قانون‌گذار در ماده 466 قانون مدنی قرارداد اجاره را تعریف کرده است. به طور خلاصه، اجاره نامه عقدی است که میان موجر و مستأجر نوشته می‌شود. موجر، همان صاحب عین مستأجره است و مستأجر، اجاره گیرنده محسوب می‌شود.  منظور از عین مستأجره، همان مورد اجاره است. در ماده 467 ق.م اشاره شده که مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا انسان باشد. پس برای تنظیم قرارداد اجاره درمورد هر یک از این موارد، باید اجاره‌نامه نوشت.

مستأجر پس از بستن قرارداد، مالک منافع عین مستأجره می‌شود و در مقابل، باید مبلغی را به موجر بپردازد. تمام این شرایط باید در اجاره‌نامه درج شوند، بر همین اساس ما با 2 نوع اجاره‌نامه رسمی و عادی مواجه هستیم. متأسفانه، اغلب افراد با تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی آشنا نیستند. درواقع اکثر افراد با ماهیت اجاره‌نامه دستی آشنا هستند؛ اما هنوز هم به‌خوبی نمی‌دانند که اجاره‌نامه رسمی چیست؟ همین موضوع سبب شده است تا این مطلب از وکیل‌باشی را به چنین موضوع مهمی اختصاص دهیم.

چنانچه قصد تنظیم اجاره‌نامه ماشین، خانه، مغازه، تجهیزات صنعتی یا هر چیز دیگری را دارید، تا انتها همراه ما باشید. در ادامه ضمن بیان تفاوت‌های قرارداد اجاره رسمی و عادی، به مزایای اجاره‌نامه رسمی نیز اشاره خواهیم کرد.

اجاره‌نامه رسمی چیست؟

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اجاره‌نامه زمانی رسمی محسوب می‌شود که موجر و مستأجر یکی از سه روش زیر را برای ثبت قرارداد اجاره انتخاب کنند:

• اداره ثبت اسناد و املاک
• دفاتر اسناد رسمی
• تنظیم اجاره‌نامه توسط مأمورین دولتی صلاحیت‌دار

نکته مهم این است که اجاره صرفاً به املاک محدود نمی‌شود، بلکه می‌تواند شامل اجاره‌ی اشخاص، حیوانات یا اشیا نیز باشد. پس از توافق میان موجر و مستأجر، آن‌ها می‌توانند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، قرارداد اجاره را به‌طور رسمی ثبت کنند.

این اقدام نه‌تنها اعتبار قانونی بالایی به قرارداد می‌بخشد، بلکه از سوءاستفاده و جعل جلوگیری کرده و قابلیت اجرای فوری مفاد قرارداد را بدون نیاز به طی کردن مراحل قضایی فراهم می‌سازد.

 ازاین‌رو، ما قراردادهای اجاره را داریم که توسط تیم وکلای وکیل‌باشی به شکلی استاندارد و حرفه‌ای تدوین می‌شوند. برای دریافت اجاره‌نامه موردنیاز خود نظیر اجاره‌نامه ملک و… کافی است روی تصویر زیر کلیک کنید.

اجاره‌نامه غیررسمی یا عادی به چه معناست؟

اجاره‌نامه عادی قراردادی است که بدون هیچ‌گونه تشریفات رسمی میان موجر و مستأجر تنظیم می‌شود.  این نوع قرارداد در برگه‌های دست‌نویس یا چاپی نوشته شده و با امضای طرفین و گاهی امضای شهود معتبر شناخته می‌شود، اما به دلیل عدم ثبت رسمی، اعتبار قانونی کمتری نسبت به اجاره‌نامه رسمی دارد.

ویژگی‌های اجاره‌نامه عادی شامل موارد زیر می‌باشد:

•  نیازی به ثبت رسمی ندارد
•  اعتبار قانونی دارد، اما ضعیف‌تر از سند رسمی است
• ریسک جعل و سوءاستفاده بالاتر است.
•  برای اثبات در دادگاه نیاز به رسیدگی قضایی دارد.
• برای تخلیه ملک، حکم دادگاه لازم است

بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی:
غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی محسوب می‌شوند؛ بنابراین، حتی اگر اجاره‌نامه در بنگاه معاملات املاک تنظیم شود و کد رهگیری هم دریافت شود، باز هم سند رسمی محسوب نمی‌شود و همچنان در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرد.

چگونه اعتبار اجاره‌نامه عادی را افزایش دهیم؟

• تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه با امضای موجر و مستأجر
•  امضای حداقل دو شاهد در ذیل قرارداد
•  قید دقیق مشخصات طرفین، مبلغ اجاره، مدت قرارداد و شرایط فسخ
• دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک برای کاهش ریسک جعل

فراموش نکنید که برای اعتبار بخشیدن به اجاره‌نامه و مبایعه‌نامه‌های عادی باید آن‌ها را در 2 نسخه تنظیم نموده و 2 شاهد نیز ذیل آن را امضا کنند. ضمناً برای درک بیشتر تفاوت‌های اجاره‌نامه‌های دستی، بنگاهی و رسمی حتماً مقاله نکات حقوقی تنظیم اجاره‌نامه دستی را بخوانید.

قرارداد اجاره رسمی چه فرقی با قرارداد اجاره عادی دارد؟

تا اینجای مقاله، اجاره‌نامه عادی و اجاره‌نامه رسمی را توضیح دادیم. اما ممکن است این سؤال برای شما پیش بیاید که تفاوت این دو چیست؟ در ادامه، به‌صورت مختصر و مفید این تفاوت‌ها را بررسی خواهیم کرد.

•  قدرت اجرایی
• ادعای جعل
• تشریفات قانونی
• نسخه رونوشت

 قدرت اجرایی

قدرت اجرایی اجاره نامه رسمی بیشتر از قرارداد اجاره عادی است.  چرا که اسناد رسمی به‌عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در محاکم دادگستری قابل‌پذیرش هستند.  در ماده 1258 ق.م از 5 دلیل برای اثبات دعاوی صحبت شده که سند رسمی یکی از آن‌ها است. به‌عبارت‌دیگر، اجاره‌نامه یا هر قراردادی که به‌صورت دستی و عادی میان افراد تنظیم می‌شود، فاقد این ویژگی است.

ادعای جعل

برای اینکه بخواهید یک قرارداد اجاره رسمی را زیر سؤال ببرید، تنها یک راه دارید و آن هم «ادعای جعل» است. این در حالی است که برای اجاره نامه عادی، علاوه بر ادعای جعل، ادعای تردید و انکار هم قابل‌پذیرش است.

تشریفات قانونی

تنظیم قرارداد اجاره رسمی، تشریفات قانونی خاص خود را دارد؛ اما اسناد عادی همچون انواع عقد اجاره بدون هیچ‌گونه تشریفات و در هر مکانی قابل‌تنظیم شدن هستند.

نسخه رونوشت

از دیگر تفاوت‌های اجاره‌نامه عادی و رسمی باید گفت: اگر یک سند عادی مثل اجاره‌نامه دستی را مفقود کنید، امکان تهیه رونوشت از آن را ندارید. در مقابل، اگر اجاره‌نامه خود را دفتر اسناد ثبت کنید، در صورت مفقود شدن آن می‌توانید به همان دفترخانه مراجعه کرده و نسخه رونوشت آن را از دفتردار بگیرید. جالب است که اکثر افراد به‌خاطر بالا بودن هزینه اجاره‌نامه محضری از تنظیم اجاره‌نامه در محضر خودداری می‌کنند.

“از دیگر تفاوت‌های اجاره‌نامه عادی و رسمی باید گفت: اگر یک سند عادی مثل اجاره‌نامه دستی را مفقود کنید، امکان تهیه رونوشت از آن را ندارید. در مقابل، اگر اجاره‌نامه خود را دفتر اسناد ثبت کنید، در صورت مفقودشدن آن می‌توانید به همان دفترخانه مراجعه کرده و نسخه رونوشت آن را از دفتردار بگیرید.”

جالب است که اکثر افراد به‌خاطر بالابودن هزینه اجاره‌نامه محضری از تنظیم اجاره‌نامه در محضر خودداری می‌کنند. بااین‌حال، هزینه تدوین متن اجاره در بنگاه‌های معاملات املاک یا نمایشگاه‌های خودرو چندان تفاوتی با مراجعه به محضر ندارد! هرچند پیش از انعقاد هرگونه قرارداد باید نزد یک وکیل متبحر رفته و از او مشاوره حقوقی آنلاین دریافت کنید تا ریسک توافق خود را به صفر برسانید.

و اما جمع‌بندی مطلب

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی، از آن دست مسائلی است که بی‌اطلاعی افراد جامعه از آن، تبعات منفی زیادی در پی دارد. ازاین‌رو، تصمیم گرفتیم تا در این مطلب از وکیل‌باشی ضمن توضیح این تفاوت، شما را با انواع اجاره‌نامه‌های دستی، بنگاهی و رسمی نیز آشنا کنیم. چنانچه در مورد هر یک از این موارد سؤالی دارید آن را در قسمت نظرات بنویسید. برای دریافت متن قرارداد اجاره موردنیاز خود نیز کافی است با مشاوران حقوقی ما در تماس باشید.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی