دعوای تخلیه

در مورد قرارداد اجاره ای که با توجه به قوانین تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۵۶ باشد در صورتیکه موجر برای استفاده از محل عین مستأجره، احتیاج مادی واقعی داشته باشد به این مفهوم که عدم اشتغال در عین مستأجره موجبات عسر و حرج موجر را فراهم کرده و مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد میتواند قبل از اقامه دعوی تخلیه به علت مذکور، خواسته خود را تحت عنوان اظهارنامه مذکور به طرف مقابل برساند و اگر چنین نشد دادخواست بدهد در صورت ارسال اظهارنامه در دادگاه میتوانید خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه و اجره المثل ایام تصرف را بگیرید. همچنین تخلیه برای این منظور در قبال پرداخت حق کسب وپیشه مستأجر است.

طبق بند (الف) ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر1362 در موردی که حق انتقال به غیر ازمستاجر سلب شده باشد و مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به دیگری واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده دهد موجر می¬تواند در قراردادهای اجاره ای که مشمول این قانون می¬شوند دادخواست مذکور را ارئه نماید.

طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی بپردازد و طبق بند 9 ماده 14 در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد میتواند دادخواست مذکور را ارائه نماید.

طبق بند (د) ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر1362 در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید به این معنا که در قرارداد اجاره زمان معینی برای پرداخت اجاره بها شرط شده باشد، مستاجر با عدم پرداخت اجاره بها در آن زمان معین درواقع از شرط ضمن عقد تخلف نموده است و موجر میتواند به استناد آن، الزام مستاجر به تخلیه عین مستاجره را طبق دادخواست مذکور البته در قراردادهای اجاره ای که مشمول این قانون میشوند را از دادگاه صالح بخواهد.

طبق بند 7 ماده 14 در مورد محل کسب و پیشه یعنی اماکن تجاری هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد می¬توان دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل را به دادگاه صالح ارائه نمود مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل قبلی باشد.

طبق بند 8 ماده 14 در موردی که مستاجر در ملک مرتکب تعدی و تفریط شود موجر می‌تواند صدور حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند. تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است و تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

طبق بند 1ماده 14 در موردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

مطابق بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356 در صورتی که موجر قصد احداث ساختمان جدید در محل مورد اجاره داشته باشد ، می تواند پس از گرفتن پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری مبنی بر اقدام برای صدور پروانه ساختمان ، طی دادخواستی از دادگاه تقاضای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را بنماید.

مطابق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت مناسب باشد، مالک می تواند با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرش در دادگاه، تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد. در این مورد هم اثبات نیاز شخص یا بستگان مورد اشاره در قانون و اثبات مناسب بودن محل مورد اجاره برای سکونت به عهده مالک است.

طیق قانون موجر و مستاجر 1376 شرایط شکلی قرارداد اجاره عبارتند از: قرار داد اجاره حتما در 2 نسخه به صورت مکتوب تنظیم گردد. قرار داد می بایست به امضا مالک ملک و مستاجر ملک برسد. حداقل 2 نفر به عنوان شاهد در ذیل قرار داد اجاره را امضا نمایند. درصورتیکه هر کدام از این شروط رعایت نشده باشد یا اینکه در اصل قراداد اجاره یا اصل مالکیت اختلاف وجود داشته باشد در قراردادهای مشمول این قانون، رسیدگی مستلزم تنظیم دادخواست مذکور میباشد.