همانطور که میدانید، فسخ قرارداد اجاره خانه ممکن است به دلایل مختلفی مانند عدم انجام تعهدات طرفین، مشکلات مالی یا نیاز به تغییر محل سکونت رخ دهد. یکی از مسائل مهمی که در این مواقع به وجود میآید، خسارتهایی است که ممکن است به طرفین وارد شود.
خسارت فسخ قرارداد اجاره خانه میتواند شامل هزینههای مربوط به تخلیه، جبران خسارتهای مالی به موجر یا مستاجر و همچنین تأثیرات منفی بر روند اجارههای آتی باشد. در این مقاله، به بررسی ابعاد مختلف خسارت فسخ قرارداد اجاره خانه، حقوق و تعهدات طرفین در این زمینه و نحوه محاسبه خسارت خواهیم پرداخت تا اطمینان حاصل کنیم که حقوق طرفین به درستی رعایت شود و مشکلات ناشی از فسخ قرارداد به حداقل برسد.
نحوه تعیین ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره خانه
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل یا بعد از تحویل ملک میتواند خسارتهای مالی قابل توجهی برای طرفین ایجاد کند. در این راستا، تعیین ضرر و زیان بهطور دقیق و شفاف بسیار مهم است. در ادامه به بررسی نحوه تعیین ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره در هر یک از شرایط فسخ پیش از تحویل و پس از تحویل ملک پرداخته میشود:
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
در این حالت، زمانی که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستاجر) تصمیم به فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک میگیرد، معمولاً خسارتی به طرف مقابل وارد میشود که باید جبران گردد. در بیشتر قراردادها مبلغی مشخص به عنوان ضرر و زیان تعیین میشود تا خسارت طرف مقابل جبران شود. این ضرر و زیان میتواند به یکی از دو روش زیر تعیین گردد:
- مبلغ مقطوع: در این روش، مبلغی مشخص و ثابت برای جبران خسارت تعیین میشود. به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد پیشبینی شود که در صورت فسخ قرارداد، طرف فسخکننده باید مبلغی مانند 50 میلیون تومان به عنوان ضرر و زیان پرداخت کند. این مبلغ بهطور قطعی به عنوان خسارت در نظر گرفته میشود و هیچ تغییرات یا تعدیلاتی ندارد.
- درصدی از مبلغ اصلی قرارداد: در این روش، ضرر و زیان بهطور نسبی تعیین میشود و معمولاً به درصدی از مبلغ کل قرارداد یا ودیعه مربوط میشود. به طور مثال، ممکن است در قرارداد ذکر شود که طرف فسخکننده باید 5 درصد از مبلغ ودیعه یا اجاره ماهانه را بهعنوان خسارت پرداخت کند. این درصد میتواند بسته به شرایط قرارداد تغییر کند و از طرفین خواسته شود تا در زمان فسخ مبلغ خسارت را به صورت دقیق پرداخت کنند.
در صورتی که قرارداد حاوی بند فسخ باشد، طرفی که خواهان فسخ است باید به شرایط بند فسخ توجه کند. ممکن است بند فسخ فقط برای یکی از طرفین قرار داده شده باشد. به عنوان مثال، اگر فسخ فقط برای موجر در نظر گرفته شده باشد، مستاجر نمیتواند بدون پرداخت ضرر و زیان قرارداد را فسخ کند.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل
در صورتی که قرارداد اجاره پس از تحویل ملک فسخ شود، شرایط دریافت خسارت مشابه با حالت قبل از تحویل است. با این حال، یک تفاوت اساسی وجود دارد که میتواند تأثیر زیادی بر نحوه محاسبه ضرر و زیان داشته باشد. معمولاً در اکثر قراردادهای اجاره، بند فسخ تا قبل از تحویل ملک پیشبینی میشود و این موضوع منطقی به نظر میرسد، زیرا پس از تحویل ملک، فرض بر این است که طرفین تمامی جوانب قرارداد را سنجیدهاند و توافق نهایی انجام شده است. در این صورت، دیگر جایی برای فسخ بدون پرداخت خسارت نمیماند.
اگر در قرارداد شرط فسخ برای بعد از تحویل نیز پیشبینی شده باشد، ضرر و زیان باید بر اساس خسارات وارده به طرف مقابل تعیین شود. این خسارت ممکن است به دلیل آسیب به ملک، عدم پرداخت اجاره در زمان مشخص یا هر عامل دیگری باشد که طرف دیگر را دچار زیان کرده است. در این شرایط، تعیین ضرر و زیان باید دقیقتر و بر اساس ارزیابیهای صورتگرفته از وضعیت ملک و قرارداد باشد.
نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره خانه
برای مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره، ابتدا باید توجه کرد که آیا در قرارداد اجاره بند فسخ و مبلغی به عنوان وجه التزام ذکر شده است یا خیر.
اگر این بند وجود داشته باشد و مبلغی برای جبران خسارت تعیین شده باشد، فرآیند مطالبه ضرر و زیان سادهتر خواهد بود. در چنین شرایطی، توصیه میشود که ابتدا به صورت رسمی و از طریق ارسال اظهارنامه به طرف مقابل، درخواست جبران خسارت از فسخ قرارداد را مطرح کنیم. این مرحله به طرف مقابل فرصت میدهد تا خسارت را پرداخت کند و در صورت عدم توجه، مراحل بعدی پیگیری قضائی آغاز خواهد شد.
در صورتی که طرف مقابل به اظهارنامه توجه نکرد یا شرایط خاصی وجود داشته باشد که اجازه پیگیری مستقیم را ندهد، میتوان با تنظیم دادخواست به دادگاه صالح، مطالبه ضرر و زیان را پیگیری کرد. در این دادخواست باید خواسته خود را به صورت مشخص و مستند در رابطه با وجه التزام تعیین شده در قرارداد مطرح کنیم.
این درخواست باید به دادگاه محل اقامت طرف مقابل ارسال شود تا رسیدگی قانونی آغاز گردد. دادگاه پس از بررسی قرارداد اجاره و احراز وقوع فسخ و وجود وجه التزام، حکم به محکومیت طرف مقابل برای پرداخت ضرر و زیان خواهد داد.
یکی از نکات مهم در این فرآیند این است که زمانی که مبلغ وجه التزام در خود قرارداد تعیین شده باشد، دادگاه نمیتواند مبلغ کمتر یا بیشتری از آنچه که در قرارداد ذکر شده است، حکم دهد. بنابراین، اگر مبلغ وجه التزام مشخص باشد، همان مبلغ باید به عنوان ضرر و زیان پرداخت شود. در صورت عدم توافق در مبلغ باید از طریق مراجع قضائی و با ارائه مستندات و مدارک لازم، اثبات وقوع ضرر و زیان انجام شود.
مدارک لازم برای مطالبه خسارت فسخ قرارداد اجاره خانه
برای مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره، خواهان باید یک دادخواست رسمی تنظیم کرده و آن را از طریق دفاتر خدمات قضائی به مرجع مربوطه ارائه دهد. این دادخواست باید مستندات و مدارک کافی را همراه داشته باشد تا دادگاه بتواند حکم خود را بر اساس آن صادر کند.
در این فرآیند، مدارک هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی اولین مدارک ضروری برای تنظیم دادخواست هستند. علاوه بر این، یکی از مهمترین مدارک مورد نیاز، خود قرارداد اجاره است. خواهان باید یک نسخه از قرارداد اجاره مسکن را به دادخواست خود ضمیمه کند تا دادگاه با بررسی آن بتواند حکم به پرداخت ضرر و زیان صادر نماید.
در صورتی که پیش از فسخ قرارداد، خواهان اقدام به ارسال اظهارنامه به طرف مقابل کرده باشد، این اظهارنامه نیز باید به دادخواست پیوست شود.
بنابراین، در کنار مدارک هویتی، قرارداد اجاره و هر گونه مستندات حقوقی پیشین مانند اظهارنامههای ارسالی، جزء مدارک حیاتی برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره هستند. این مدارک به دادگاه کمک میکنند تا با بررسی دقیق، حکم مقتضی را صادر نماید.
یادداشت پایانی
در نهایت، مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره یکی از فرآیندهای قانونی است که میتواند از طریق مراجع قضائی پیگیری شود. این فرآیند زمانی قابل اجرا است که بند فسخ در قرارداد اجاره پیشبینی شده و طرفین قرارداد نتوانند به توافق برسند یا یکی از طرفین از تعهدات خود سر باز زند.
برای موفقیت در این امر، لازم است تا خواهان تمامی مدارک لازم از جمله قرارداد اجاره، مدارک هویتی و نسخههای مرتبط با اظهارنامههای حقوقی را به دادخواست ضمیمه کرده و در مسیر قانونی برای مطالبه خسارت گام بردارد. با رعایت مراحل قانونی و ارائه مستندات کامل، دادگاه میتواند حکم به پرداخت ضرر و زیان صادر کند و حق طرف متضرر را به درستی احقاق نماید.