پیش فروش ساختمان، مشارکت در ساخت ساختمان، خرید و فروش ساختمان و اصلاً هر معاملهای که یک طرف آن ساختمان و ملک و بنا باشد، برای همه ما استرسزا است. بدون تردید، نگرانی درمورد این موضوع آنهم در بازار مسکنی که دائم در حال نوسان قیمت است، دوچندان هم میشود.
مواردی نظیر شناخت تفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت، یکی از ضروریترین موضوعاتی است که همه افراد باید پیش از انجام معاملات ملکی نسبت به آن آگاهی داشته باشند. چرا که در نگاه اول ممکن است عدهای این دو را یک معامله واحد بدانند؛ در حالیکه هر یک از آنها آثار و شرایط حقوقی خاص خود را دارند.
چنانچه قصد دارید ملکی را پیش خرید کنید یا خانه کلنگیتان را در اختیار یک سازنده قرار دهید یا اگر پیمانکار هستید و مشغول ساختوساز بنا؛ ضروری است که با تعاریف و شرایط اولیه دو قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان آشنا باشید. وکیل باشی در این مطلب به بیانی ساده، این دو قرارداد رایج را بررسی کرده و نکات مهم آن را در اختیارتان قرار میدهد.
قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
خوشبختانه، قانونگذار حساسیتهای موجود در زمینه خرید و فروش املاک را تا حدی درک کرده و در زمینه پیش فروش ساختمان گام ارزشمندی را برداشته است. قانون پیشفروش ساختمان که مصوب سال 1389 است، تا حدودی توانسته وضعیت نابسامان پیش فروشهای ساختمانی را ساماندهی نماید. تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده یک این قانون بهخوبی بیان شده است:
“هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.”
بنابراین قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان، میان طرفین زیر منعقد میشود:
طرف اول: پیش فروشنده که همان مالک رسمی زمین است.
طرف دوم: پیش خریدار که آپارتمان یا ساختمان احداث شده تحت مالکیت او قرار میگیرد.
در قرارداد پیش فروش ساختمان، دو نکته بسیار مهم وجود دارد:
نکته اول
در بسیاری از مواقع، در زمان تنظیم قرارداد هنوز مورد معامله (ساختمان یا آپارتمان) به طور کل احداث نشده است و این موضوع که شما یک ساختمان نیمهکاره یا حتی اصلاً ساخته نشده را پیش خرید کنید، به لحاظ قانونی منعی ندارد.
نکته دوم:
اغلب افراد تصور میکنند به محض انعقاد قرارداد، پیش خریدار صاحب ملک موردنظر خواهد شد. این در حالی است که زمان ایجاد مالکیت پیش خریدار بر ساختمان یا آپارتمان موضوع معامله، کاملاً به مواد مندرج در قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد؛ یعنی ممکن است پیش خریدار در یکی از 3 زمان زیر مالک ملک شود:
-
در ابتدای ساخت
-
در زمان ساخت
-
در انتها و پس از اتمام ساخت
برای آشنایی بیشتر و عمیقتر با این توافق، حتماً به مقاله جامع قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟، در مجله حقوقی وکیل باشی سر بزنید و درمورد جزئیات آن بیشتر بخوانید.
به صورت کلی پیش از انعقاد هرگونه قرارداد، باید یا بهخوبی با اصول و کلیات آن قرارداد آشنا باشید. از این رو، به شما توصیه میکنیم از مشاوره حقوقی وکلای متخصص در این زمینه بهرهمند شوید؛ درغیراینصورت، کلاهبرداری، تحویل دیرهنگام ساختمان، فروش ساختمان به چندین خریدار و آسیبهایی از این قبیل در انتظارتان خواهند بود.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت قراردادی است که میان سازنده و مالک منعقد میشود. در این توافق، مالک متعهد میشود زمین یا خانه کلنگی خود را برای ساختوساز در اختیار سازنده قرار دهد. در اینجا، سازنده و مالک، بر اساس آورده و سرمایه خود، سهمی از مشارکت داشته و در بنای احداث شده شریکاند.
موضوع مهمی که باید بدانید این است که مشارکت در ساخت، محدود به ساخت آپارتمان و خانه نیست و طیف وسیعی از این قرارداد نظیر مشارکت در ساخت ویلا، مشارکت در ساخت پمپ بنزین و … را در بر میگیرد.
آشنایی با تفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت
باتوجهبه آنچه تاکنون گفتیم، احتمالاً بهخوبی متوجه تفاوتهای بنیادین قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان شدهاید. در اینجا باید اشاره کنیم که:
“مطابق قانون پیش فروش ساختمان، مصوب سال 1389، کلیه قراردادهای پیشفروش ساختمان طبق تصریح قانونگذار باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ بنابراین انعقاد این توافق در مکانی غیر از دفتر اسناد رسمی جرم بوده و مجازات سنگینی برای پیشخریدار و پیشفروشنده خواهد داشت این در حالی است که چنین محدودیتی در قرارداد مشارکت در ساخت وجود نداشته و مالک و سازنده میتوانند در بنگاههای معاملات املاک قرارداد خود را بنویسند.”
درمورد سایر تفاوتهای میان قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان باید گفت که ماهیت هر دوی آنها کاملاً با یکدیگر متفاوت است. به عنوان مثال:
در قرارداد پیش فروش ساختمان تسویه بهای آپارتمان یا سازه نهایی در اغلب موارد به صورت مرحله به مرحله و اقساط انجام میشود. در مقابل در قرارداد مشارکت در ساخت چنین نحوه پرداختی وجود نداشته؛ مالک و سازنده همزمان با انعقاد قرارداد توافق میکنند که در ساختمان احداث شده بر اساس آورده و سرمایه خود سهیم باشند.
در رابطه با نحوه حل و فصل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش ساختمان توصیه میکنیم این موضوع حتماً به داوری ارجاع شود. چرا که ذکر داوری در قرارداد و همینطور تعیین دقیق داور یا داوران منجر به کوتاه تر شدن فرایند حل تعارضات طرفین خواهد شد.
به طور خلاصه، در قرارداد پیشفروش ساختمان، فروشنده ملک را به خریدار فروخته و پس از ساخت، به او تحویل میدهد. اما در قرارداد مشارکت در ساخت، فروشنده و خریدار به عنوان شرکا در پروژه و ساختمان همکاری میکنند و خریدار همزمان با ساخت ساختمان، بخشی از مالکیت آن را به دست میآورد.
و اما جمعبندی مطلب
وجود تفاوت های بنیادین میان دو قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان و از سوی دیگر عدم آشنایی با اینگونه قراردادهای رایج میان مردم باعث شد تا این نوشته از وکیلباشی را به موضوع تفاوت مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان آن اختصاص دهیم.
چنانچه در رابطه با هر یک از این قراردادها و نحوه تنظیم شان سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت کامنت ها برای ما بنویسید. مشاوران حقوقی و وکلای تیم وکیلباشی همراه همیشگی شما هستند.
در مقایسه با قرارداد پیشفروش ساختمان، که معمولاً بین خریدار و فروشنده برای فروش ساختمانهای در حال ساخت منعقد میشود، قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر به همکاری میان مالک زمین و سازنده برای احداث پروژههای ساختمانی اشاره دارد. این دو نوع قرارداد تفاوتهای حقوقی و اجرایی قابل توجهی دارند. در هر دو حالت، تأمین امنیت اسناد حقوقی و اعتبار قانونی قرارداد از اهمیت ویژهای برخوردار است. به همین دلیل، استفاده از سامانه مدیریت قرارداد وکیلباشی میتواند فرآیند ثبت قرارداد آنلاین و امضای دیجیتال را تسهیل کرده و از اعتبار قراردادهای آنلاین قابل امضا اطمینان حاصل نماید. برای ایجاد توافقهای قانونی مؤثر و امن، توصیه میشود که از پلتفرم امضای قرارداد و تأیید هویت دیجیتال استفاده کنید. برای آگاهی بیشتر از این خدمات، به سامانه امضای دیجیتال وکیلباشی مراجعه نمایید.
راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیلباشی
یک پاسخ