نکات حقوقی مهم در تنظیم اجاره نامه دستی

همانطور که میدانید، نوشتن قرارداد اجاره دستی یکی از رایج‌ترین اشکال تنظیم اجاره نامه در میان مردم است. هرچند قوانین مربوط به آن مانند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 خدشه‌ای به اعتبار این قسم از قراردادها وارد نکرده‌اند؛ اما این موضوع از زوایای مختلف حقوقی قابل‌بررسی است. چرا که تنظیم اجاره‌نامه دستی شرایط خاص خود را دارد.

بااین‌حال، عدم آگاهی و نداشتن اطلاعات حقوقی کافی راجع به نحوه نوشتن اجاره‌نامه دستی منزل، مغازه، باغ، زمین کشاورزی یا هر نوع ملک دیگر، دردسرهای متعددی را برای موجر و مستأجر ایجاد می‌کند. به همین دلیل، این مطلب از وکیل‌ باشی را به موضوع اجاره‌نامه‌های دست‌نویس اختصاص دادیم تا ضمن مطالعه آن، از پیامدهای منفی آن در امان بمانید.

انواع اجاره‌نامه از لحاظ نحوه تنظیم آن‌ها

بهتر است بدانید که در عرف، مردم جامعه به یکی از 3 روش زیر اجاره‌نامه منزل، آپارتمان، ویلا، مغازه و سایر املاک خود را تنظیم می‌کنند. این سه حالت عبارت‌اند از:

اجاره‌نامه دستی

"اجاره‌نامه دستی، متن قرارداد اجاره است که میان موجر و مستأجر، روی یک برگه عادی و بدون مراجعه به بنگاه معاملات املاک یا دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم می‌شود. براین‌اساس، اجاره‌نامه‌های دست‌نویس مطابق مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 معتبر تلقی شده و میان مردم رواج فراوانی دارند."

در اغلب موارد، طرفین عقد اجاره به دلیل امتناع از پرداخت هزینه به بنگاه‌های معاملات املاک، اقدام به تنظیم اجاره‌نامه دست‌نویس می‌کنند. البته این دسته از افراد بدون تردید از تبعات منفی این امر نیز در امان نخواهند بود.

هرچند این قرارداد روی فرم‌های اجاره توزیع شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک نوشته نمی‌شوند؛ اما به لحاظ قانونی معتبر هستند.

بااین‌حال، باید توجه داشت که در صورت استفاده از اجاره‌نامه دستی، احتمال وجود ابهامات و مشکلات حقوقی در آینده بیشتر است؛ بنابراین، استفاده از فرم‌های استاندارد اتحادیه مشاوران املاک، به‌مراتب پیامدهای کمتری برای طرفین خواهد داشت.

درهرصورت اگر نسبت به تنظیم اجاره‌نامه دستی مصمم هستید، توصیه می‌شود شرایط توافق فی‌مابین را کاملاً شفاف و بدون ابهام در متن اجاره  بنویسید. ما در مطلب با انواع قرارداد اجاره آشنا شوید، توضیح داده‌ایم که در صورت بروز هرگونه اختلاف، این اجاره‌نامه است که به‌عنوان مدرک قانونی، مورد قبول دادگاه خواهد بود.

البته بهتر است تأکید کنیم که از تنظیم قراردادها به شیوه دستی خودداری کنید و این کار را به متخصصان امور حقوقی بسپارید. در همین راستا، وکلای حرفه‌ای و باتجربه تیم وکیل‌باشی انواع قراردادهای اجاره اعم از قرارداد اجاره منزل مسکونی را به دو شیوه آماده و اختصاصی تنظیم نموده‌اند.

اجاره‌نامه بنگاهی

همان‌طور که تاکنون متوجه شدید عقود اجاره‌ای که در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم می‌شوند به اجاره‌نامه بنگاهی معروف هستند. به‌این‌ترتیب، متن قرارداد اجاره در فرم‌های مخصوصی که از سوی اتحادیه املاک مشخص شده‌اند درج شده و به مهر و امضای مشاور املاک نیز خواهد رسید. در این صورت، موجر و مستأجر یک کد رهگیری دریافت می‌کنند. این در حالی است که در اجاره‌نامه‌های دست‌نویس، موجر و مستأجر این کد را دریافت نمی‌کنند.

مزیت داشتن کد رهگیری اجاره‌نامه خانه، مغازه و... این است که قرارداد شما در سامانه املاک به ثبت می‌رسد. این موضوع باعث می‌شود که از اجاره هم‌زمان ملک به چند مستأجر جلوگیری شده و طرفین قرارداد بتوانند از وضعیت ملک نیز استعلام بگیرند.

هرچند دلیل عدم مراجعه اکثر افراد به بنگاه‌ها، پرداخت‌نکردن هزینه مالیات بر اجاره ملک است؛ اما از سال 99 به بعد این موضوع نیز در حال منتفی شدن است. زیرا موضوع مالیات بر خانه‌های خالی در حال پیگیری است و اگر بتوانید از پرداخت مالیات بر اجاره فرار کنید، مالیات بر خانه خالی همچنان در انتظارتان خواهد بود.  

اجاره‌نامه رسمی

منظور از اجاره‌نامه رسمی آن دسته از قراردادهای اجاره‌ای است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. البته بر خلاف دو نوع اجاره‌نامه قبلی که جزء اسناد عادی به شمار می‌آیند، اجاره‌ای که در دفتر اسناد رسمی نوشته شود، سندی رسمی محسوب می‌شود.

این اتفاق در واقعیت به‌ندرت پیش می‌آید که موجر و مستأجر به محضرخانه مراجعه نموده و اجاره‌نامه رسمی تنظیم کنند. بااین‌حال بهتر است بدانید که با این روش دیگر نیازی به دریافت کد رهگیری ندارید و قراردادتان، از نظر مراجع قضایی یک سند رسمی محسوب می‌شود.

آیا اجاره‌نامه دستی اعتبار دارد؟

اگر نسبت به اعتبار اجاره‌نامه دستی نگران هستید، باید به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 نگاهی بیندازید.

به‌موجب این ماده: "اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی، ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

به‌این‌ترتیب، اجاره‌نامه دستی نیز از نظر قانون‌گذار معتبر است و در زمره اسناد عادی قرار می‌گیرد.

البته، در اینجا دو موضوع مهم وجود دارد:

یک) شرایط اعتبار اجاره‌نامه دستی

درست است که دست‌نویس بودن اجاره‌نامه مانع اعتبار آن نیست؛ اما باید بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 دارای چند شرط زیر باشد تا بتواند به‌عنوان یک سند عادی و دارای اعتبار به شمار آید. این شرایط عبارت‌اند از:

1.   درج مدت اجاره

2.   تنظیم‌شدن اجاره‌نامه در 2 نسخه

3.   وجود امضای موجر و مستأجر در متن اجاره

4.   گواهی 2 نفر شاهد مورداعتماد طرفین به‌عنوان شاهد

یکی از عمده‌ترین دلایلی که مدام بر استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی تأکید می‌کنیم، اطلاع از همین نکات به‌ظاهر ساده اما بسیار بااهمیت است. چرا که عدم اطلاع از چنین نکاتی باعث ایجاد دردسرهای حقوقی و قضایی متعدد برای افراد جامعه خواهد شد.

دو) شناخت تفاوت میان اسناد رسمی و اسناد عادی

اجاره‌نامه‌های دستی و حتی اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه تنظیم می‌شوند در واقع سند عادی به شمار می‌آیند. این در حالی است که فقط اجاره‌نامه‌های تنظیم شده در محضرخانه‌ها در دسته اسناد رسمی قرار می‌گیرند. همان‌طور که می‌دانید سندهای رسمی قدرت اجرایی و اعتبار به‌مراتب بالاتری نسبت به اسناد عادی دارند. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم که قراردادهای اجاره، بیع، صلح و... را علاوه بر مشورت با وکیل، در دفترخانه‌ها ثبت کنید تا نسبت به اجرای قرارداد آسوده‌خاطر باشید.

چنانچه می‌خواهید درباره تفاوت‌های این دو نوع سند بیشتر بدانید، مقاله دربارة تفاوت سند رسمی با سند عادی را حتماً بخوانید.

نکات مهم در تنظیم اجاره‌نامه دستی

حال که با تفاوت‌های قرارداد اجاره دست‌نویس و رسمی آشنا شدید، بهتر است درباره  نحوه تنظیم اجاره‌نامه دستی کمی صحبت کنیم. چنانچه با وجود تأکیدهای فراوان قبلی، باز هم برای نوشتن متن اجاره‌نامه دستی خانه، مغازه، زمین یا سایر املاکتان مصر هستید، موارد زیر را رعایت کنید:

برای نوشتن دستی اجاره‌نامه ابتدا باید مشخصات موجر و مستأجر را به‌صورت کامل بنویسید. در مرحله بعدی موضوع قرارداد اهمیت دارد. موضوع قرارداد باتوجه‌به نوع ملک متفاوت خواهد بود. مثلاً قرارداد اجاره زمین یا قرارداد اجاره یک واحد آپارتمان که آدرس و مختصات دقیق آن نیز باید در متن توافق‌نامه درج شود. در مقاله نحوه تنظیم قرارداد اجاره ملک این موضوع را به‌صورت کامل توضیح داده‌ایم.

اگر مدت را در اجاره‌نامه دستی ننویسید، قراردادتان باطل است

همان‌طور که در پاراگراف‌های قبلی اشاره کردیم، یکی از شروط اعتبار اجاره‌نامه‌های دستی این است که مدت اجاره حتماً در متن توافق نوشته شود. اگر این مدت را ننویسید، قرارداد شما از شمول قانون روابط موجر و مستأجر خارج شده و ذیل مقررات قانون مدنی قرار خواهد گرفت. ممکن است این موضوع برایتان اهمیت چندانی نداشته باشد؛ اما عدم توجه به این نکته باعث باطل شدن اجاره خواهد شد.

 زیرا ماده ۴۶۸ قانون مدنی می‌گوید: "در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است." بنابراین، ننوشتن مدت در اجاره‌نامه دست‌نویس مساوی است با بطلان آن.

نحوه استفاده و تسلیم ملک اجاره‌ای را مشخص کنید

علاوه بر مبلغ اجاره (اجاره‌بها) نحوه تحویل ملک به مستأجر نیز باید در قرارداد مشخص شود؛ بنابراین، یکی از نکات حقوقی در اجاره‌دادن آپارتمان  یا سایر املاک و مستغلات این است که طرفین بدانند ملک در چه تاریخی و تحت چه شرایطی از سوی موجر به مستأجر تحویل داده می‌شود. به‌عنوان‌مثال، اگر ملک، یک واحد آپارتمان باشد، چه تجهیزات و وسایلی در آن موجود است؟ کدام وسایل نیاز به تعمیر دارند؟ نحوه استفاده از ملک به چه صورت است؟ آیا محدودیت خاصی مانند تعداد نفرات ساکن در آپارتمان برای او مطرح است یا نه؟

با اجاره‌نامه دستی هم می‌توان حکم تخلیه فوری مستأجر را گرفت

از دیگر نکات حقوقی تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت دستی، این است که اجاره‌نامه باید کتبی باشد و به امضای 2 شاهد قابل‌اعتماد برسد. در غیر این صورت، اجاره‌نامه منزل یا ملک، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر نخواهد بود.

اگر موجر هستید و می‌خواهید به‌محض اتمام مدت اجاره از فرصت تخلیه فوری ملک بهره‌مند شوید؛ باید تمام شروط گفته شده را در اجاره‌نامه دستی خود لحاظ کنید. چرا که در این صورت می‌توانید با استناد به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر، حکم تخلیه فوری دریافت نمایید. این درخواست یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به مرجع قضایی، پیگیری می‌شود.

اجاره‌نامه دست‌نویس را هم می‌توان فسخ کرد

درست مثل اجاره‌نامه‌های رسمی، متن اجاره‌نامه دستی ساده خانه، زمین، مغازه و... نیز قابل‌فسخ است. از مهم‌ترین جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

·       تخلف هر یک از طرفین عقد اجاره از شرایط تعیین شده در قرارداد باعث ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل خواهد شد.

·       چنانچه موجر، مورد اجاره (ملک) را به مستأجر تسلیم نکند، مستأجر حق فسخ دارد.

·   چنانچه مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و موجر از انجام آن امتناع کند، باز هم مستأجر می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند.

·       اگر مستأجر مبلغ اجاره را نپردازد، موجر اختیار خاتمه قرارداد را دارد.

·       اگر مستأجر، مورد اجاره را در جهت موضوع قرارداد استفاده نکند، موجر حق فسخ دارد. به‌عنوان‌مثال، اگر اجاره‌کننده خانه را برای سکونت اجاره کرده باشد؛ اما از آن جهت اسکان مسافر استفاده کند، فسخ برای موجر محقق می‌شود.

اگر موجر در اجاره‌نامه دستی ذکر کند که مستأجر حق اجاره ملک به دیگری را ندارد و او نیز بر خلاف این شرط عمل کند، اجاره‌دهنده حق فسخ خواهد داشت.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی، توضیح دادیم که نوشتن اجاره‌نامه دستی خانه، ویلا، زمین و... دارای چه شرایط و ضوابطی است. بهتر است بدانید که قراردادهای اختصاصی، مطابق خواسته‌ها و انتظارات شما عزیزان تدوین می‌شوند و نسبت به قراردادهای آماده از مزیت‌های حقوقی بیشتری برخوردارند. برای دسترسی به هر یک از انواع قراردادها، کافی است درخواست خود را در قسمت نظرات بنویسید، مشاوران مجموعه، همراه و پاسخگوی شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی