری دارید، حتماً در متن دادخواست به آن اشاره کنید.

پرداخت هزینه دادرسی

هم‌زمان با ارائه دادخواست باید هزینه دادرسی دعوای اثبات مالکیت را به دفتر خدمات قضایی بپردازید. هزینه رسیدگی به این دعوا به دلیل اثبات مالکیت جزء دعاوی مالی به شمار می‌آید، معادل ارزش منطقه‌ای ملک است.

پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی، دادخواست به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده می‌شود. فراموش نکنید که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون سند، دادگاه محل وقوع ملک است و شما نباید به دادگاه محل اقامت خوانده دعوا مراجعه کنید. تمام این نکات کلیدی توسط تیم وکلای وکیل‌باشی در ویدئوی آموزش تصویری اثبات مالکیت بیان شده است؛ پس همین‌الان نسبت به دانلود این آموزش اقدام کنید.

و اما جمع‌ بندی مطلب

در طول این نوشته گفتیم که برای اثبات مالکیت بر یک ملک، سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد. پس از بیان تفاوت اسناد رسمی و عادی، به این موضوع پرداختیم که چطور می‌توانیم اثبات مالکیت با سند عادی را در دادگاه انجام دهیم. برای این کار بایستی از طریق دادگاه محل وقوع ملک وارد عمل شوید و پس از تقدیم دادخواست اثبات مالکیت، مدارک کافی و مستدل ارائه کنید. این مدارک می‌توانند استشهادیه، شهادت شهود، گاهی حصر ورثه، توافق‌نامه کتبی و حتی اماره تصرف باشند که در متن به همه آن‌ها اشاره کردیم.

در نهایت چنانچه دررابطه‌با موضوع این مقاله سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. وکلا و مشاوران حقوقی وکیل‌باشی ضمن مطالعه پرسش‌های مطرح‌شده، پاسخگوی شما عزیزان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی