توقیف ملک و مراحل آن

سند ملکی یکی از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی است که مالکیت فرد را نسبت به یک ملک مشخص می‌کند و حقوق و تعهدات مالک را به‌صورت قانونی ثبت می‌نماید. توقیف سند ملکی نیز یکی از مسائل حقوقی پیچیده است که به دلایل مختلفی از جمله دعاوی حقوقی و مشکلات ثبتی رخ می‌دهد که در این فرایند، دادگاه یا مراجع قانونی از انتقال و فروش یا تغییر وضعیت قانونی ملک جلوگیری می‌کند. 

توقیف ملک به چه معناست؟

توقیف ملک یعنی دادگاه به صورت قانونی از استفاده، فروش یا انتقال ملک جلوگیری می‌کند. این اتفاق معمولاً در جریان دعوای حقوقی یا کیفری رخ می‌دهد.

توقیف در مواردی اتفاق می‌افتد که صاحب ملک به فردی بدهکار بوده و از پرداخت بدهی خود، خودداری کرده است. در چنین حالتی، دادگاه ممکن است دستور توقیف ملک را صادر کند تا اطمینان حاصل شود که طلبکار به حقوق مالی خود خواهد رسید.

توقیف ملک به عنوان یک اقدام احتیاطی، برای تضمین این است که طلبکار در نهایت می‌تواند بدهی خود را دریافت کند. این اقدام معمولاً به دو شکل انجام می‌شود که هر کدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند.

توقیف تامینی

توقیف تأمینی به‌منظور حفاظت از حقوق طلبکار در مراحل اولیه دادرسی و پیش از صدور حکم قطعی انجام می‌شود. این اقدام به‌منظور جلوگیری از فرار یا انتقال اموال توسط بدهکار صورت گرفته تا امکان دسترسی به اموال او در آینده محفوظ بماند.

 هدف اصلی توقیف تأمینی، اطمینان از باقی ماندن اموال بدهکار تا زمان صدور حکم است.  به این ترتیب، در صورتی که دادگاه به نفع طلبکار حکم دهد، او می‌تواند از اموال توقیف‌شده برای وصول مطالبات خود استفاده کند.

این نوع توقیف به عنوان یک ابزار احتیاطی، نقش مهمی در تضمین حقوق مالی طلبکار دارد.

توقیف اجرایی

توقیف اجرایی نوعی دیگر از توقیف قانونی است که پس از صدور حکم قطعی دادگاه به منظور اجرای آن انجام می‌شود. 

این توقیف زمانی توسط طلبکار درخواست می‌شود که بدهکار به تعهدات مالی خود عمل نکند یا نتواند بدهی‌اش را پرداخت کند.

 در چنین شرایطی، اموال توقیف‌شده ممکن است به مزایده گذاشته شوند تا طلبکار بتواند از عواید آن برای وصول طلب خود استفاده کند.

توقیف اجرایی یک ابزار مهم در نظام حقوقی است که به طلبکاران این امکان را می‌دهد تا از حقوق مالی خود محافظت کرده و در صورت لزوم، آن‌ها را به‌طور مؤثر بازیابی کنند.

مراحل سند توقیف ملک چیست؟

مراحل و نحوه سند توقیف ملک عبارت است از:

1. درخواست توقیف ملک

2. ارائه مستندات 

3. بررسی درخواست

4. صدور حکم توقیف و ابلاغ آن به طرفین

5. اجرای حکم

درخواست توقیف ملک

 درخواست توقیف، باید توسط طلبکار با ذکر جزئیات هویتی و دلایل توقیف به دادگاه ارائه شود. 

توجه داشته باشیدِ، در درخواست توقیف ملک باید مشخصات دقیق ملک از جمله آدرس، شماره ثبت و هر گونه اطلاعات شناسایی دیگر با دقت ذکر گردد.

درخواست‌ کننده باید دلایل قانونی برای توقیف ملک داشته باشد. این دلایل ممکن است به علت عدم پرداخت بدهی یا هر دلیل دیگری باشد.

ارائه مستندات

در دعاوی حقوقی و کیفری، ارائه مستندات مناسب و معتبر بسیار حائز اهمیت است. در ادامه، چند تا از مهم‌ترین مستندات مورد نیاز برای این فرآیند را نام می‌بریم:

• قراردادهای مرتبط؛ نظیر قرارداد وام ملک و قرارداد خرید فروش ملک؛

• صورت‌حساب‌ها و فاکتورهایی که نشان دهنده بدهی به طلبکار هستند؛

• گواهی‌های قانونی که نشان دهنده وجود بدهی هستند؛

• اسناد مالکیت ملک؛

• مستندات شناسایی؛

• مستندات مربوط به دعاوی قضائی در ارتباط با بدهی.

ارائه این مستندات به دادگاه می‌تواند، شانس موفقیت در فرآیند توقیف ملک را افزایش دهد و به ادعای طلبکار کمک کند.

بررسی درخواست توقیف ملک

قاضی باید مستندات ارائه‌شده و دلایل قانونی درخواست توقیف را به دقت بررسی کند. در بعضی از موارد، قاضی نیاز دارد که از مراجع دیگر چون اداره ثبت اسناد یا مراجع قضایی استعلام بگیرد تا دسترسی به اطلاعات بیشتری درباره وضعیت ملک و مالک آن به دست آورد.

صدور حکم توقیف و ابلاغ آن به طرفین

در بعضی از پرونده‌ها لازم است تا قاضی چند جلسه دادرسی برگزار کند تا طرفین دعوی نظرات و دفاعیات خود را مطرح کنند.

در صورتی که قاضی حکم توقیف سند ملک را تایید کند؛ حکمی مبنی بر توقیف ملک صادر خواهد شد. این حکم باید به‌طور رسمی به طرفین ابلاغ شود.

اجرای حکم

پس از صدور حکم، دادگاه پرونده را به واحد اجرای احکام ارجاع می‌دهد. این واحد مسئولیت اجرای دستور دادگاه و نظارت بر فرآیند توقیف را بر عهده دارد.

 سپس این توقیف ملک به به‌طور رسمی در سوابق ملک درج می‌شود و مالک نمی‌تواند ملک را به‌طور قانونی بفروشد یا منتقل کند.

در برخی از موارد ماموران اجرای احکام برای حفظ و نگهداری ملک و جلوگیری از آسیب‌های احتمالی یا تغییرات غیرمجاز، نظارت و کنترل مستقیم بر ملک را به عهده می‌گیرند.

در شرایطی که بدهکار بدهی خود را پرداخت نماید، دادگاه می‌تواند دستور رفع توقیف را صادر کند. در غیر این صورت، مراحل بعدی مانند مزایده ملک و پرداخت بدهی از محل فروش ملک انجام می‌شود.

اگر در انجام هر یک از مراحل بالا دچار چالش شدید، می‌توانید از وکلای متخصص مشاوره حقوقی بگیرید.

توقیف ملک قولنامه ای چگونه است؟

توقیف ملک قولنامه‌‌ای به معنای جلوگیری قانونی از انتقال یا تصرف ملکی است که صرفاً با یک قولنامه بین طرفین معامله شده است.

این اقدام توسط مراجع قانونی به منظور حفظ حقوق طرفین، در شرایطی انجام می‌گیرد که یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد عمل نکرده یا شرایط لازم برای فسخ قرارداد فراهم باشد.

در چنین مواردی، مقامات قضایی یا ثبتی با صدور دستور توقیف، از هرگونه تصرف، انتقال یا تغییر مالکیت ملک تا صدور حکم نهایی جلوگیری می‌کنند. 

توقیف ملک قولنامه‌ای می‌تواند از طریق دادگاه عمومی محل وقوع ملک یا در صورت وجود سند رسمی، از طریق دفاتر ثبت اسناد و دریافت اجرائیه ثبتی صورت گیرد. 

در این مدت، هرگونه اقدام در مورد ملک، از جمله فروش یا ورود به ملک، ممنوع بوده و نقض این قوانین می‌تواند تبعات قانونی، مانند مجازات‌های تعزیری را در پی داشته باشد.

نحوه توقیف ملک رهنی چگونه است؟

در صورتی که بدهکار ملکی را برای توقیف معرفی کند و آن ملک در رهن یا بازداشت دیگری باشد، می‌توان آن ملک را بر اساس ارزش آن توقیف کرد.

مراحل توقیف ملک رهنی به صورت خلاصه عبارتند از:

1. درخواست توقیف از دادگاه

2. صدور اجرائیه ثبتی

3. مزایده ملک

4. توقیف اجرایی

درخواست توقیف از دادگاه

طلبکار در صورت عدم پرداخت بدهی، توقیف ملک را از دادگاه درخواست می‌کند.

صدور اجرائیه ثبتی

اگر قرارداد رهن رسمی باشد، طلبکار می‌تواند مستقیماً به اداره ثبت برای صدور اجرائیه مراجعه کند.

مزایده ملک

 در صورت عدم پرداخت بدهی، طلبکار درخواست مزایده ملک توقیفی را به دادگاه ارائه می‌دهد و پس از فروش، بدهی تسویه می‌شود.

توقیف اجرایی

با حکم قطعی دادگاه، ملک رهنی توقیف و به اجرا گذاشته می‌شود. توجه داشته باشید در بعضی از شرایط، طلبکار می‌تواند از مازاد ملک برای دریافت طلب خود استفاده کند.

نحوه توقیف ملک مشاع چگونه است؟

در توقیف ملک مشاع، توقیف فقط بر سهم بدهکار انجام می‌شود و کل ملک مشاع تحت تاثیر این موضوع قرار نمی‌گیرد.

توجه داشته باشید که پس از صدور حکم، مرجع قضایی فقط دستور توقیف سهم مشاعی بدهکار را صادر می‌کند. 

دستور توقیف به این دلیل است که بدهکار نتواند، سهم مشاعی خود از ملک را به دیگری انتقال دهد یا آن را بفروشد.

در شرایطی که بدهکار، بدهی را پرداخت نکرده باشد، طلبکار می‌تواند درخواست فروش سهم مشاعی توقیف شده را در مزایده بدهد. 

آیا سرقفلی مغازه را می‌ توان توقیف کرد؟

توقیف سرقفلی مغازه به معنای جلوگیری از نقل و انتقال این حق به‌عنوان یک دارایی مالی است. 

سرقفلی تنها زمانی قابل توقیف است که:

• ملک و سرقفلی به صورت رسمی متعلق به بدهکار باشد

در این صورت، اداره ثبت پس از اخذ استعلام‌های لازم، اقدام به توقیف سرقفلی می‌کند.

• اگر بدهکار مستأجر باشد

 در این حالت، توقیف سرقفلی نیاز به اجازه مالک دارد و باید با اعلام به اداره ثبت، این توقیف انجام شود.

سرقفلی فقط در صورتی قابل فروش است که مالک رضایت داشته باشد و مستأجر حق انتقال به غیر را داشته باشد. 

مطالعه بیشتر: نحوه تنظیم قرارداد سرقفلی مغازه

آیا ملک صلح شده را می‌ توان توقیف کرد؟

در برخی شرایط، امکان توقیف ملک صلح‌شده وجود دارد، اما این موضوع بستگی به نوع و شرایط صلح‌نامه و مالکیت ملک دارد.

• صلح قطعی و بدون شرط

• صلح عمری

صلح قطعی و بدون شرط

اگر قرارداد صلح به صورت کامل و بدون هیچ‌گونه شرطی منعقد شده باشد، ملک به‌طور قطعی به فرد دیگری واگذار می‌شود. در این حالت، چون ملک دیگر به بدهکار تعلق ندارد، نمی‌توان ملک را توقیف کرد.

صلح عمری

 اگر صلح ملک به صورت عمری انجام شده باشد، به این معناست که مالک اصلی تا زمان حیات خود حق استفاده و بهره‌برداری از منافع ملک را دارد.

در این صورت، دادگاه بسته به نوع صلح و شرایط انتقال، امکان توقیف ملک را بررسی می‌کند.   

 یکی از کاربران از ما پرسیده است:

من مهریه‌ام رو گذاشتم اجرا، همسرم چیزی نداره جز سهم ارث پدری که اونم به‌صورت صلح‌نامه به پسرمون داده حالا من باید چیکار کنم؟ قبل از اینکه بتونم املاکش رو توقیف کنم، اون‌ها رو به پسرمون صلح کرده؟

برای پاسخ به این سوال، ابتدا باید مشخص شود که نوع صلح‌نامه چیست: آیا صلح‌نامه قطعی است یا عمری.

 در صورتی که صلح قطعی باشد، امکان توقیف ملک به دلیل خروج از مالکیت بدهکار وجود ندارد. 

اما اگر صلح عمری باشد، با توجه به شرایط استفاده از منافع ملک توسط بدهکار، دادگاه می‌تواند تصمیم به توقیف اموال بگیرد.

اگر به دنبال اطلاعات بیشتری درباره توقیف اموال به دلیل مهریه هستید، می‌توانید مقاله‌ی توقیف اموال برای مهریه را مطالعه کنید.

دلایل توقیف سند ملک چیست؟

از دلایل توقیف سند ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• توقیف سند ملک به علت بدهی مالی

•  توقیف سند ملک به علت دعاوی حقوقی

• توقیف سند ملک به علت مشکلات ثبتی

• توقیف سند ملک به علت تخلفات قراردادی

• توقیف سند ملک به علت احکام قضایی

در ادامه هر کدام از دلایل فوق را توضیح می‌هیم:

توقیف سند ملک به علت بدهی مالی

بدهی مالی به معنای عدم پرداخت تعهدات مالی است که می‌تواند شامل مواردی مانند: وام بانکی، اقساط، مالیات یا جریمه‌های مالی باشد.

در صورتی که شخص بدهکار به موقع اقدام به پرداخت بدهی‌ها نکند، ممکن است این موضوع منجر به توقیف سند ملک وی شود.

 توقیف سند ملک به علت دعاوی حقوقی

در برخی موارد، جریان اختلافات حقوقی باعث می‌شوند که سند مالکیت ملک به عنوان یکی از ابزارهای تضمین یا جبران خسارت توقیف شود.

توقیف سند ملک به علت مشکلات ثبتی

توقیف سند ملک به دلیل مشکلات ثبتی معمولاً به نقص‌ها، اختلافات یا مسائل قانونی مربوط به اسناد و ثبت ملک اشاره دارد. 

به عنوان مثال، اگر دو یا چند نفر ادعای مالکیت یک ملک را داشته باشند، اداره ثبت اسناد ممکن است، برای جلوگیری از هرگونه انتقال یا فروش، سند ملک را تا زمان حل اختلاف توقیف کند. 

این اقدام به منظور حفظ حقوق همه طرف‌های درگیر انجام می‌شود تا مالک نتواند پیش از رفع مشکلات ثبتی، ملک را به شخص دیگری منتقل کند یا بفروشد.

توقیف سند ملک به علت تخلفات قراردادی

توقیف سند به علت تخلفات قراردادی زمانی رخ می‌دهد که یکی از طرفین تعهدات مندرج در قرارداد را نقض یا به آن عمل نکند.

به عنوان مثال، اگر خریدار یا فروشنده در انتقال مالکیت یا پرداخت به موقع مبلغ توافق شده کوتاهی کند، ممکن است طرف مقابل با مراجعه به مراجع قانونی درخواست توقیف سند ملک را داشته باشد.

در چنین حالتی تا زمانی که مشکل رفع نشود، مالک نمی‌تواند ملک را بفروشد یا به دیگری انتقال دهد.

توقیف سند ملک به علت احکام قضایی

در صورتی به علت احکام قضایی سند ملک توقیف می‌شود که دادگاه یا مرجع قضایی بر اساس یک حکم رسمی، دستور توقیف سند ملک را صادر کند.

این حکم به دلیل بدهی‌های مالی، اجرای حکم در دعاوی حقوقی یا کیفری و یا شکایات مرتبط با مالکیت ملک صادر می‌شود. 

این دلایل ذکر شده، می‌توانند به طور مستقیم یا غیرمستقیم بر روی وضعیت قانونی سند ملک تأثیر بگذارند.

بازداشت ملک با توقیف ملک چه فرقی دارد؟

توقیف ملک و بازداشت ملک، هر دو به صورت قانونی از انتقال و خرید و فروش جلوگیری می‌کنند.

• بازداشت ملک در دعاوی کیفری و جزایی اعمال می‌شود، در حالی که توقیف ملک در دعاوی حقوقی و مالی صورت می‌گیرد.

• توقیف ملک با هدف حفظ حقوق طلبکار انجام می‌شود، در حالی که بازداشت ملک به معنای اعمال محدودیت‌های قانونی بر آن است.

در نتیجه، بازداشت به منظور پیشگیری و نظارت قضایی است؛ اما توقیف به منظور تأمین حقوق طلبکار و پرداخت بدهی است.

چگونه می‌ توان ملک را رفع توقیف کرد؟

برای رفع توقیف ملک ابتدا باید دادخواستی را با عنوان رفع توقیف ملک تهیه کرده و به دادگاه تحویل دهید و هزینه‌های مربوطه را پرداخت نمایید.

پس از بررسی دادخواست، دادگاه جلساتی را تعیین می‌کند که باید در این جلسات حضور پیدا کنید و مدارک و ادله خود را  ارائه دهید. پس از بررسی‌های لازم دادگاه رای خود را اعلام می‌کند.

در صورتی که قصد دارید از جزئیات رفع توقیف ملک و چگونگی آن مطلع شوید، پیشنهاد می‌شود مقاله رفع توقیف ملک را مطالعه کنید.

اموال غیر قابل توقیف شامل چه مواردی است:

مطابق قانون ایران بعضی از اموال را به دلیل جنبه‌های انسانی، اجتماعی یا اقتصادی نمی‌توان توقیف کرد. این اموال عبارتند از:

• وسایل ضروری زندگی

• منزل مسکونی

• ابزار کار و حرفه

• حقوق و مستمری‌ها

• کتاب‌ها و وسایل آموزشی

• لوازم و تجهیزات پزشکی

• محصولات کشاورزی

این نوع از قوانین به منظور حمایت از نیازهای اولیه و معیشتی افراد وضع شده‌اند تا افراد در شرایط سخت اقتصادی به مشکل جدی مواجه نشوند. برای اطلاعات بیشتر در این باره می‌توانید به مقاله "لیست اموال غیر قابل توقیف برای مهریه" مراجعه کنید.

خلاصه‌ ای از آنچه که درباره توقیف ملک باید بدانید 

توقیف ملک به معنای صدور یک دستور قانونی از سوی مراجع قضایی است که از فروش یا انتقال قانونی ملک، جلوگیری می‌کند.

در این مقاله از وکیل باشی، به‌طور مختصر انواع توقیف ملک از جمله ملک‌های مشاعی، رهنی و قولنامه‌ای را بررسی کردیم. همچنین دلایل مختلفی چون بدهی مالی، دعاوی حقوقی، مشکلات ثبتی که ممکن است منجر به توقیف ملک شوند را نیز توضیح دادیم. 

علاوه بر این، راهکارهای قانونی برای رفع توقیف ملک نیز ارائه دادیم تا افراد بتوانند به‌درستی از حقوق خود دفاع کنند.

در صورت سوال، می‌توانید سوالات خود را در بخش نظرات با ما به اشتراک بگذارید. امیدوارم این نوشتار، مانند یک فنجان چای داغ در یک روز سرد زمستانی، گرمابخش و آرامش‌بخش چالش‌های حقوقی شما عزیزان باشد.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی