یکی از رایج ترین موضوعاتی که در دادگاه ها در جریان است، اختلافات پیش آمده بر سر خرید ملک می‌باشد. اینجاست که نقش وجود قرارداد خرید ملک کامل و استاندارد پررنگ می‌شود؛ زیرا که با وجود یک قرارداد کتبی دقیق، احتمال بروز اختلاف و چالشهای حقوقی میان متعاملین {خریدار و بایع} به حداقل خود خواهد رسید. 

در این مقاله از وکیل‌ باشی قصد داریم تمام نکات مهمی که در زمان تنظیم قرارداد خرید ملک، می‌تواند برای شما مفید و کلیدی باشد را بیان کنیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.

قرارداد خرید ملک چه ویژگی هایی دارد؟

“قرارداد خرید ملک (Property purchase contract) یکی از انواع قرارداد خرید و فروش ملک است که شامل تعهدات و شروطی که برای خرید ملک اعم از خانه، آپارتمان و زمین در نظر گرفته می‌شود.” 

در واقع، قرارداد خرید خانه دارای نکاتی است که می‌بایست در زمان انعقاد عقد رعایت گردد؛ در غیر این صورت، خسارات جبران ناپذیری به دنبال خواهد داشت. به همین دلیل، بهتر است پیش از هرگونه اقدام جهت خرید ملک، حتماً از یک وکیل متبحر مشاوره حقوقی دریافت کنید. چرا که این موضوع پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی دارد و نباید به‌راحتی در این گونه موارد ریسک کنید.

شرایط فسخ قرارداد ملک توسط خریدار:

همانطور که ذکر کردیم معامله ملک، یک عقد لازم است و در آن طرفین حق فسخ ندارند مگر قانون این اجازه را به آنها داده باشد. در واقع، حق فسخ در قانون به این معناست که طرف معامله به دلایلی که قانون به او اجازه داده، اختیار فسخ معامله به صورت یک طرفه را داشته باشد. این موارد عبارت اند از:

1. فسخ قرارداد خرید ملک به دلیل خیار تخلف شرط:

 زمانی که بین خریدار و فروشنده شروطی مقرر می‌شود، تخلف از آن شروط می‌تواند به طرف مقابل حق فسخ بدهد. فرض کنید خریدار این شرط را برای خود در نظر گرفته است که اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را تحویل ندهد، حق فسخ معامله را به استناد خیار تخلف از شرط داشته باشد. برای اعمال این خیار، ابتدائاً می‌توان اظهارنامه مربوطه را برای طرف مقابل ارسال کرد و اگر طرف مقابل برای استرداد مبیع یا ثمن حاضر نشد، می‌توان دادخواست اعلام فسخ به علت خیار تخلف از شرط را در دفتر خدمات قضایی ثبت کرد.

 به یاد داشته باشید که خیار شرط با خیار تخلف از شرط متفاوت است؛ بدین صورت که خیار شرط نه تنها می‌تواند برای طرفین درج شود بلکه این قابلیت را دارد که برای شخص ثالث نیز حق فسخ در نظر گرفته شود.

2. فسخ قرارداد به دلیل خیار عیب:

اگر در ملک مورد معامله، عیب و نقصی آشکار شود که خریدار از آن آگاه نبوده و فروشنده نیز او را مطلع نکرده‌است، وی می‌تواند به استناد خیار عیب معامله ملکی را فسخ کند یا ارش (مابه التفاوت قیمت مال سالم و معیوب) را بگیرد؛ به این معنا که در صورت وجود عیب در ملک، خریدار دو حق انتخاب دارد؛ اینکه معامله را فسخ کند یا صرفاً تفاوت قیمت ملک دارای ایراد و ملک سالم را از فروشنده دریافت کرده و قرارداد خرید ملک را فسخ نکند.

3. فسخ قرارداد خرید ملک به دلیل خیار تدلیس از طرف خریدار:

اگر فروشنده با عملیات فریبنده و اغراق‌های عجیب‌غریب برای خریدار سعی در ایجاد رغبت در انعقاد معامله کرده باشد، در واقع صفات دروغینی به مورد معامله نسبت داده و موفق به فریب خریدار شود، خریدار حق فسخ معامله به استناد خیار تدلیس را دارد. اگر عیبی در ملک وجود داشت و فروشنده در برابر خریدار سکوت کرد و عیب را مطرح نکرد نیز یکی از مصادیق تدلیس است.

4. فسخ معامله ملک به استناد خیار غبن توسط خریدار:

مصداق‌های خیار غبن گاهی با خیار تدلیس اشتباه گرفته می‌شود. خیار غبن به معنای مغبون شدن {فریب خوردن} طرف مقابل است؛ به این معنا که طرف مقابل ضرر هنگفتی را متحمل شده و به اصطلاح مغبون (فریب خورده) شده‌است. 

اگر فروشنده ملکی را که ارزش زیادی ندارد به خریدار به مبلغ بسیار بالایی فروخته باشد و خریدار بعد از انعقاد معامله متوجه آن شده باشد، می تواند قرارداد را به استناد آن فسخ کند.

5. فسخ عقد بیع ملک از طرف خریدار به استناد خیار مجلس:

این خیار همانطور که از نام آن پیداست مخصوص مجلس انعقاد قرارداد است؛ بدین صورت که طرفین تا زمانی که از مجلس و محلی که در آن قرارداد را منعقد کرده‌اند خارج نشده باشند، امکان فسخ قرارداد را دارند. این خیار فقط مخصوص قراردادهای خرید و فروش (بیع) است و در عقود مکاتبه‌ای {نامه نگاری} و تلفنی نیز مصداق ندارد.

6. فسخ معامله ملک توسط خریدار به دلیل خیار تعذر تسلیم:

اگر فروشنده ملک را در زمان مشخصی که در متن قرارداد مقرر شده است تحویل ندهد، دو راه پیش‌پای خریدار است: 

 1- گرفتن خسارات تأخیر تأدیه و عدم فسخ قرارداد

2- فسخ قرارداد به استناد خیار تعذر تسلیم 

این خیار زمانی کاربرد دارد که قید زمان در قرارداد مطرح نباشد، در غیر این صورت قرارداد منحل و به اصطلاح قانونی منفسخ می‌شود. نکته مهم اینجاست که خیار تعذر تسلیم حتی با درج عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد نیز از بین نمی‌رود.

7. فسخ قرارداد ملکی به دلیل خیار تخلف از وصف از طرف خریدار:

اعمال حق فسخ از طریق استناد به خیار تخلف از وصف، در زمانی رخ می‌دهد که خریدار شخصاً ملک را ندیده و صرفاً با شنیدن وصف ملک، اقدام به خرید نموده سپس بعد از بستن معامله و مشاهده موضوع قرارداد دریابد که ملک مورد نظر فاقد آن صفات و ویژگی‌ها است. نکته مهم این است که خیار تخلف از وصف نیز با ذکر عبارت اسقاط تمام خیارات از بین نمی‌رود. 

این خیار مختص زمانی است که ملک مورد نظر وصف فرعی را نداشته باشد؛ به عنوان مثال ملک با این شرط و وصف که 2 خوابه باشد فروخته شده باشد اما بعد از رویت آن ملک دارای یک خواب باشد.

 در واقع اگر ملک فاقد وصف اساسی باشد مثلا کاربری مورد نظر خریدار را نداشته باشد، موجب بطلان معامله می‌شود نه ایجاد حق فسخ!

توصیه ما به شما این است که در زمان خرید و فروش املاک خود، از قراردادهایی استفاده کنید که به خوبی این موارد را در نظر گرفته باشد. از این رو، شما می‌توانید با استفاده از قراردادهای ملکی که توسط وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی تدوین و نگاشته شده است، معامله‌ای امن و مطئمن با طرف مقابل خود منعقد نمایید.

شرایط فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده:

خیاراتی که در مبحث فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار ذکر کردیم ، برای فروشنده ملک نیز کاربرد دارد. در واقع این خیارات مشترک بین دو طرف است. فقط یک خیار مختص به فروشنده وجود دارد به نام خیار تأخیر ثمن که در ادامه به توضیح آن می‌پردازیم: 

فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده از طریق خیار تاخیر ثمن:

برای فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده با استناد خیار تأخیر ثمن، سه شرط وجود دارد:

1. بین طرفین توافقی برای پرداخت ثمن مقرر نشده باشد؛
2. خریدار بعد از گذشت 3 روز از زمان انعقاد قرارداد خرید ملک، تمام قیمت را پرداخت نکند؛
3. فروشنده نیز ملک را به خریدار تحویل نداده باشد.

نکته مهم این است که اگر خریدار قبل از سه روز یا قبل از اعلام فسخ از طرف فروشنده، تمام ثمن را پرداخت کند و چنانچه فروشنده برای پرداخت ثمن به خریدار مهلت بدهد {صریح یا ضمنی}، حق فسخ به استناد این خیار برای فروشنده از بین خواهد رفت.

نحوه فسخ معامله ملک توسط خریدار و فروشنده:

 حال که موارد فسخ قانونی معامله خرید ملک را به طور خلاصه بیان کردیم، در ذیل نحوه اعمال فسخ معامله توسط خریدار و فروشنده را برای شما بیان می‌کنیم. 

• طرفی که حق فسخ معامله را دارد باید از طریق ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد، به طرف مقابل اعلام کند که قصد برهم زدن توافق را دارد؛ در واقع، فسخ قرارداد بدون اطلاع طرف مقابل ممکن نیست.

• اگر خریدار یا فروشنده، اظهارنامه برای اعلام فسخ به طرف مقابل ارسال کند و وی برای استرداد ثمن یا مبیع اقدام نکند، کسی که حق فسخ دارد می‌تواند برای استرداد مبیع یا ثمن به دادگاه مراجعه و دادخواست فسخ قرارداد را ثبت نماید. 

نکته آخر اینکه، اگر طرفین برای فسخ و استرداد ثمن و مبیع توافق کنند، به آن در قانون اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود. اما اگر طرفین یا قانون برای انحلال خود به خود قرارداد شرطی قید کنند، به آن انفساخ می‌گویند. پس این نکته‌ی مهم را بدانید که فسخ، انفساخ و تفاسخ سه واژه متفاوت از یکدیگر و دارای کاربرد جداگانه است.

سخن پایانی:

در این مطلب به طور خلاصه قوانین حقوقی فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار و فروشنده بیان شد. قرارداد مهم خرید ملک را دست کم نگیرید و آن را به صرف اعتماد به طرف مقابل منعقد ننمایید. از این رو، به شما توصیه می‌کنیم جهت جلوگیری از وقوع اختلاف در آینده، تنظیم قرارداد مورد نظر خود به وکلای متخصص مجموعه وکیل‌باشی بسپارید.

الناز زارع_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی