افزایش یا کاهش هزینه‌ها ممکن است شرایط زندگی افراد، از جمله موجران و مستأجران، را دستخوش تحول کند. در چنین مواقعی، یکی از چالش‌هایی که پیش می‌آید، بحث اجاره‌بهاست. در صورتی که اجاره‌بها با شرایط جدید اقتصادی همخوانی نداشته باشد، طرفین قرارداد ممکن است برای تعدیل آن به مراجع قضایی یا دادگاه مراجعه کنند.
در ادامه، با روند تعدیل اجاره‌بها در مراجع قضایی آشنا خواهید شد و می‌آموزید که چگونه می‌توان این موضوع را به‌صورت قانونی پیگیری کرد تا حقوق موجر و مستأجر به بهترین شکل حفظ شود.
درخواست تعدیل اجاره‌بها به چه معناست؟
تعدیل اجاره‌بها در لغت به معنای «متعادل ساختن» یا «برابر کردن دو چیز» است. در حوزه حقوقی نیز، این مفهوم به یکی از دعاوی مهم میان موجر و مستأجر اشاره دارد.
طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، هر یک از طرفین قرارداد اجاره می‌توانند تحت شرایط خاصی از دادگاه درخواست کنند تا به دلیل شرایط اقتصادی همچون تورم یا رکود، مبلغ اجاره‌بها را کاهش یا افزایش دهد.
بر این اساس، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست، اجاره‌بهای ملک تجاری خود را افزایش داده و مبلغ بیشتری از مستأجر طلب کند.
از سوی دیگر، مستأجر نیز این حق را دارد که با استناد به وضعیت اقتصادی نامطلوب، درخواست کاهش مبلغ اجاره‌بها را مطرح کند.
نکته مهم این است که این دعوا تنها مربوط به قراردادهای اجاره املاک تجاری است که بین سال‌های 1356 تا 1376 تنظیم شده و پس از آن به‌طور مستمر تمدید شده‌اند.
بنابراین، هرگونه درخواست تعدیل اجاره‌بها باید در چارچوب این قوانین و شرایط بررسی شود.
به‌عنوان‌مثال، مستأجری را تصور کنید که در سال 1370 یک باب مغازه را از فردی اجاره کرده است و همچنان هر سال قرارداد اجاره‌اش را تمدید می‌کند.
حال به خاطر تورم بالای سال‌های اخیر، توان پرداخت مبلغ اجاره را ندارد؛ بنابراین در این شرایط او می‌تواند با مراجعه به دادگستری، از دادگاه بخواهد که او را در کاهش مبلغ قرارداد اجاره یاری کند.
از سوی دیگر این فرصت برای موجرانی که قرارداد اجاره ملک تجاری‌شان تابع قانون سال 56 باشد نیز فراهم شده است. این موجران هم در شرایط نابسامان اقتصادی می‌توانند ضمن طرح دعوای تعدیل اجاره بها، درخواست افزایش مبلغ اجاره را داشته باشند. ازاین‌رو، با خیالی آسوده میتوانید دادخواست افزایش اجاره بها را از سایت وکیل باشی دانلود کرده و از وکلای ما نیز راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید.
چه شرایطی برای طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها لازم است؟
برای طرح دعوای تعدیل اجاره‌بهای ملک تجاری یا تعدیل اجاره سرقفلی، لازم است تمام شرایط زیر رعایت شود:
- املاک تجاری
- توافق با قانون سال 1356
- پایان مدت اجاره
- حداقل گذشت 3 سال
- اثبات افزایش هزینه‌های زندگی
- مدارک اثبات مالکیت
املاک تجاری
قرارداد اجاره باید مربوط به املاک تجاری باشد (مستند به رأی وحدت رویه شماره 4 مورخ 19 اردیبهشت 1363).
توافق با قانون سال 1356
قرارداد اجاره باید مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد.
اگر قرارداد شما بین سال‌های 1356 تا 1376 تنظیم شده و پس از آن به‌طور پیوسته تمدید شده باشد، میتوانید درخواست تعدیل اجاره‌بها را مطرح کنید.
پایان مدت اجاره
درخواست تعدیل اجاره‌بها تنها زمانی قابل طرح است که مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
حداقل گذشت 3 سال
مستأجر باید حداقل 3 سال از مدت اجاره را سپری کرده باشد یا اگر حکم قطعی در مورد اجاره‌بها یا تعدیل آن صادر شده، 3 سال از آن زمان گذشته باشد.
اثبات افزایش هزینه‌های زندگی
خواهان دعوای تعدیل اجاره‌بها، چه موجر باشد و چه مستأجر، باید قادر باشد افزایش هزینه‌های زندگی را در دادگاه اثبات کند.
مدارک اثبات مالکیت
اگر موجر خواهان دعوا باشد، باید مدارک اثبات‌کننده مالکیت ملک (مانند سند رسمی) را همراه با دادخواست خود ارائه دهد.
دادگاه نیز استعلام‌های لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک گرفته و اگر مالکیت موجر اثبات نشود، به دعوای او رسیدگی نخواهد کرد.
در نهایت، باید به این نکته توجه کرد که طرح چنین دعوایی بدون کمک و مشاوره وکیل متخصص ممکن است منجر به رد درخواست شود. بنابراین، وکلای مجرب ما در زمینه قراردادهای ملکی آماده ارائه مشاوره حقوقی به شما هستند.
همچنین، در مقاله‌ای که درباره انواع قرارداد اجاره توضیح داده‌ایم، اشاره کردیم که بخشی از این قراردادها مربوط به اجاره سرقفلی است. اگر شما سرقفلی یک ملک تجاری را اجاره کرده‌اید، میتوانید درخواست تعدیل اجاره‌بهای سرقفلی آن را از دادگاه تقاضا کنید.
تعدیل اجاره بها چگونه محاسبه میشود؟
براساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، قاضی برای محاسبه تعدیل مبلغ اجاره‌بها، با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، نرخ منصفانه‌ای را تعیین کرده و به طرفین ابلاغ می‌کند. ممکن است این سوال پیش آید که کارشناس برای تعیین افزایش یا کاهش اجاره‌بها چه عواملی را در نظر می‌گیرد؟ این عوامل عبارتند از:
- موقعیت ملک تجاری
- مبلغ اجاره پرداختی در سال‌های گذشته
- قدمت ملک
- درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از سوی بانک مرکزی ایران
تمامی این عوامل می‌توانند در تصمیم کارشناس برای تعیین مبلغ اجاره‌بها تاثیرگذار باشند.
رسیدگی به درخواست تعدیل اجاره بها در صلاحیت کجاست؟
در دعاوی املاک، رسیدگی به تمامی دعاوی مرتبط با ملک در دادگاهی صورت می‌گیرد که ملک در آن واقع شده است.
بنابراین، اگر ملک تجاری شما در مشهد باشد، حتی اگر خودتان به‌عنوان موجر در تهران ساکن باشید و بخواهید دعوای تعدیل اجاره‌بها را مطرح کنید، باید به دادگاه حقوقی مشهد مراجعه کنید. در حال حاضر، شورای حل اختلاف مرجع صالح برای دریافت دادخواست افزایش یا کاهش اجاره‌بها است و شما باید درخواست خود را به این مرجع تقدیم کنید.
مدارک لازم برای طرح درخواست تعدیل اجاره‌بها کدام‌اند؟
برای طرح درخواست تعدیل اجاره‌بها، درخواست‌کننده (خواه موجر باشد یا مستأجر) باید مدارک زیر را به مرجع قضائی ارائه دهد:
- ثبت‌نام و احراز هویت در سامانه ثنا
- تنظیم متن دادخواست
- مدارک هویتی درخواست‌کننده
- مدارک قرارداد اجاره
- آخرین رای دادگاه (در صورت وجود)
- مدارک مربوط به پرداخت هزینه‌های ثبت دادخواست
ثبت‌نام و احراز هویت در سامانه ثنا
یکی از مراحل اولیه و ضروری در طرح درخواست در مراجع قضائی، ثبت‌نام در سامانه ثنا و تکمیل فرآیند احراز هویت است.
این اقدام به‌منظور ثبت قانونی پرونده در سیستم قضائی و تضمین صحت و اعتبار درخواست درخواست‌کننده الزامی است.
تنظیم متن دادخواست
دادخواست تعدیل اجاره‌بها باید با دقت تنظیم شود. توصیه میشود که تنظیم دادخواست توسط وکیل متخصص صورت گیرد تا از لحاظ قانونی و حقوقی به‌طور کامل مستند باشد.
مدارک هویتی درخواست‌کننده
مدارک شناسایی معتبر (مانند کارت ملی و شناسنامه) باید به‌طور کامل ارائه شود تا هویت فرد درخواست‌کننده به‌وضوح تایید گردد.
مدارک مربوط به ملک
قرارداد اجاره ملک تجاری باید به همراه دادخواست ارائه شود. این قرارداد باید شامل تاریخ، مشخصات طرفین و شرایط کامل اجاره باشد.
علاوه بر این، مدارک دیگری از جمله سند مالکیت ملک و هرگونه مستندات مرتبط با وضعیت ملک، مانند برگه‌های مالیاتی و صورتحساب‌های پرداخت اجاره قبلی، باید ضمیمه گردد.
این مدارک به مرجع قضائی کمک می‌کنند تا وضعیت دقیق ملک و اجاره را بررسی کرده و تصمیمی عادلانه اتخاذ نماید.
آخرین رای دادگاه (در صورت وجود)
در صورتی که رای دادگاهی در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده باشد، باید این رای به دادخواست پیوست شود تا روند رسیدگی تسهیل گردد.
مدارک مربوط به پرداخت هزینه‌های ثبت دادخواست
رسید پرداخت هزینه‌های ثبت دادخواست باید همراه با مدارک ارسال شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های دادرسی و دیگر موارد مربوطه است که پیش از رسیدگی به پرونده باید پرداخت شود.
این مدارک برای بررسی کامل و دقیق درخواست تعدیل اجاره‌بها و جلوگیری از رد آن به‌وسیله مرجع قضائی ضروری هستند و رعایت هر یک از آنها به تسریع روند رسیدگی کمک خواهد کرد
هزینه درخواست تعدیل اجاره بها چقدر است؟
هزینه دادرسی برای دادخواست تعدیل اجاره‌بها با توجه به ماهیت این دعوا (مالی یا غیرمالی بودن آن) متغیر است.
برخی از نظریه‌های حقوقی این دعوا را مالی دانسته و برخی دیگر آن را غیرمالی تلقی می‌کنند. به همین دلیل، میزان هزینه دادرسی ممکن است بسته به دیدگاه‌های حقوقی متفاوت باشد.
در صورت مالی بودن دعوا، هزینه دادرسی بر اساس ارزش خواسته به شرح زیر محاسبه میشود:
- مرحله بدوی: ۲.۵ درصد ارزش خواسته
- مرحله تجدیدنظر و واخواهی: ۳.۵ درصد ارزش خواسته
- مرحله فرجام‌خواهی و اعاده دادرسی: ۴.۵ درصد ارزش خواسته
- اعتراض ثالث: ۵.۵ درصد ارزش خواسته
همچنین، لازم به ذکر است که هزینه ثبت درخواست نیز متغیر بوده و این مبلغ هر ساله با توجه به مصوبات و قوانین جدید افزایش پیدا می‌کند.
رای تعدیل اجاره بها چگونه اجرا میشود؟
در صورتی که رأی دادگاه فقط شامل حکم تعدیل اجاره‌بها باشد، این رأی اعلامی تلقی شده و نیازی به صدور اجرائیه نیست.
اما اگر دادگاه در خصوص مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها نیز حکم صادر کرده باشد، در این حالت، اجرائیه صادر شده و پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال می‌گردد.
واحد اجرای احکام موظف است علاوه بر اجرای حکم تعدیل اجاره‌بها، مابه‌التفاوت تعیین‌شده را نیز وصول کرده و به موجر پرداخت کند.
در صورت امتناع مستأجر از پرداخت مابه‌التفاوت، موجر می‌تواند از طریق واحد اجرای احکام، اقداماتی مانند توقیف اموال مستأجر را برای وصول مطالبات خود به اجرا بگذارد.
این حکم از تاریخی که در رأی دادگاه تعیین شده است، لازم‌الاجراست و مستأجر موظف است از همان تاریخ اجاره‌بهای تعدیل‌شده را پرداخت کند.
و اما جمع بندی مطلب
در این نوشته از وکیل‌باشی، راجع به تعدیل اجاره بها و دعوایی که دراین‌رابطه مطرح میشود، صحبت کردیم. همان‌گونه که در طول مقاله خواندید، تقاضای تعدیل اجاره بها می‌تواند از سوی مستأجر یا موجر املاک تجاری مطرح شود. البته، یکی از شروط مهم برای پیگیری این دعوا این است که قرارداد اجاره شما تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 باشد.
چنانچه درباره تنظیم دادخواست تعدیل اجاره بها و نحوه طرح این دعوا پرسش دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. وکلای ما همواره پاسخگوی شما هستند.
ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی
یک پاسخ